サラリーマンが不動産投資をする時に重要な8つのリスク管理

不動産投資

皆さん、不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

本日も、不動産投資で生き残る(サバイブ)するために、大事な不動産投資、構成要素をお伝えしていきます。

 

今回、「 サラリーマンが不動産投資をする時に重要な8つのリスク管理 」と題して、

 

 

不動産投資で失敗しないための管理について私の不動産経営の経験をもとに話していきますので、

 

ぜひ、最後までおつき合いくださいね。

 

不動産投資を始める時、将来的なリスクを予想する事が重要

不動産投資は、リスクがあります。不動産投資で失敗すると数百万円以上の損失が出ることはよくあります。そのため、不動産投資を始める時には、出来るだけ多くの将来的なリスクを想定しておくことが、とても重要になります。

 

私は、会社勤務をしながら、サラリーマンとして、不動産投資を始めました。まだ、世の中で不動産投資というものの一般的な認知度が低いときでした。

 

 

もともと、父が外資系企業に勤務をしていて、日本企業のように終身雇用が無い不安定さを知っていました。そのため、私が大学を卒業して、外資に入社したものの、定年まで雇用が保証されているわけではないことは承知していました。

 

そのようなこともあり、将来をより安定にするため、なんらかの投資の必要性を外資に入社していてから感じていました。

 

新橋にあった米国CPAのスクールに通ったのは、なんらかの資格があれば、転職に有利との思いがあったことと、将来的なリスクの軽減につながると考えたからです。

 

 

MBAのスクールにも通い、そのエッセンスを学んだことも、そのような、いきさつからです。

 

先物取引で大きな損失を出したことは、プロフィールに書いたとおりです。

 

不動産投資は、投資金額が大きいので、リスクが高いとの認識のもと、私は、書店に行って、読み応えのありそうな不動産投資関連の本を数冊読みました。

 

 

そのうちの1冊は、元商社マンがサラリーマンの仕事を継続しながら、どのように投資用不動産を買い増していったかを自分の経験に基づいて綴られたものです。

 

この本に書かれていたことで重要だと私が個人的に感じたことは、実は、投資テクニックではありません。これは、不動産投資に限らず、起業して事業をやりはじめる人にも適用できる重要な真実だと思います。

収益の管理は、継続的な不動産投資に非常に重要

 

 

 

 

得られた収益は、自分の好きなことに使っても良いじゃないかと思うことが多いと思いますが、もし、継続的に複数の不動産投資を将来的にやっていきたいのであれば、収益の管理の仕方は非常に重要です。

先の本の著者は、それを徹底していました。それが功を奏し、億単位の複数投資用不動産を所有することにつながったと言えます。

 

もちろん、それ以外の要素における努力が貢献したところも認められます。しかし、それらは、収入の管理の仕方に比べると、重要性は下がります。

この著者は本当に努力家で、修繕も自分でこなしています(会社勤めをやめて専業ではありますが)。私は、会社勤めをしているので、そこまでできず、外部委託の形をとっています。

 

新築のワンルームマンションや、融資を受けて、新築の一棟もののマンションやアパートでは、キャッシュフロー上、経費を差し引いた後、手元に現金が残らないケースもあるとは思いますが、残る場合、この現金収入の取り扱いは、非常に注意が必要です。

 

答えは、得られた収入は、蓄えておくことが必要です。では、なぜ、貯めておくことが必要なのでしょうか。

 

 

それは、リスク管理のため、将来の不確実性に備えることが必要だからです。

 

では、その不確実性とは何でしょうか。と質問が続きますが、皆さん、大切なことなので、ついてきてくださいね。

 

さきほど、リスク管理とわたしが言いましたが、そのことです。では、皆さん、このリスク項目をいくつ挙げることが出来ますか?

 

 

不動産投資って、実は、思考力が問われるゲームなのだと私は考えています。

そして、そのゲームは、不動産投資ゲームを始める前のシュミレーション準備、そのゲームが始まった後、すなわち、投資用不動産を購入した後のリスク管理、出口戦略などの度合いでゲームの勝敗が決まります。

 

そのため、皆さんには、私が挙げるリスク管理項目だけでなく、常に色々なことに考え巡らす習慣を身につけることが重要だと思います。

不動産といっても、その不動産により環境、条件、ご自分の状況など、一人一人置かれる状況は異なります。

私が現在所有している状況、不動産タイプでは起こり得ないことが、皆さんの不動産投資に起こる可能性は十分あり得ますので、常に考える習慣を生活の中に取り入れることをお勧めします。

 

空室リスク

 

空室リスクは、常につきまとうリスクで、発生率は非常に高く、対応にもコストがかかります。

私の所有アパートの入居者の方との賃貸借契約上、退去の場合、入居後1年以上であれば、それ以降は、1ヶ月前に予告をすれば違約金はかかりません。

 

退去時期が人の引越しや、入学、転勤などの移動シーズンを外れたタイミングの場合、次の移動シーズンまでの期間、たとえば10月退去だと、移動シーズンは終わっているので、次のシーズンは、3月です。

それまで約半年間空室が継続することになり、ケースとしてはよく発生します。

私が所有する不動産のエリアでは、冬は降雪があるので、この時期の引越しは普通ありません。


ある場合は、特殊な事情を抱えていることがあるので、私の場合、この時期の入居申し込みは注意しています。

 

この空室時の無収入の期間に融資の返済、その他に備えるために、それまでに得られた収入は蓄えておくことが必要です。

現在の法解釈、判例によると、退去人は、経年劣化のクロスや床などの補修をする義務が無いため、敷金は全額返還になります。

また、入居期間が長ければ、次の入居者の方が来る前に、クロス張替えなど、内装工事費用にまとまったお金の準備が必要になります。

天変地異

不動産投資上のリスク管理では、天変地異としては、地震、集中豪雨(ここ数年で大規模な被害が出ていますので特に注意が必要です)、竜巻、大型台風、河川氾濫などに注意と対策(保険などでのカバーを含め)が必要です。

地震 : 私の場合、建物を再調達(全壊で建て直す場合)になると、全額保険でカバー出来無い状態なので、融資を新規で組むか、貯金で支払うことになります。

建物が全壊しても、保険金ですべて再建築費用をカバーすることを是非おすすめします。

 

集中豪雨

竜巻、大型台風、河川氾濫。

屋根の剥がれ。窓ガラス破損。床下浸水。保険でカバー出来なければ、持ち出し(自己資金の投入が必要)。

 

 

火事

保険で再建築出来たとしても、建築中は無収入になり、入居者の引越し代の支払いも必要です。

その間、融資を受けていれば、他の収入か、貯金からの支払いが必要です。

もし、その何れも不可能で、銀行が返済条件の変更に応じなければ、抵当流れで所有権を失い、ゲームオーバーになってしまいます。

 

 

そのようなことにならないよう、保険の保障内容をよく検討することをおすすめします。

 

家賃滞納

 

これを防ぐための対策は、入居審査を厳正に行うことをおすすめします。

 

たとえ、収入や保証人の問題で保証会社を中に入れるとしても、家賃保証の期間は3ヶ月から半年のケースが多いです。

 

 

 

滞納が継続した場合、部屋の強制退居になることを契約上明記することで対策を講じることになります。

 

でも、悪質な入居者の場合、トラブルが発生し、その間家賃収入が途絶えることになり、融資を受けて不動産購入している場合、持ち出しが発生してしまいます。

 

管理会社のリスク管理

家賃が管理会社に一旦入金される流れになっている場合、万が一、管理会社が倒産し、自分の債権者としての地位が低く、管理会社に売却資産が残っていないと、1ヶ月分の家賃が回収出来なくなります。

 

 

融資金利上昇

銀行融資の金利は、現在、大変低く抑えられているため、変動金利適用のローン契約の場合、金利が大きく、将来的に上昇すると、月々の返済金額が大幅の増え、キャッシュフローが大きく減る可能性があります。

 

それに伴い、毎月貯金出来るお金が減少すると、大きな出費が突然必要な場合(原因不明の雨漏りに伴う、屋根や、外壁の工事、隣地境界線にある敷地内外構の崩れによる、外構工事などは、数十万から百万以上のまとまった金額がかかる)があります。

 

 

勤務先会社倒産、リストラ

競合物件の乱立による家賃水準の低下、融資金利の大幅な上昇により、マイナスキャッシュフローになることがあります。そして、給与から融資返済金をおぎなっている状況で、勤務先を退職せざるを得なくなると、かろうじて、返済していた投資用不動産の融資が滞る可能性があります。

 

 

リストラ対策として

このリスクを回避するためには、銀行と金利を下げる交渉(中長期的に特定の銀行と付き合いことで、新しい融資を受ける関係を銀行と築くということであれば、これは良くないと考える投資家もいます)をして、月々の支払額を抑える。

 

不動産投資以外に、手堅く毎月稼げる副業をもう1つ見つけて、毎月のキャッシュフローをプラスにしておく。

まとめ

 

「 サラリーマンが不動産投資をする時に重要な8つのリスク管理 」と題して、見てきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産投資のリスク項目をざっと列挙していくと、以上のようなことが想定されます。

 

 

このようなことに備えるには、得られた収益は、将来の不測の事態に備えて、散財することなく、地道に貯めておくこと、趣味や生活費に流用せずに、別会計を貫くことが非常に大事です。

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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