オープンハウスのアメリカ海外不動産サービス概要と評判・口コミ

海外不動産投資

 

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

以前にオープンハウスのアメリカ不動産セミナーについて紹介していますが、
今回は、「 オープンハウスのアメリカ海外不動産サービス概要と評判・口コミ」と題して、
オープンハウスのサービス概要を掘り下げてみました。

記事の最後に、2021年冬にテキサス州の記録的な大寒波により発生した大規模停電について、情報を追加しました。

 

テキサス州での不動産投資を検討されている方は、ご一読されることをおすすめします。

 

 

 

目次

アメリカ不動産投資の節税メリット

アメリカ不動産投資の節税メリットは、ズバリ減価償却費用の計上のしかたにあります。アメリカの中古不動産は、築20年以上経っていても建物の価値が下がらないため、不動産価格に占める建物の割合が80%にもなります。

 

日本で築20年以上経っている場合、不動産価格にしめる建物の割合が20%程度であるのとは大きく異なります。

 

 

ただし注意点があります。

令和3年から、個人名義で海外の不動産を取得した場合、加速度償却による損益通算が出来なくなります。

 

このため、法人名義で不動産取得を検討される方がいると思います。法人でアメリカの不動産を取得した場合の減価償却期間は、築20年以上の場合、4年ですので、これも注意が必要です。

 

 

アメリカ不動産投資におけるオープンハウスのワンストップサービス

アメリカ不動産投資でオープンハウスはワンストップサービスを提供しています。

 

1 物件の仕入れ

2 融資

3 契約

4 管理

5 売却

 

 

 

以上5つのサービスをオープンハウスでは提供しています。

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの物件仕入れサービス

オープンハウスでは、アメリカで不動産投資物件を仕入れるとき、以下のことを必要要件としています。

 

 

エリア要素

1 人口が多い

2 優良企業が集まっていて、年収が多い世帯が多く、購買力が高い

3 国際空港が近くにある

4 中高学校のレベルが高い

 

 

出口戦略要素

エリアの住人が買える価格帯の不動産であること

 

物件仕入れサービス

建物調査(インスペクション):躯体構造から住宅設備にいたるまで専門業者による調査で状態を確認

 

 

修繕工事(リノベーション):入居ターゲット層やライフスタイルを追求したプランでリノベーションを実施

 

テナント付け:引き渡し前にテナント(入居者)募集

オープンハウス米国管理物件の平均空室率:2.6%(2020年7月時点)

 

 

空室率が2.6%というのは驚異的な数字です。もちろん、平均ということなので、一部エリアや特定の物件では、もっと空室率が高い可能性がありますから、注意が必要なものの、オープンハウスは、テナント付けを得意としていることは大きなメリットです。

 

2.6%空室率は、

ダラス州・フォートワース:2.9%

アトランタ州・ジョージア:3.6%

 

 

オハイオ州・コロンバス:1.4%

以上3州の平均値です。

 

一方で、入居付けを行う際に、家賃設定を下げることを勧められる可能性もあります。

 

でも、アメリカでは人口増から住宅の供給が追いつかず、築年が古くても不動産価格は下がることなく年々上昇し、家賃水準も入居者との賃貸借契約更新時には、家賃を上げる大家が多いことから、その点、エリア選定を間違わなければ心配ないかと思われます。

 

この点、建物が古くなると建物の価値が下がり不動産価格が大きく下がり、家賃水準も築年数が経つに従って下がる傾向にある日本とは大きく異なる点です。

 

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの融資サービス

アメリカ不動産投資の融資サービスについては、オープンハウスの関連会社の「株式会社アイビーネット」が行っています。こちらの融資のメリットは、毎月の返済では金利部分だけを支払えばよい点です。

 

オープンハウス取り扱い海外不動産購入時、顧客の7割以上がアイビーネットの融資サービスを利用しています。

 

 

戸建の場合、空室になると、集合住宅で複数部屋があり1部屋空いても他の部屋の家賃収入が入る場合と違い、収入がゼロになってしまいます。

 

そうすると、返済が苦しくなるので、金利部分だけの支払いというのは、毎月の収支の心配が大幅に減少しますので、大きな利点ですね。

 

 

融資の返済のしかたとしては、最終返済月にまとめて返済する方式です。

 

物件に保有している数年間に物件価格が上昇していて、最終返済月の前に売却すれば、売却益が手元に残るというのが出口戦略になります。

 

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの契約サービス

オープンハウスでは、アメリカ不動産購入契約時に各種サポートを提供しています。

 

サポート1 購入後の収支想定(シミュレーション)

おそらく、顧客に不安を与えないよう、楽観的な想定プランが提示されると私は思います。そのため、オープンハウスが提示して収支プランが、どのくらい現実味があるものなのかを、ご自分で確認することをお勧めします。

 

 

年間の入居率。融資の金利。為替レート。不動産売買価格市況などの想定は、オープンハウスの説明をそのまま信じるのではなく、自分で確認し、収支の数字も実際に計算してみることをおすすめします。

 

サポート2 主要英文契約書の日本語訳

契約書の内容は極めて重要です。内容が不動産契約の内容として妥当性のあるものなのかを確認することがとても大切です。

 

 

購入者に不利な条項が入っていないかの確認も必要です。

 

費用はかかりますが、できれば、第三者の立場を取る、コンサルティングファームに相談するのが一番確実だと思います。

 

 

コンサルティングファームに関する記事はこちらで詳しく紹介しています。

 

コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する

 

 

サポート3 抵当権設定にかかる認証など、公証役場同行

新型コロナで医療体制が十分でない中、人種差別で黒人医師が適切な医療サービスを受けられなかった問題が取りざたされています。

 

 

また、感染力が高い変異種のコロナがイギリスで確認されたことで、より緊迫した状況にあります。

 

このような状況下で、抵当権設定手続きで渡米するのは、リスクがあるように思えます。

 

サポート4 外貨口座開設サポートおよび準備相談

 

 

ある程度、英会話ができる方であれば、アメリカで口座を開設することはさほど難しいことではないと思いますが、あまり慣れていない方には心強いサービスかと思います。

 

サポート5 対エクスロー手続きのサポート

エスクロー(escrow)とは、商取引の際に信頼の置ける第三者を仲介させて取引の安全を担保する第三者預託のことです。

 

 

契約時に第三者仲介者をたてる際のサポートかと思います。

 

 

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの管理サービス

 

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの管理サービスは、アメリカ現地の駐在員と、日本のスタッフが相互的にコミュニケーションを取り、リアルタイムで管理対応にあたるというものです。

 

アメリカと日本は大きな時差がありますから、入居者から夜中に緊急対応要請の電話がかかってきたりすることなく、そのような対応をアメリカ現地オープンハウス管理事務所と日本側のオープンハウスがしてくれるので、その点安心かと思います。

 

 

不動産投資をしている方であれば想像がつくと思いますが、水漏れ、断水など緊急な対応が必要なケースはよくありますので、現地に駐在員がいて、何かあれば現地で必要な対応を行い、それを日本のオープンハウスのスタッフを介して報告してもらえるので、そのような煩わしさに直接関わることが避けられるのは良い点です。

 

海外不動産投資で、ここまでの対応をしている日本の会社は他に無いと思います。

 

 

さらにオープンハウスでは修繕定額請負サービスを提供しているとのことです。

 

オープンハウス全米管理物件数:合計1882件(2020年10月時)

 

オハイオ州:148件

ジョージア州:353件

テキサス州:1171件

ハワイ州:191件

カリフォルニア州:19件

 

 

テキサス州の件数が多いのは、テキサス州が全米の中で大企業に対して税制上の優遇措置を行っていることから、有名な企業がテキサス州に移転していることで、将来的な不動産価格上昇の期待が高まっているためと考えられます。

 

最近では、ヒューレットパッカードがカリフォルニア州サンノゼのシリコンバレーからテキサス州に本社を移転させたことが話題になっています。

 

 

自動車メーカー大手のトヨタも北米本社をテキサスに移転しています。

 

オープンハウスが提供しているアメリカ不動産管理サービスはよく整備されています。

 

その一方で、管理料が高いと、収益を圧迫することになり、融資を受けてアメリカの不動産を購入する場合、リスク要因になりかねません。

 

 

また、オープンハウスが万が一、アメリカ不動産事業から将来的に撤退することになったときに備えて、他の管理会社への委託可能性についても併せて確認することをおすすめします。

 

アメリカ不動産投資オープンハウスの売却サービス

 

オープンハウスでは、顧客が保有する不動産について、現地市場動向などを考慮して、最適な売却タイミングや方法を都度提案しているとのことです。

 

 

 

将来的な売却を考えると、購入する不動産は需要のあるエリアをあらかじめ注意深く選定する必要があります。

 

この点、オープンハウスでは、この流動性が高い物件を選定し、顧客にその情報を提供しているとのことです。

 

 

 

具体的には、エリアの世帯年収の中央値統計データに注目し、ターゲットとする住宅価格が、その年収値に対して倍率が低いものにしているとのことです。

 

それでは、具体的な参考統計データを参照してみます。

 

テキサス州・ダラス市・ブレイノ(Plano)地区

住宅価格中央値(A) : USD 355,707

世帯年収中央値(B) : USD 85,085

年収倍率(A/ B)   : 4倍

 

 

 

ジョージア州・アトランタ市・スワニー(Suwanee)地区

住宅価格中央値(A) : USD 326,743

世帯年収中央値(B) : USD 82,465

年収倍率(A/ B)   : 4倍

 

 

 

ハワイ州・ホノルル市・ホノルル(Honolulu)地区

住宅価格中央値(A) : USD 692,237

世帯年収中央値(B) : USD 63,361

年収倍率(A/ B)   : 11倍

 

 

 

日本・東京・港区

住宅価格中央値(A) : 9千5百万円

世帯年収中央値(B) : 1千3百万円

年収倍率(A/ B)   : 8倍

 

 

オープンハウスでは、上記アメリカ3州の特定地域をターゲットとしていますが、テキサス州、ジョージア州の各エリアの年収は決して低くはなく、日本円換算で年収1千万円クラスということです。

 

日本では、年収1千万クラスでは、購入する不動産価格が1億円近いのに比べ、アメリカの当該エリアでは、4倍になっているとのことで、あまりアメリカ人は、このエリアでは住宅にお金を日本の東京のようにはかけていないことが分かります。

 

実際の売却手続きでは、アメリカ現地のオープンハウス関連会社が立ち会うのかどうかは不明ですが、紹介されるエスクローが顧客と買主の間を取り持ち売買契約を成立される流れとなるようです。

 

 

アメリカ不動産投資で失敗を避け成功するために必要なリスク管理

不動産投資は一般的にミドルリスク、ミドルリターンとされ、アメリカ不動産投資も例外ではありません。

 

以下、オープンハウスのセミナーで列挙されていたリスク要素は以下の通りです。

 

 

リスク資産

アメリカ不動産投資は、リスク資産で元本保証型投資ではありません。

 

価格変動リスク

不動産価格は、空室率や家賃水準の変動、エリア人口動態の変化、エリア周辺企業の撤退などによる雇用環境の変化、不動産金融貸付金利の変動、銀行の融資方針の転換により影響を受けます。

 

 

 

以上のような事柄により価格が下落し損失を被る可能性がある投資です。

 

流動性リスク

アメリカ不動産を売却することによる現金化を実行するには、普通、その準備、条件の交渉、契約手続き、契約条件のチェック、売買決済と、その後の所有権移転手続きを必要とするため、売却の準備から手続き完了まで、どんなに短く見積もっても3ヶ月前後の期間がかかります。

 

 

そして場合によっては、不動産市況の悪化などで数年間以上もの間、買い手が見つからないケースもあります。

 

為替変動リスク

ドル円の為替変動により、購入時より円安のレートで売却する場合、損失を被る可能性があります。

 

 

資産・負債のバランス変化によるリスク(融資を受けて購入する場合)

融資をする銀行の方針により(融資契約上の条件に明示されていると思いますので、どのような状況で賃貸収入の使途制限、強制売却が実行されるのか確認が必要です)、家賃収入の低下(家賃水準の低下、もしくは空室率の上昇、想定外の修繕費用の大幅な増加などにより)により、毎月銀行に返済する融資の金利相当額の返済が困難になったりする場合、購入不動産が銀行の管理下になる可能性があるとのことです。

 

以上に加え、購入不動産が所在するエリアの不動産市況が悪化し、流通価格が低下した場合についても銀行管理下になり、家賃収入の使途制限、強制売却が実行される可能性があります。

 

 

税務リスク

日本や米国の将来的な税法の変更や、税法の解釈、判例の変化によるリスクがあります。

 

以上のようなリスクはあるものの、これまでのアメリカの不動産市況を見る限り、不動産を買うエリアを間違わなければ、売却時に大きな利益が出ると想定されます。

 

 

しかし、購入した金額が高値(不動産市況がバブル期のときに購入した場合)で、売却時の不動産市況が想定外に良くない場合、売却時に損失が発生し、手元資金からお金を払わないと売却できない、融資の返済を完了できないという事態になるリスクがありますので、そのあたりの見極めが重要です。

 

 

アメリカの人口動態が不動価格に与えるメリットと日本との対比

アメリカの人口は、1980年から2020年まで毎年増加しています。それに比べ、日本の人口は少子高齢化の影響で今後数千万人の人口減が予想され、アメリカとは対照的です。

 

この日米の人口の動態と将来予想は、不動産価格と賃貸家賃水準に大きな影響を与えます。

 

 

下記は、国連の統計データです。

 

米国

1980年:2億3千万人

2040年:3億7千万人(予想)

2040年・1980年増減比:プラス61%

 

 

日本

1980年:1億1千8百万人

2040年:1億1千5百万人(予想)

2040年・1980年増減比:マイナス3%

 

日本はマイナス3%だから、大して大きな減少幅ではないと考えられるかもしれませんが、現段階では、これが、3千万人減になると予想されていますから、不動産投資の観点からは、かなり事態は深刻です。

 

 

アメリカでは経済成長により賃金が大幅に上昇

OECDの統計によると先進国主要国のうち、アメリカは、1990年代を2018年と比べると、37%(4万6千ドルから6万3千ドルに増加)平均賃金が上昇しています。

 

ドイツでは、同期間に28%増(3万9千ドルから5万0千ドルに増加)。

 

 

フランスでは、36%増(3万3千ドルから4万5千ドルに増加)。

 

この統計のうち、日本は、たったの8%増(3万8千ドルから4万1千ドルに増加)にとどまっています。

 

 

日本が世界で第3位の経済大国であるにもかかわらず、賃金の上昇率や水準が低い理由として考えられる理由は、長時間労働にあると思われます。

 

欧米では、完全週休2日制が標準化されています。ところが日本では、特に中小企業では、まだまだ完全週休2日制が制度化されていないところが多くあります。

 

日本の経済力は長時間労働により支えられているため、時間あたりの生産性という尺度では、欧米に比べ、日本は低い評価となるのでしょう。

 

 

一方、日本人は所得の多くを住居費用に充てることから、その尺度で考えると不動産価格は下がりにくいのではないかと考えられなくもありません。

 

でも価格は、需給バランスで変動するため、今後日本で未曾有の人口減が発生することを考えると、東京など一部の人気エリアを除いて、日本の不動産価格は、近い将来値下げ圧力にさらされることになると想定されます。

 

 

アメリカ不動産投資のメリット、家賃水準は築古でも上昇していく

アメリカ不動産の特徴は、賃貸水準は築古になっても上昇していくことです。

 

この点、築年数が長く建物が古くなるにつれ賃料が低下していく日本の賃貸不動産とは大きく異なります。

 

 

アメリカ西海岸のサンフランシスコでは、Tech企業のオフィスが出来たことで、賃貸水準が高騰し、数年ごとの賃貸借契約の更新時に家主が強気で家賃を上げるため、高騰した家賃を払えなくなった人たちが住むところを失うという事態となりました。

 

これは、アメリカでも極端な例かも知れませんが、築年数が経っても、内外装をリノベーションすれば、新築以上の家賃水準を確保出来るという点は、全米至る所で見られる傾向なので、アメリカで不動産投資を検討するにあたっては、築年数の古さは問題にならないケースが多いことを覚えておくと良いと思います。

 

 

アメリカで不動産投資をする場合、エリアを間違わなければ、不動産価格、賃料ともに、年々下がるどころか上昇するのがアメリカ不動産投資の常識です。

 

もちろん、新型コロナウィルスが、ワクチン開発後もインフルエンザ同様、変異を繰り返すことで、”with コロナ“前提の社会システムへの変換を求められた場合、コロナの影響を大きく受けているアメリカの不動産市況に今後どのようなインパクトを与えることになるのかという点については、注視が必要だと私は考えています。

 

 

アメリカ不動産投資のメリット、不動産価格は築古も年々上昇

前項でも少し触れましたが、アメリカ不動産投資のメリットは、不動産価格が築古でも年々安定的に上昇する点にあります。

 

これは、先述したアメリカの人口構造が大きく影響しています。

 

 

アメリカでは年々人口が安定的に増加する一方で、その受け皿となる住居の供給が追いつかないため、不動産需要と不動産供給のバランスから、不動産価格が上がりやすい状況にあるわけです。

 

このようなことから、内外装のリノベーションさえしっかりしていれば、アメリカでは中古でも不動産価格は、安定的に上昇し続けるのです。

 

 

これは、日本の不動産市場と大きく異なる点です。日本では、建物が古くなると著しく建物の評価が下降していくのとは大変対照的と言えます。

 

日米の不動産価格の統計データで以上のことを確認してみましょう。

 

 

 

アメリカ不動産価格指数(2000年1月の全米の住宅価格を100とした指数:データ出所:S&P Dow Jones Indices : Case/Shiller U.S. National Home Price Index)

 

1992年:64.0

2017年:205.8

2017/ 1987増加率:310%

 

 

日本不動産価格指数(2000年1月首都圏中古マンション価格を100とした指数:データ出所:一般社団法人 日本不動産研究所「住宅価格指数」2018年8月時点)

 

1992年:194.5

2017年:90.89

2017/ 1987増加率:マイナス114%

 

 

 

オープンハウスが採用した日本の統計データは、1992年当時不動産バブルの時期で、不動産価格が非常に高騰していた時期の価格指数ですから、その分割り引いて考えるべきだと私は考えます。

 

でも、それでも、バブル崩壊後、日本の不動産価格は、ほぼ横ばいで大きな上昇がないのは、人口の減少が継続し、今後もその傾向に変化が数10年間は無いと考えると、将来的には、日本の不動産市場よりも、人口増加傾向、賃金増加傾向にあるアメリカの方が有望であると私は考えています。

 

 

繰り返しにはなりますが、もちろん、現在アメリカで猛威をふるっている新型コロナそして、変異種が今後のアメリカの人口動態、経済活動にどのような影響を与え、どの程度不動産市況に衝撃を与えるのかについては、注意深く見守っていくことが必要だと私は思います。

 

以下のグラフは、アメリカ不動産の築年別の不動産価格の年間推移を表すものです(データ出所:U.S. Bureau of the Census :アメリカ統計局)

 

1985年、91年、97年、2001年、05年、各築年のすべての不動産の価格が上昇していることが分かります。

 

このシナリオを前提とするならば、毎月の家賃収入を得ながら、同時に不動産価格の上昇によるキャピタルゲイン(不動産購入後の不動産価格上昇による差益を得ること)を狙う投資が可能になります。

 

 

アメリカ不動産キャピタルゲイン物件例

 

 

例1 テキサス州ザ・コロニー市 1984年築 3Bed 2Bath(3つの寝室プラス浴室が2つ:アメリカでは夫婦主寝室内に浴室が付帯していて、それ以外に子供用浴室が別にもう1つあるのが一般的なつくり)

 

2014年から5年間に不動産価格が1.4倍に上昇

 

例2 テキサス州プレイノ市 1980年築 3Bed 2.5Bath(2.5Bathというのは、おそらく、夫婦用、子供用バスタブ付き浴室が2つとゲスト部屋付帯のシャワールーム:私がサンノゼでステイした家ではゲスト用ルームに滞在し、その部屋専用のシャワールームがついていました。8月の暑いときのステイだったので、シャワーだけで十分でした)

 

2014年から5年間に不動産価格が1.5倍に上昇

 

アメリカの不動産市場は、中古住宅が約9割、新築は1割

日本とは異なり、アメリカの不動産市場は、中古住宅が占める割合は、約9割、新築は1割です。

 

日本が新築85%、中古が15%なのとは非常に対照的です。

 

以下はそれを表す円グラフです。

 

 

オープンハス・アメリカ不動産投資・アメリカ人が好む家

アメリカ不動産投資を行う場合、アメリカ人が好む家のタイプを知っておく必要がありますが、いくつかの点で日本とは異なります。

 

 

アメリカ不動産投資・好まれる居住エリア

アメリカ:治安の良い郊外

アメリカ都市部は、犯罪が多発するため治安が良くないところが多いです。そのため、子育て世代では、治安の良い住宅地を好む傾向があります。

 

日本:利便性の高い都市部

 

 

アメリカ不動産投資・アメリカ人が好む職場への距離

アメリカ:極端に遠くなければ、職場への距離をアメリカ人はあまり気にしません。理由としては、アメリカの道路は、一般道もフリーウェイ(日本の高速道路に相当、ただし料金はすべて無料)も広く、車線が4車線以上だったりと、車の運転ストレスが日本の都市部の道路環境からは想像もつかないほど、快適な運転が可能である点が挙げられます。

 

 

日本:都市部では、人口密度が高く道路の渋滞も多く、電車も通勤時間帯は大変混雑し、毎晩遅い時間まで勤務をする人は、通勤の負担を減らすため職場近くの住居を好みます。

 

アメリカ不動産投資・アメリカ人が好む住居タイプ

 

 

アメリカ:郊外の場合は、戸建(アメリカでは、シングルファミリーと言う)。都市部では、アパート(アメリカで言うところのアパートは高級マンションのこと)など集合住宅もありますが、郊外には無いのが普通です。

 

アメリカ不動産投資・アメリカ人が好む生活利便施設

 

 

 

アメリカ:日本のコンビニに相当するストアは、夜間ギャングの溜まり場になり、治安の悪化原因になるので、ストアが自分が住む居住エリアの至近距離にあることを大変嫌がります。

 

ギャングがいると、銃の発砲事件が発生する可能性が高くなり、生死に関わります。

 

 

 

アメリカ不動産投資・アメリカ人が好む交通利便性

 

アメリカ:ニューヨークなど一部都市を除き、地下鉄や鉄道が少ないアメリカでは、州内は車で移動するため、近くにフリーウェイがある住居エリアが好まれます。また、仕事の関係などで、他の州へ行く用事が多い人は、空港が近くにあるエリアを好みます。

 

アメリカは国土が広いため、他の州への移動は、飛行機を利用する人が多いです。

 

 

学区の教育レベル

アメリカ:アメリカでは居住エリア選定にあたり、中高学校の教育レベル、評価が高い所が好まれますので、アメリカで不動産投資するときには、そのようなエリアを選ぶと、将来的な不動産価格ならびに家賃水準の上昇が見込まれ、売却の出口も取りやすくなりますので、欠かせない観点です。

 

日本:日本でも有名な国立小中高がある都内のエリアは、不動産需要が高いのと同じ理屈がアメリカの場合もあてはまります。

 

 

アメリカ・ビジネス街の集中度合

アメリカのオフィスは、都心部に一極集中しているニューヨークのような一部大都市を除き、ゆるやかに都心部を中心に周りに点在しているところが多いです。

 

このため、東京のように、山手線の中、周りに集中しているオフィス立地環境とは大きく異なるため、住居エリアも都心部のダウンタウンを中心に散らばっているため、極端に高い人口密度が発生しにくいという特徴があります。

 

 

アメリカの建物タイプ別、日本不動産市場との違い

アメリカの場合、集合住宅は、基本的に賃貸が主で、居住用に所有するという観念がありません。

 

もちろん、アメリカでも一部の高級アパートは所有する形態が存在しますが、一般的ではありません。

 

アメリカでは、戸建は、基本的に所有前提ですが、賃貸用に購入するケースも中にはあります。

 

 

 

アメリカの生活用品ショッピング事情

アメリカは完全な車社会です。そのため、日本のように自転車、バイク、徒歩で近くのスーパーに生活用品を買いにいくという観念が存在します。

 

極端な例で言うと、私がステイした先のアメリカ人は、自宅裏の至近距離の家を訪問する際にも徒歩では行かず、車を利用していました。

 

 

住宅街でも極力歩かないのは、アメリカの治安環境が日本よりも著しく悪いことがあると考えられます。

 

このため、日本のように、スーパーやコンビニに相当するストアが徒歩圏に無くても、アメリカでは当たり前で、利便性が悪いという評価にはなり得ません。

 

 

前項でも少し触れましたが、米国では、自宅から徒歩圏内にストアがあるというのは、リスク要因にしかならないため、不動産はマイナス評価にしかなりません。

 

オープンハウスの海外不動産サービスの口コミ・評価

オープンハウスの海外不動産サービスの口コミ・評価については、拙著別の記事にて紹介していますので、こちらをご覧ください。

 

オープンハウスの海外不動産サービスの口コミ・評価はこちら

オープンハウスのアメリカ不動産投資サービスをおすすめ出来る人

こちらの項目に関しては、私の前著をご覧ください。

オープンハウスのアメリカ不動産投資サービスをおすすめ出来る人

オープンハウスのアメリカ不動産投資サービスをおすすめ出来ない人

こちらの項目に関しては、私の前著をご覧ください。

オープンハウスのアメリカ不動産投資サービスをおすすめ出来ない人

 

2021年冬にテキサス州を襲った記録的な大寒波による大規模停電について

テキサス州では、大雪が降り、大規模停電や水道管の凍結による漏水で大規模な社会混乱が発生しました。

 

テキサス州は、アメリカでも南部に位置し、大雪が降ることを想定したインフラ(電気、水道設備)の仕様になっていないため、電力会社や水道局、州や市町村では、それらの混乱の対応が出来ないことが、混乱状態の長期化を招く事態となりました。

 

この停電により、暖房設備を電化していた世帯が多い地域では、非常に危機的な状況になりました。

 

また、多くの世帯で水道管が凍結により破裂し、漏水となりましたが、その漏水分の水道料金についても水道局より課金請求が来ることが大きな問題となりました。

 

CNNによると、それらの混乱に対して、責任の所在が不明確で、リーダーシップが欠如していると報道されています。

 

以上のようなことを考慮すると、テキサス州での不動産投資は、これらのインフラ対策が十分な状態になるまで控えるべきだと私は考えています。

 

アメリカでも北東部の州では、インフラ設備は降雪を想定する体制となっていますので、テキサス州より不動産価格が高くなるものの、ジョージア州での不動産投資の方が良いかと思われます。

 

事実、テキサス州の混乱を考慮してか、オープンハウスでは、テキサス州での不動産販売は控え、アメリカの他の州に軸足を移しているようです。

まとめ

 

今回

 

「オープンハウスのアメリカ海外不動産サービス概要と評判」

 

をテーマに解説してきましたが、

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

 

 

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