サラリーマンが自分で投資用不動産の管理をしてはいけない5つの理由

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「サラリーマンが自分で投資用不動産の管理をしてはいけない5つの理由」

 

と題して解説していきます。

 

是非、最後までご覧くださいね。

 

不動産経営で最初にやる必要があることは、管理方法を決めること

 

投資用不動産を購入して、まずやることは、物件の管理の仕方を決めることです。

 

理由としては、自分が住んでいる場所から、物件がある所まで、3時間以上かかる場合、管理会社に物件の管理を依頼した方が管理の負担が軽減されます。

 

本業が別にある場合の物件の管理は ?

不動産投資専業ではなく、他に仕事を持っているサラリーマンなどは、物件の管理をする時間が無いと思います。

 

管理会社を利用せずに自分で管理する場合の問題とは

管理を委託していないと、入居者からの依頼や、クレームに、平日、土日、昼夜問わず対応しなければなりません。

 

管理する部屋数が多く、同じ時期に複数の部屋の対応が必要になると、本業の仕事をに影響が出る可能性が大きくなります。

 

わたしは本業は会社勤めですので、仕事は内勤なので、管理会社と電話で話すために、席を長く外すと仕事に差し支えます。

 

もし、入居者の対応を自ら行う場合、仕事に影響がでます。勤務中に入居者から電話がかかってきたら、電話を受けることが出来ず、入居者への対応が遅れます。

 

自分で管理して対応が遅れることにより生じる最悪の事態とは

電話に出ないと、対応が鈍い大家のイメージか定着しかねず、不動産経営としてはマイナスで、入居者のフラストレーションが限界に達すると、退去につながり、不動産経営上のキャッシュフローが悪化します。

 

空室が長期化すると、デフォルト(債務不履行)で折角購入した不動産は銀行が差押え、競売にかけられ他人の手に渡ります。

 

その時点で、債務の金額が競売で決まった売却額より多ければ、オーバーローンで、不動産を取られた後も、不動産収入以外の収入源から、債務の返済を続けなければなりません。

 

債務不履行は、金融機関のブラックリストにのり、その後、投資用不動産だけでなく、居住用不動産こ融資の審査が厳しくなり、ローンを組むことが、困難になります。

 

場合によっては、その他の買い物のガード払い、少額の買い物の審査も厳しくなる可能性もあります。

 

管理の不行き届きによる入居者への対応のまずさが、このような負の連鎖を招くことにより再起不能な状態に陥る可能性があることを考えると、物件の管理と一言で言っても、不動産経営においては、とても重要な要素を占めることであることが分かります。

 

管理は重要であるので、少なくとも、入居者が想定している管理レベル相当の管理を提供する必要があるので、自分にとって無理が無い、持続性がある管理体制を整えることが求められます。

 

物件が自宅から遠いと、物件を見に行くのが億劫になります。専業でない場合、仕事が休みのときに行くことになります。

 

場合によっては、休み全日が不動産管理に費やされ、2週間休み無しの状態になると、疲労とストレスがたまり、本業の仕事だけでなく、物件の管理にも何らかの支障が出てくる可能性もあります。

 

以上のように考察していくと、遠方に物件がある場合、物件の管理を管理会社に委託した方が良いとの結論に至ります。

 

管理会社の選択は非常に重要です。どこの管理会社を利用するかが、不動産投資の成否を分けると言っても過言ではありません。

 

私の場合、運良く、たまたま、良い管理会社に出会い、そこに管理を任せました。

 

その管理会社は、未だ物件を購入する前に、物件購入のターゲットとしている都市で、購入した物件ではない他の投資用不動産物件の仲介会社から聞きました。

 

もし、物件を購入したら、その管理会社に管理を任せた方が良いと勧められました。

 

今となって考えてみると、その仲介会社が何故紹介してくれたか分からず、不思議です。

 

物件を実際に購入する前には、そのエリアで多くの物件を積極的に見てまわりました。

 

ネットで色々な物件の間取りを見て、物件の良し悪しを見定める判断力を養うことも大切ですが、同様に、実際に物件を見に行き、自分の目で確かめることも、とても重要です。

 

建物を外から見て、外観を確認するだけてはなく、道路の接道、車の出し入れで大切な道路幅、隣地の建物の状況、ゴミ捨て場、共用部分の電灯、廊下の清掃状態などは、物件を見る上では重要です。

 

でも、ネットにそれらの写真がアップされることは無いので、それを確かめるには、面倒でも実際に物件の現地に足を運んで、自分の目で確かめるしかありません。

 

実際に、何件も、実際に物件を見に行くことのメリットとして、実際に物件を見ることで判断力が磨かれ、ネットで間取り図や地図を見ただけで、ある程度、物件の概況が分かるようになってきます。

 

私は、そうやって、鑑識眼を養ったつもりで、物件を購入しましたが、購入する前に気づかなかったことがあります。

 

私が購入した物件には、一階部分にシャッター付きの車庫が、アパートの部屋数分あるのですが、車庫前の敷地内の車庫入れスペースが広くありません。

 

物件購入時には、問題無く感じましたが、物件のあるエリアでは、冬季かなりの良の雪が降ります。

 

その為、降雪シーズン中、1回は除雪をして、その雪をダンプに乗せて運んでもらう必要があるのです。

 

そうしないと、雪が邪魔で入居者は車の出し入れが大変になります。冬季の雪よる車庫の車の出し入れが大変なせいもあってか、結構短い期間で退去する入居者がいます。

 

一度退去したあと、すぐに次の入居者か決まれば良いですが、決まらないと、自分が所有している物件の入居者が決まるまで、空室が継続し、毎月のキャッシュフローが悪化し、融資を受けていて、毎月返済がある場合、返済がきつくなり、オーバーローンになれば、貯金の切り崩し、本業の給与所得からの持ち出しが発生することになります。

 

このような事態にならないよう、一度入居した賃借人には、できるだけ長く入居してもらえるよう、さまざまな工夫をこらすことが必要になってきます。

 

 

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