オンライン不動産投資セミナー体験 地方築古戸建・シェアハウス投資はおすすめ?

不動産投資

 

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

オンライン不動産投資セミナー体験 地方築古戸建・シェアハウス投資はおすすめ?

 

と題しまして、

 

私マーティンが実際に参加したセミナーの解説をレビューをします。

 

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

 

 

 

 

オンライン不動産投資セミナー主催会社:株式会社NSアセットマネジメント

 

私が参加したオンライン不動産投資セミナー主催会社は、株式会社NSアセットマネジメンです。ネットで見つけて、参加しました。

 

オンライン・セミナーで新型コロナ影響下ということもあり、ZOOMで自宅にて受講しました。

 

 

 

 

この会社、2020年7月に東証JASDAQ上場のアジアゲートホールディングスのグループ傘下となったとのこと。

 

ただ、何%の資本が入っているか、役員は、この会社から派遣されてきているかは、情報の開示はありません。

 

 

 

 

会社の規模としては、社員数は28人、ホームページ見たところ資本金の開示はありませんでした。設立2020年4月。会社としての実績はまだこれからといったところです。

 

会社ホームページ

会社概要 OVERVIEW – 会社概要 – | 株式会社 NSアセットマネジメント

 

株式会社NSアセットマネジメントは不動産投資コンサルティング会社

株式会社NSアセットマネジメントは不動産投資コンサルティング会社として、年間契約コンサルティング料金を徴収して、コンサルティング・サービスを提供しています。

 

 

 

 

不動産投資コンサルティング・サポート内容

 

不動産投資コンサルティング・サポート内容は次の通りです。

購入物件の収支チェック・机上精査(無制限)
メール、LINEでの相談
各種業者紹介
賃貸経営相談
案件(物件)のご紹介
リフォームプラン(シェアハウス・戸建)・アドバイス
リフォーム業者との現地同行・代行
空き家に関するその他全般のコンサルティング

 

 

 

プラスアルファ 特別特典(合計145万円相当)
現地調査・物件の動画撮影代行 3回無料(通常15万円・1回3万から)
シェアハウス化の施工図面作成 3回無料(通常5万円・1件当たり)
シェアハウス化の入居希望者の案内同行&客付けテクニックの指導(20万円相当)
困った時の個別相談:1時間無料(5万円相当:上記メール、LINEでの相談の対面相談の意味だと思われます)
仲介手数料:無料(15万〜30万相当?通常物件価格の3%が一般的ですから15万〜30万相当という金額の根拠は不明。)
サポート期間無料延長 (最大1年) (60万円相当:物件が最初の1年で1件も成約出来なかった場合のようです)

 

 

 

 

不動産投資コンサルティング・サポート料金

不動産投資コンサルティング・サポート料金は次の通りです。

登録料:120万円(税別)
成功報酬(1件あたり):物件価格300万円以下:30万円(税別)
物件価格750万円以下:50万円(税別)
物件価格751万円以上:80万円(税別)

 

 

 

 

このサポート料金の妥当性をどのように考えるかですが、意見の分かれるところだと思います。

 

私マーティンは、もう少し料金が安ければコンサルティング契約しても良いかなと思っていましたが、予想を超える金額の高さだったので、やめました。

 

 

 

 

このコンサルティング・サービスの総合的な評価はこの記事の終わりの方で後述しますので、そちらをご覧ください。

 

不動産投資の対象となる物件の種類

不動産投資の対象となる物件の種類は、全部で3種類あり、1つは、高利回りシェアハウス投資、2つ目は地方築古戸建投資、3つ目はセーフティ住宅投資です。

 

 

 

 

高利回りシェアハウス投資

– シェアハウス投資市場の現状

現在、多額のリフォーム費用をかけているおしゃれなデザイナーズのシェアハウス不動産投資は供給過多で競合が厳しい状態になっています。

 

でも、これは、リフォームに多額の資金を投入しているため、その回収を行うため、融資の返済をするためには、家賃を上げざるを得ないシェアハウスが多いためです。

 

 

 

 

– 当該セミナー提唱シェアハウスの経営手法

このセミナーで紹介されていた、シェアハウス投資のスタイルは、その他一般的な内外装のデザインがおしゃれな仕様のシェアハウスとは異なり、内外装の仕様は必要最低限におさえ、コストが極力かからないようにし、家賃水準を引き下げることで、競争力を高めるものです。

 

家賃が圧倒的に安いため、部屋に空きが出るとすぐに埋まるという、入れ食い状態でシェアハウスが運営されているとのことです。驚きですね。

 

 

 

 

でも、これは非常に市場原理にかなっていて、納得性の高い投資スタイルの事業形態だなと私は思います。

 

 

 

 

– シェアハウス用購入不動産の必要条件

1部屋の家賃:4万円以下
山手線駅から40分以内
5部屋以上
物件価格:2千万以下の戸建

 

– シェアハウスの内装仕様

おしゃれな要素は一切なし。ごくごく普通で必要最低限。

 

 

 

 

– シェアハウスの家賃競争力

新築デザイナーシェア家賃6〜7万円 対 家賃3万円台(近隣エリア相場4万円以上)

結果、家賃の安さから、すぐに空室が埋まる。

 

– シェアハウス関連法律規制の緩和内容

延床面積200平米以下の場合、建築許可などの規制が緩和になりました。

 

 

 

– シェアハウスに向いている戸建の仕様

独立した部屋がある
木造在来工法(改築して、部屋を複数に増やしやすい)

 

 

 

 

– シェアハウスに向いていない戸建の仕様

2 x 4工法(パネル工法のため、部屋の間取り変更が困難)
開放感を優先するため、部屋が独立していない間取りが多いため

 

– シェアハウス用不動産の見つけ方

インターネット

大手不動産会社

大手不動産会社を介して物件を見つける場合でも、大手不動産会社のサイトを閲覧することになると思うので、インターネットでは、大手ではない中小不動産会社のサイトも利用するとの意味だと思われます。

 

 

 

 

– シェアハウス用不動産購入用融資の銀行

日本政策金融公庫

他から聞いた話では、新型コロナ下で不動産投資以外の融資業務で日本政策金融公庫のスタッフがてんてこまいで、あまり不動産投資用融資には積極的ではないとの情報もありますが、このセミナーでは、そのような話は全くありませんでした。

 

ノンバンク
信用金庫

信用組合や信用金庫は、シェアハウスへの融資の場合、保証協会からOKが出れば問題無いとの見解でした。融資期間は、7年から10年くらい取れるとのこと。

 

ただし、2千万円を超える融資で融資期間が10年しか取れない場合、月々の返済は結構大変だなと私は個人的に感じています。

 

 

 

 

ただ、このセミナーでは、リフォームにお金をかけず、その分、エリア相場より家賃を引き下げるので、競争力が高く、空室が出てもすぐに埋まるとのふれこみなので、そのシナリオ通りであれば、月々のキャッシュフローは問題がないとは言えます。

 

このシナリオが崩れると、融資の返済は、綱渡り(リスクが高い)になると私は考えます。

 

 

 

 

シェアハウス投資のチェックポイント

 

このため、どのくらいの家賃設定が、検討しているエリアで可能なのか。

 

そして、競合している普通の収益物件、シェアハウスの家賃レベルはどれくらいになり、自分の家賃設定とどの位の差があるのか。

 

それらを長期的(融資を受けている期間、そして出口:売却するまで)に維持出来るのかの見通しが立たないまま、投資に踏み込むのは危険だと私は思います。

 

 

 

このセミナーで、リフォームに高い費用をかけているシェアハウスは供給過多で、競争が厳しいと説明しているので、なおさらです。

 

シェアハウスを成功させるための重要な要素
立地の選定
安さ(家賃・物件)
広い(部屋・キッチン・リビング)
便利(駅近、至近距離に生活に必要なコンビニ、スーパー、カフェ、居酒屋などの飲食店があるなど)

 

セーフティ住宅不動産投資

セーフティ住宅不動産投資の概要

月収が16万円以内で、地方自治体から「要配慮者(この定義は、おそらく生活保護を受けている方が対象と思われます。

 

高齢で収入が少ない方や、病気で働けない、低収入で子供がいるなど)」の認定を受けていて、その方たちの住宅確保を目的とした「セーフティネット住宅制度」なるものがあります。

 

 

 

 

その制度用の賃貸不動産投資を行うというのが、ここのセミナーで提唱、実行している投資スタイルです。

 

セーフティ住宅不動産投資の背景

低所得者の方がたとえば都内で都営住宅の入居を希望し応募をしても、応募者が多数のため抽選になりますが、当選する確率は大体24倍です。

 

事故物件(部屋で殺人事件が起きたような部屋)でも、都営住宅の当選倍率は5倍です。

 

 

 

このように、低所得者の方向けの住宅供給が足りていないというのが、国、自治体の認識です。

 

そのため、国の施策として、日本全国でセーフティ住宅用の住宅戸数目標値を設定して取り組んでいるわけですが、その確保がなかなか進まないというのが現状です。

 

セーフティ住宅不動産投資のメリット

メリット1)自治体による家賃保証があること

セーフティ住宅不動産投資のメリットは、自治体により違いますが、入居者の家賃の支払いを自治体が保証(必ず自治体が家賃を支払います:私が経営しているアパートでも利用者が2人います。しかも、私のアパートの中で家賃設定が他の普通に働いている入居者よりも高いです)します。

 

 

 

 

そのため、家賃は毎月確実に振り込まれます(自治体から直接、大家の口座もしくは管理会社の口座、または、入居者の口座に一旦自治体から振り込まれます)。

 

私は、これは大きなメリットだと思います。

 

理由としては、ふつう、不動産投資は融資を受けて行うので、銀行融資が実行されれば、約1ヶ月後には融資の返済が始まり、家賃収入がその時点で無ければ、赤字になり、他の収入や、貯金の切り崩しから補う必要があるからです。

 

 

 

 

たとえば、空き家で買った戸建、空室が多いアパートを購入した場合、最悪の場合、融資の返済額を丸々100%貯金の切り崩し、本業の収入から補うことになります。

 

不動産投資開始早々、毎月赤字が続いた場合、せっかく融資がおりて不動産投資を始めても、返済が出来なくなり、あえなく差し押さえ、競売となってしまうリスクがあります。

 

 

 

そのことを考えると、自治体から入居者を紹介してもらえば、後は、確実に家賃が入金されるわけですから、安心材料になります。

 

私の所有するアパートでもそれらの入居者から入金が遅れたことは1度もありません。幸い、私の経営する不動産では、家賃支払の遅れは、不動産購入後1度もありません。

 

 

 

メリット2)自治体から収益不動産物件のリフォーム費用を補助する

 

地方築古戸建・アパート物件投資

社長自らが地方築古物件戸建・アパート投資を実践

どこの地方かは説明がありませんでしたが、社長が自己資金(会社保有ではないと思います)で地方の築古物件を購入した事例がオンラインセミナー紹介されていました。

 

 

 

新築アパートもしくは、ワンルームマンションを販売している会社の役員または、営業スタッフが自ら、自社が販売している不動産に投資をしていることは、非常に稀だと思います。

 

会社は、自社が販売している新築アパートやワンルームマンションは購入すれば、将来的に価値が上がり、値上がりするからと言って購入をすすめます。

 

それだけ、得な話であるにもかかわらず、それらの会社では役員も社員もなぜか自社が販売する物件を購入することはない。不思議ですよね。

 

 

 

その点、ここのコンサルティング会社は、役員が実際に横浜のシェアハウスを経営していました(その後1年で売却し、1千万円ほどの利益を得たということが、このセミナーでの広告材料となっています)。

 

社長が購入した物件

ケース1 木造アパート1棟

築40年

広島県近辺

3DK x 3戸

購入価格 200万円(販売価格350万で売りに出ているところを指値200万円で購入)

家賃 1戸:3万5千円

利回り 21%

 

 

 

 

 

ケース2 木造平屋戸建

ケース1と売主が同じ

海が見える高台:津波ハザードマップは問題無し

購入価格 80万円(売主は150万円で購入していた)

賃貸スタイル:DIY型(家主がリフォームせずに、賃借人が自己負担でリフォームする契約:家主がリフォーム代を節約出来る:特別変なリフォームでなければという前提ですが)

利回り 53%

 

ケース1・2ともに広島県出身の社長が土地勘があったため、経営・出口戦略ともに問題が無いであろうとの判断のもとに購入した物件であることに注意が必要だと思います。

 

 

 

 

 

地方の築古戸建物件への投資の場合、そのリスクがより大きくなります。地方では転売することが、都市部より難しく、今後エリアによっては急速な人口減が予想されていますので、購入するなら状況に応じて売却するなどの出口戦略が取れるか注意が必要です。

 

戸建投資については、私が別の記事にまとめていますので、こちらも参考にご覧ください。

拙著:「戸建投資の始め方」

 

 

この不動産投資セミナーへの参加(コンサル契約)をおすすめ出来る人

この不動産投資セミナーへの参加をおすすめ出来る人は、不動産投資に関して、本などで一通り勉強していて、自らの判断で不動産投資を行うことが出来る確信がある人です。

 

そして、この会社が提供できるノウハウや情報を身につけた上で、自分の判断基準を持つことができる人にはすすめられます。

 

この会社が提供するコンサルティングサービスの料金の負担が出来る人には良いのではないかと思いますが、私の個人的な意見としては、少々高いかなと思います。

 

また、この会社のコンサルタントが執拗にすすめてきた物件が気に入らなければ、きっぱりと断ることが出来る人ですね。

この不動産投資セミナーへの参加(コンサル契約)をおすすめしない人

この不動産投資セミナーへの参加をおすすめしない人は、まだ不動産投資の知識が少ない人です。なぜ、不動産投資の知識が無いとおすすめできないかというと、このセミナーを主催している不動産投資コンサルティング会社は、コンサルティングだけでなく、物件を紹介し、成約(物件をこの会社から買う)した場合販売手数料を取るからです。

 

この販売手数料は、通常の手数料より高いです。そのため、この会社はコンサルティング料が収入源ではありますが、この販売手数料も大きな収入源となるはずです。

 

 

 

 

この手数料を稼ぐことが大きな収入源であるため、コンサルティング契約をしている顧客には、紹介した物件を購入することを強くすすめてくるはずです。

 

そのため、もし物件にリスクがあったとしても、それを積極的に言わない場合、不動産投資の知識がとぼしい初心者の投資家だと、物件の良し悪しを判断することが難しく、リスクの度合いがよく分からない、理解しないまま物件を購入し、最悪の場合、出口戦略が取れなくなる可能性があります

 

不動産投資に関する知識、経験が少ない場合、コンサルタントがリスクについて軽く説明しただけだと、そのリスクを認識しないまま物件を購入してしまう可能性があります。

 

ここの社長のセミナーに参加すればわかりますが、この会社はかなり積極的で、かなり前のめりです。

 

意思が弱い方、不動産投資知識が無い方が、ここのコンサルタントと契約前の個別相談をしたら、簡単に丸め込まれる可能性が大きいです。

 

また、設立して間もない会社なので、早く実績を積み上げたいがために、それほど良い物件でなくても自社が紹介する物件の購入を積極的にすすめられる可能性が大きいと思います。

 

ここのスタッフが建物が傾いている築古物件を購入したことを成功投資事例としてあげていました。

 

ということは、コンサルティング契約をした顧客にも同様の物件の購入をすすめる可能性があるということです。

 

 

 

この会社のスタンスは、おそらく、アドバイスはするし、物件も紹介しますが、自己責任で投資家が決めてくださいねとうスタンスだと思われます。

 

投資はすべて自己責任。まあ、これは当たり前の話で、どこのコンサルティング会社でも同じスタンスだとは思います。

 

 

 

 

この会社は設立したばかりなので、今後この会社のコンサルティングがどの程度機能して、どのような実績を築いた上で、どのような評判になるのかは未知数なので、その点は注意が必要だと思います。

 

まずは、本を読む、インターネットサイトの情報で勉強するなどして、コンサルティング会社の言っていることにどの程度妥当性があるのか、リスクがあるのか、自分で判断出来るようになってから、ここのセミナーに参加する、コンサルティング契約をするようにすることを強くおすすめします。
私がおすすめしている、中立な立場で不動産投資を体系的に教えているスクールを別の私の記事で紹介していますので、興味がある方はご覧ください。

この不動産投資セミナーを聞いて、不安に思う点

この不動産投資セミナーを聞いて、不安に思う点は、出口戦略があまり明確ではない点です。

 

 

 

 

 

 

おそらく、出口戦略に関してセミナーで質問すると、立地が良ければ、ある程度の期間保有する、悪ければ早めに売却といった回答になると思います。

 

投資対象が地方で築古戸建、アパートだとすると、エリアのマクロ環境によっては、出口戦略を描きづらいのではないかと私は思うのです。

 

 

 

 

 

 

私の別の記事で出口戦略について書いていますので、ぜひ、そちらもご覧ください。

新築ワンルームの出口戦略の記事ですが、基本的な考え方は、他の不動産タイプにも共通しています。

新築ワンルームマンション投資で欠かせない出口戦略とは?

 

 

 

 

 

 

 

 

まとめ

 

今回、「オンライン不動産投資セミナー体験 地方築古戸建・シェアハウス投資はおすすめ?」

 

と題して解説してきましたが、いかがだったでしょうか。

 

 

 

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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それでは、また。

 

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