新築ワンルームマンション投資で欠かせない出口戦略とは?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「 新築ワンルームマンション投資で欠かせない出口戦略とは? 

 

と題して、解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください!

 

戦略のキーワードは、投資のスピードと時間軸です。

 

今、新築ワンルームマンション投資が流行っています。それこそ、一般のサラリーマン、公務員(職務規定がある方は要注意)、看護師や、医師、弁護士、税理士など専門職の人まで、多くの人が不動産投資にチャレンジしています。

 

 

でも、その属性や目的によって、目標、出口戦略が各々異なるというのは、お気づきでしょうか。

 

たとえば、国の年金制度があてにならないから、退職後の年金の足しにして、豊かな老後を過ごすという目的での、新築ワンルームマンション投資。この投資法は果たして、大丈夫なのでしょうか?

 

新築ワンルームマンション投資開始前に知識をたくわえ、武装しましょう !

新築ワンルームマンション投資開始前に知識をたくわえ、武装することをおすすめします。理由は、不動産投資に無知だと、不利な契約をして投資に失敗する可能性が高まるからです。

 

本を読んで不動産投資の知識を身につけることはおすすめです。私が執筆した関連記事はこちら。

 

不動産投資セミナーの注意点に関して、私が書いた記事はこちら。

 

不動産投資を知識ゼロから体系的に学びたい方には、こちらのスクールがおすすめです。私がスクールを評価・レビューした記事はこちら。

新築ワンルームマンション投資の出口戦略

 

 

年金がわりの新築ワンルームマンション投資といっても、属性や、定年退職までの年数により、出口戦略が異なります。

 

定年が60歳の場合。あと2年で定年を迎える58歳の人が、新築ワンルームマンションを自己資金80%で残りをローンにした場合。

 

この場合、毎月、ローンや諸費用を払ったあとでも、家賃収入の一部が手元に残ると思います。

 

 

 

2つ目のケース。30歳のサラリーマンが30年ローンを組んで、新築ワンルームマンションを、自己資金10%、残りをローンで購入する場合。

 

おそらく、ローンや税金、保険、他諸経費を支払ったあと、家賃収入は手元に残らず、場合によっては、持ち出し(家賃収入だけでは、ローン返済金、諸経費を賄いきれず、給与収入もしくは、貯金から支払うこと)になります。

 

みなさんが 、この2つ目のケースでワンルームマンションを購入予定にしているならば、1つ、お考えいただきたいことがあります。それは、ローンを支払い終える30年後、購入したマンションや、それを取り巻く社会情勢がどのようになっているかということです。

 

 

不動産投資の失敗を回避するには? 将来を予測すること

 

不動産投資の失敗を回避するには、外部情報を過信せずに、自分自身で、出来る限り先のことまで、最大限シュミレーションし、将来を見通す努力を継続することです。

 

将来を見通す努力をすることが、そのまま、リスク管理につながります。

 

まず、30年後のマンション。今、都市部のワンルームマンションの部屋の平均的な広さが10畳大のワンルームマンションを買ったとします。

 

その10年後の平均的なワンルームマンションの広さがどのくらいの大きさになっているか想像がつきますか?

 

 

 

話題を一旦変えて、10年後の社会情勢。

 

10年後の都市部の地価は現在より下がっているでしょうか上昇しているのでしょうか。

 

私は、おそらく、かなり下降していると想像しています。その根拠は、人口動態。日本の人口は既に下降が進行していて、少子高齢化が急速に進むと予想されています。

 

新生児の減少傾向が続いている中、日本の政府は高齢者にはケアをする政策を行いながら、少子化への予算投入には、あまり積極的ではありません。

 

 

では、人口が大幅に減少した場合、1億人の人口が8千万人になった場合、都市部の地価は大幅に下がる可能性が大きいです。

 

今、住宅街では、都市部でも空き家の増加が社会問題化しています。空き家になっても買い手がつかないのです。買い手がつかなければ、買い手がつくまで価格を下げつづけるしかありません。

 

では、それが、ワンルームマンション投資にどのような影響を与えるのか ???

 

ということですが、それは、土地の価格が大きく下落した場合、同じ価格であれば、より広い土地が購入でき、より広い間取りで建物を設計できるということです(容積率の変更は無いとの仮定)。

 

 

そうなってくると、新築ワンルームマンションを購入した10年後の新たに売りに出される新築ワンルームマンションの部屋の広さが仮に15畳となったらどうなるでしょうか。

 

入居者は、家賃が同じなら、10畳と15畳どちらのワンルームに申し込むでしょうか(リッチや、建物や設備のグレードはほぼ同等と仮定)。

 

15畳の広さのワンルームマンションが、自分が購入したワンルームマンションの近くに10年後新築された場合、大幅に家賃を下げないと入居者が決まらない可能性が出てきます

 

 

このようなことを想定した収支計画を提示する、新築ワンルームマンション販売会社はおそらく皆無でしょうが、あり得ない話ではありません。

 

販売会社に行けば、10年後の社会状況を最大限楽観視したシナリオで、収支計画が立てられていると思います。

 

不動産経営のリスクをコントロールし、失敗を避けることが出来るのは自分だけ

 

不動産経営のリスクをコントロールし、失敗を避けることが出来るのは自分しかいません。投資は自己責任です。投資で成功するためには、自分が信用出来る情報を自らが収集する努力が必要です。

 

セールスマンが言っていることを、それが真実なのか自分で調べて確認しなければ、不動産投資で大きな失敗をして、最悪、自己破産、もしくは、オーバーローンで借金だけ残って、不動産を手放すことになります。

 

 

不動産投資に限らず、投資という文言がつくものは、すべてリスクがつきまといます。そして、そのリスクをコントロールするのは、自分にしか出来ません。

 

外部情報には、すべて、バイアスがかかっている(自分の立場を有利にし、利益を得ようとする)と疑うべきです。

 

不動産投資の世界で生き残り、成功するには

 

 

不動産投資では、どれだけ先を見通せるかどうかに、この不動産投資の世界で生き残れるか、成功して終えることが出来るかどうかがかかっています。その自己努力をするのが苦手である場合、不動産投資はやめた方が良いと思います。

 

または、自分の努力で不動産投資を継続することに自信が無い場合、信用出来る人、第三者の立場の人を見つけてアドバイスを常に受けることを自分に課すことが必要だと思います。

 

 

家賃水準が当初の予定通り推移するとは限らない

 

よく、販売会社が提示する、バラ色の経営プランがありますが、あれを鵜呑みにしてはいけません。極めて楽観的な予想に過ぎないと肝に銘じ、自分で現実味のある試算をパソコンを利用し、やってみましょう。家賃水準が当初の予定通り推移するとは限らないからです。

 

計算が不得意な人は、中立な立場のファイナンシャルプランナーに計算してもらい、複数のシナリオをたててみましょう。
私で良ければ、喜んでお手伝いします。

 

 

新築ワンルームマンション購入10年後の話に戻しましょう。10年後に購入したワンルームマンションが競争力を失い、家賃を下げざるを得なくなった場合、ローン期間が20年残っているとしましょう。

 

その状況でも、更に20年ローンを支払いながら、年々家賃が下落していく場合、持ち出しに20年耐える必要が出てきます。

 

高収入の医師、弁護士などが、所得税の圧縮のために高収入するワンルームマンションとは異なり、老後の備えとして、限られた収入のサラリーマンが新築のワンルームマンションを30年フルローンで購入する場合、かなりリスクが高い投資になります

 

 

5年後、10年後の出口戦略に必要なこととは?

 

そこで、1つの解決策としては、5年後、10年後に売却するという出口戦略です。

 

築5年、10年のワンルームマンションであれば中古であっても、価格に値ごろ感(利回りが高い)があれば売りやすいです。

 

ただし、その場合、ローンが残っているとき、売却価格がローン残額を上回るかどうかが問題です。30年ローンで頭金が販売価格の10%である場合、オーバーローンになる可能性が高くなると思います。

 

 

結論としては、一般的なサラリーマンが、20年以上の長期ローンを組んで新築ワンルームマンションの出口戦略を考えてみましょう。
出口戦略としては、購入する場合には、5年後、10年後に売却する際でも、売却資金で残債を一括返済出来るよう、頭金を3割以上支払える状態になってから購入に踏み切ることを、リスク管理の観点からおすすめします。

 

 

 

まとめ

 

「新築ワンルームマンション投資で欠かせない出口戦略とは?」

 

と題して、見てきましたが、いかがだったでしょうか。

 

緻密な出口戦略無く、新築ワンルームマンション投資をすることは、かなりリスクが高いので、慎重な判断をすることをお勧めします。

 

 

 

 

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それでは、また。

 

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