不動産投資 アパートで失敗しないために必要な3つのこと

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「 不動産投資 アパートで失敗しないために必要な3つのこと 」

 

について解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産投資アパートの利回りは、投資に失敗しないためには重要

 

新築、中古のケース、いずれの場合でも、購入を検討している物件の利回りが何%なのかを確認することは投資に失敗しないためには必要です。その理由としては、毎月の収支の目安となるからです。

 

新築の場合、利回りが中古にくらべて低いので、キャッシュフローがマイナスにならないように、頭金を準備する必要があります。アパート以外からの収入で、マイナスキャッシュフロー分を補填するケースでは、節税目的でのケースになるかと思います。

 

中古の不動産投資アパートの場合、融資を組んで購入するとなると、利回り12%を越えないと、アパート収入以外から現金を補填しないと、融資の返済が出来なくなる可能性が高まります。

 

ネットで表記されている売り物件の利回りは表面利回り(税金、保険、管理費、修繕費用を差し引く前の段階)なので、それを念頭に、自分が受け入れられる収支になるのか、チェックすることが必要です。

 

利回りが収支ギリギリである状況で、買い付け申し込みを行う際には、売値より低い価格の指値を入れるという方法もあります。

 

でも、検討している物件が好条件の場合、ほかの人からも同時期に申し込みが入る可能性が高いです。

 

そのため、その場合、安い指値で買い付け申し込みを入れると、優先度が低くなり、売主がより高い価格で申し込みしてきた人に売却してしまう可能性もあるので、その辺りの状況を見極めて、指値を入れる必要があります。

 

不動産投資アパートの値段設定に対する失敗しないアプローチとは

 

不動産投資のアパートの値段設定には、ある一定の基準が存在しますが、居住用の不動産の評価とは大きく異なります。

 

居住用不動産の場合、土地の市場価格と、建物の価値を合算して設定されます。

 

それに対し、不動産投資のアパートは、満室の場合(売却時が満室である必要はない)の年間家賃収入と、そのエリアにおける同等の築年数の投資用アパート売却時の利回り水準で決まるケースが多いです。

 

その理由としては、確定申告時に、収入から差し引くことが出来る減価償却費の可能償却期間が建物の構造(木造、鉄骨、RCなど)により異なるものの、定まっていて、その残存期間により、売却設定値段が決まるからです。

 

そのため、償却期間の残存期間の残りが少ない物件の場合、人気が無いので、市場価格より大きく値段を下げないと売却できないケースが多くなります。

 

このような物件の場合、売りに出してから、1年以上買い手がついていない場合、値段交渉余地がある可能性が高まります。

 

しかし、償却期間残存期間が短い分、税金を多く払う必要が出てくるので、それを収支計画にあらかじめ織り込んだ上で購入してメリットがあるのかどうかを判断する必要があります。

 

不動産投資アパートで失敗しないためのマーケティングとは?

 

現在は、インターネットがあり、様々な情報が取得出来るので、不動産投資で生き残るためのマーケティングに、それほどの労力をかけなくても、検討している不動産投資アパートの物件に、どれくらいのリスクが潜んでいるかの判断することが可能です。

 

では、どのようなマーケティングが必要でしょうか。それは、他の物件との競合状況の確認です。

 

売却情報だけではなく、購入を検討しているアパートと同じ部屋の築年数、広さ、間取りでは、どのような設備が完備されていて、その設備は、購入を検討しているアパートに無い場合、その設備をアパート購入後導入する必要にせまられる可能性があります。

 

その分、設備投資に現金が必要になるわけですから、それを加味した実際の利回りは低下することになります。

 

貸し部屋の情報サイトに、検討中の購入物件と同じくらいの築年数、設備、立地の募集家賃をネットで見たときに、購入検討中物件の入居中の家賃より低い家賃設定である場合には、その入居者が退去したあと、募集するとなると、先にネットで見た、低い家賃まで下げないと、空室が埋まらない可能性が高いです。

 

退去後の家賃水準低下の可能性がある場合、それを基準に、購入物件の利回りを設定し直し、月々の収支を試算しておく必要があります。

 

賃貸募集ネットに、購入検討中の同じエリア、同じ間取りの物件が、かなりの数でリストされてきた場合、皆さんは、それをどのように考えますか。

 

そのエリアは、供給過多、すなわち、賃貸の需要(借りたい人の数)より、物件の数が圧倒的に多く、家賃を相当下げないと、入居が決まらない可能性がある、競争が厳しいと考えなければなりません。

 

競争が厳しいエリアとしては、単身者に人気のあるエリア、商業施設や、ファッション性の高い人気エリアでワンルームが多いケースがよく見られます。

 

そのため、このようなエリアでアパート購入を検討し、且つ、その物件の間取りがワンルームである場合、注意が必要です。

まとめ

 

今回、「 不動産投資 アパートで失敗しないために必要な3つのこと 」を解説しましたが、

 

いかがでしたでしょうか。

 

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