失敗しないワンルームマンション投資のやり方とは ?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回は、「 ワンルームマンション投資で失敗しない方法 」と題して、

 

私のこれまでの15年間にわたる不動産投資経験から、中立な視点から、お伝えしていきます。

 

是非、最後までご覧ください !!

 

 

新築・中古ワンルームマンション投資共通 失敗 回避策

目標の設定

購入を検討する段階で、購入後、いつのタイミングで売却するのかを考える必要があります。いわゆる、出口戦略です。

 

例えば、数年後に、サラリーマンであれば、給与所得からの貯金と、不動産からの収入、売却資金を合わせて、より大きな不動産を購入することが可能になります。

 

定年以降も所有を継続する前提で、貯金が貯まる10年後に2戸目の投資用不動産を購入することも可能。

 

 

減価償却期間が残存しているうちに売却して、売却資金で、新たに別の物件を買うことで、転売をより容易にする戦略も大事です。

 

可能な購入価格帯の設定

不動産投資を行う際には、リスク管理の視点が欠かせません。資金計画に無理がある場合、購入後に大きなリスクを負うことになります。

 

 

特に、融資を受けて購入する場合、入居者が入らず空室が継続した場合、ローンの返済金をどのように工面し、どのくらいの期間持ちこたえることが出来るか、あらかじめ確認しておくことが必須です。

 

新築はサブリースがついていて、家賃保証があるから、空室になっても心配が無いから安心だと考える方が多いと思います。

 

 

新築の場合、販売会社が、立地、競合状況などを加味し、向こう20年以上の緻密なシュミレーションを行い、建設しているので、新築時の空室リスクは、あまりないのではないかと考える人もいると思います。

 

でも本当に、そうなのでしょうか?

 

 

ここは重要且つ繊細なことなので、ここでは詳しく書きませんが、興味のある方は、下記の相談窓口から問い合わせください。

 

中古を全額融資で購入する場合、実質利回り(税金・諸経費差引後)12%を下回る物件価格の場合、毎月、家賃収入だけでは返済できないので、他の収入からの持ち出しになります。

 

 

立地の選定

駅からの距離は必須確認事項です。但し、これは電車通勤、通学が前提のエリアの場合です。

 

地方都市など、車での移動が前提になっている場合、駅から離れていても問題無いケースがあります。

 

私が所有している一棟物の投資用不動産は、駅徒歩30分以上で、バス便も悪いですが、自家用車での移動が前提のエリアなので、それほど客付けに問題はありません。

 

 

但し、この場合、最低でも部屋数以上の駐車場が物件敷地内にあるか、徒歩至近距離にあることが必要不可欠です。

 

現在の建物が容積率が制限を超えている場合、地震で再建築すると、部屋数が以前より少なくなり、所有権を失うオーナーが発生する可能性があります。

 

 

管理の問題 管理契約

新築の場合は、どのような管理契約になるのか、確認し、契約書にも条件が明瞭に記載されていることを確認する必要があります。

 

 

不動産の建物の状態の確認

中古の場合、実際に現地に行って、自分の目で、管理状況を確認することをおすすめします。インターネット、画像、セールスマンからの情報だけでは、得られない情報が必ずあるからです。

 

エントランスの清掃状況。

 

ポストの状態(広告などが、フロアに散らかっていたりすれば管理状況は良くないし、入居者のモラルも低い可能性が高いです。ポストから大量にはみ出している広告も同様です。)。

 

異臭がしないかの確認(水回りや、排水、ゴミ捨て場などに問題がある可能性有無)。

 

 

部屋の前の廊下の状況。ドアの外装状況(傷、見栄え:入居申し込み人の心象に影響)。
エレベーターの点検日(最終チェックがいつか)。防火設備の点検日(消化器設置、コントロールパネルなど)。

 

建物の管理条件

マンションであれば、管理人が常駐か、巡回(週1回、月2回など)かを確認しましょう。

 

 

建物全体の大規模修繕計画

建物全体の大規模修繕積立金の残高と、次回の修繕予定日ならびに修繕必要費用の見積もり金額(積立金との差額が大きいと、急に毎月支払う積立金の金額が大幅に増額になり、

 

キャッシュフロー(現金の収入:家賃と、支出:融資返済+管理費+大規模修繕費+税金+保険などの収支のバランスによる、手持ち現金の流れ)圧迫要因になります。

新築の場合、購入時から何年か経つタイミングで大幅に増額になるケースが多いので要注意です。

 

 

購入エリアの家賃相場

新築の場合、説明を受けている家賃金額が、ネット上で同様の物件(立地、間取り、設備内容)の募集家賃とかけ離れていないかの確認することが、とても重要です。

 

膨大な数の入居募集物件が検索して出てくる場合、競合物件が多いことから、将来的な家賃水準低下の圧力要因になります。

 

 

入居募集時の取引慣行(広告料、敷金)

地域によっては、入居者退去後の入居募集する際、入居者を仲介した会社に礼金(広告料)を支払う慣行があるところがあります。

 

私が物件を所有しているエリアは、募集時に広告料支払い条件(オーナーから仲介会社に支払うお金:家賃の1〜2ヶ月をあらかじめ提示しないと、なかなか決まらないことがあり、

 

空室期間が半年以上になると、当初設定1ヶ月を2ヶ月にアップせざるを得ない状況になるケースが多々ある)を賃貸物件の仲介会社に行います。

 

これは、大きな出費になるので、あらかじめ知っておいた方が良いです。

 

 

賃借人の属性(学生、会社員、工員など)確認

入居人の職業がある程度想定される場合(近くに大学、会社(オフィス街)、工場があるエリア)、それらの施設のホームページを確認し、移転、閉鎖などの予定がないかをチェックすることをおすすめします。

理由としては、リスク管理になるからです。その建物の入居者の大半が、特定の学校、工場、会社に頼っている場合、それらの施設が突然閉鎖になり、ほかに入居者として入る人が想定出来ない場合、空室が長期化し、融資の返済が困難になり、死活問題となります

 

 

過去10年世帯別人口動態を基に、将来を予測

今後、日本は人口の減少と急速な高齢化、地方の過疎化が進行することが予想されています。

 

これを前提にした場合、購入計画(融資返済、所有期間)に無理がないか、チェックする必要があります。

 

 

銀行は通常、融資を行う際に、年間の入居率を8割として、返済に問題が無いか審査します。

 

でも、自分が不動産投資を予定しているエリアで、人口減が見込まれる場合、融資期間が長ければ長いほど、入居率の見通しと、それに合わせた返済計画を無理の無い形で試算することが大切です。

 

購入物件の自治体には、過去の人口動態の推移が確認できる統計データが確認できるホームページがあるので、あらかじめ確認し、将来の見通しを立てておくことはリスク管理になります。

 

 

新築ワンルームマンション投資の場合- 失敗 回避策

販売会社の信用調査

会社の登記確認(取引詐欺:契約金、頭金の持ち逃げの回避)

不動産免許の更新回数(継続経営年数)と違反履歴の確認を管轄の行政機関で確認することをおすすめします。

 

以下の国土交通省のデータベース・ページで違反歴(過去の行政処分など)を確認できます。

国土交通省ネガティブ・データベース・ページ

 

 

過去5年間の財務状況の推移

(安定的に売り上げ、経常利益が増加傾向にあるか。借入金が過大でないか)を確認することは、販売会社がサブリース契約会社である場合、必須です。
その理由としては、サブリース契約の相手が販売会社で、販売会社が倒産した場合、それを継承する会社と、不利な条件でサブリース契約をし直すことになれば、将来的な収支に問題(家賃収入より融資返済金額が多くなる状態)が生じるからです。
そして、返済不能になり、不動産物件が差し押さえになる可能性があるからです。

 

建物の施工会社の評判

広告は大手建設会社であっても、実際の建設は孫請け会社が建てるケースが多いので、そこの会社の評判を確認することをおすすめします。

 

 

サブリース

契約条件の確認をすることが、非常に重要です。

 

すべての契約条項を確認し、不明な点があれば必ずセールスマンに説明を求め、言った言わないの問題にならないよう音声録音をするなどの対策もある程度は有効です。

 

契約書を読むのが苦手な方、不動産投資、不動産購入が未経験の方は、契約前にリスクを回避するためには、契約前に契約書を取り寄せて、ワンルーム投資経験者、不動産投資に詳しい第三者(契約相手とは無関係の)、弁護士などに相談することをおすすめします。

 

 

一旦契約してしまうと、後戻りが出来ないからです。

 

収支計画の確認

  • 収入の見込みが過大に楽観的なシュミレーションになっていて、実現性に問題がないか。
  • 加味されていないコスト要素がないか(清掃費、返済敷金、管理費など)?
  • 大規模修繕の計画は甘くないか(通常数年ごとに見直しになり、大幅に月額が増えることがある)。
  • 融資の返済計画が甘くないか(金利上昇、サブリース契約の条件変更の可能性)。
  • 空室期間が長期化した場合、どの位の期間もちこたえられるか、預貯金や給与から支払える余裕はどのくらいあるか

 

 

以上の項目を総合的に確認する必要があります。

 

販売個数

総戸数が20戸以下の場合、将来的な大規模修繕コストの1戸あたりの負担が大きくなり、収支を圧迫します。

 

道路付け

隣地の地主と境界線の問題が無いか(建設にあたって、隣地地主と境界線の設定に合意があるか確認しないと、後に深刻なトラブルに発展する可能性あります。

 

また、隣地地主が悪質な人間で過去にトラブルがあったかどうかをあらかじめ売主に説明を要求しましょう。

 

 

道路付けが悪いため(道路幅が狭いなど)、入居者の敷地内駐車場からの車の出し入れが難しいと、退去率が増え、収支の圧迫要因になります。

 

又、火災や地震などの緊急事態のときに、消防車や救急車が入って来られるだけの道路の幅員が確保されているか。

 

周辺の土地の種目

将来的に日照や、見晴らしを遮る高層物件が建設される可能性の有無も要確認事項です

 

周辺の地目が工場建設可能な場合、住環境が大きく悪化する懸念あります。

 

 

自治体の液状化マップ、河川の氾濫想定マップも要必須確認項目です。

 

物件所在地に「水」「沢」「沼」「田」などの漢字が含まれる場合、過去に、沼の埋め立て、河川氾濫多発地域、水田だったりした土地である可能性があります。地盤が緩いため、地震が発生したとき、土地が傾く可能性が大きいです。

 

 

 

中古ワンルームマンション投資 – 出口戦略、失敗回避策

出口戦略

中古は、新築よりも、物件価値の下落が早いので、どのくらいの期間、所有するのかの出口戦略を、購入前に立てておくことが絶対必要です。

 

 

転売する場合、将来的な物件の流動性(売却したいときに、すぐ買い手がつくか)は、とても重要な点検項目です。

 

売却したいとき、すぐ売れる物件を購入するためには、なるべく条件の良い物件を購入することが大切です。

 

良い条件とは、立地(駅からの距離、コンビニ、スーパーなど生活に必要な店の有無、人気のエリアかどうか。

 

鉄道、バスなど交通機関の利便性、住環境:公害を出す工場の有無など)、建物の築年数、

 

ワンルームの設備(オートロック、駐車場、駐輪場、宅配ボックス、管理人の有無、防犯カメラなどのセキュリティ、日当たり、エアコン、コンロなど)が判断材料です。

 

 

購入計画

中古のワンルームマンションに投資する場合、融資を受けて購入するのはリスクが高いと思います。

 

一棟ものの不動産投資では、複数部屋があるため、ある程度、空室リスクが分散されますが、ワンルームマンションの場合1戸だけなので、部分的に収入が入る可能性がありません。

 

 

これを理由に、中古ワンルームマンション投資物件に融資しない銀行も多いです。

 

私が融資を受けた三井住友銀行の場合、1棟ものでも、部屋が4戸以下の物件には融資しないと担当者が言っていました。投資としてのリスクがかなり高いことが理由です。貯金をするなりして、全額自己資金で購入するべきです。

 

 

立地

新築の場合と同じですので、そちらをご参照ください。

 

間取り

これは、かなり重要な項目です。将来的な人口動態を考慮すると、なるべく、広い間取りの部屋を購入すべきです。

 

 

人口が今後減少傾向にあるということは、日本が国家として、大量の移民を受け入れるなどの政策を採らない限り、土地の価格が需給バランスから下落することを意味します。

 

東京都心の場合は、人気のあるエリアでは、土地の価格が大きく下がることはありませんが、土地の二極化(土地の価格が高いところと、低いところに分かれること)が今後も進めば、東京都心以外の人気の無いエリアでは、土地の価格が下落することが予想されます。

 

 

同じ金額で土地を購入する場合、より広い土地を購入できるようになるわけですから、その分、広い間取りを取りやすくなるのは必然です。部屋を借りる人が、同じ家賃水準であれば、余程の変わり者でない限り、広い部屋を選ぶからです。

 

入居者の属性

入居者が居る状態で購入する場合、退去後、どのような属性の人が入居されるか、その場合、家賃はどれくらい下がる可能性があるかを、事前に確認する必要があります。

 

 

悪質な売主の場合、空室であるにもかかわらず、高い家賃で人が入居していると嘘をつき、売却後間も無く、退去手続きをとることがあるので、注意が必要です。

 

まとめ

 

今回、「 ワンルームマンション投資で失敗しない方法 」と題して、

 

お伝えしていきましたが、いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

不動産投資は、実は、購入前の事前調査で、購入後の成否を大きく左右すると言っても過言ではないことを、以上のことから、お分りいただけたと思います。

 

ミドル・リスク・ミドル・リターンである不動産投資で失敗せずに、成功して、将来の生活のベースにしていくために、これからも、皆さんに有益な情報を提供していきます。

 

 

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それでは、また。

 

マーティンでした。

 

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