アパート経営で失敗しないための物件管理のマインド

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

私がもし、不動産投資としてのアパート経営で失敗しないために必要なことと聞かれたら、管理方法と答えると思います。

 

アパート経営で失敗しないための物件管理のマインド

 

私は、アパート経営で失敗しないためには、会社経営と同じマインドを持つことが重要だと考えています。

ステークホールダーの利益を尊重する – 管理会社の場合

 

管理契約

会社経営と同じことが当てはまりますが、自分さえ良ければ良いというアパート経営姿勢ではなく、管理会社の利益も考えなくては、不動産経営に良い結果をもたらしません。

 

そのため、自分の利益が最優先ではあるものの、管理会社、入居者、業者など、自分のステークホールダーに対しては、自分の要求水準の100%を常に求めるのではなく、ある程度の妥協が必要です。

 

アパート経営が、自分の利益だけでなく、ステークホールダーにとっても利益になるものになるよう心掛けることが、アパート経営の持続を可能にし、アパート経営で失敗しないための秘訣です。

 

例えば、管理会社は、管理料や、仲介手数料などで利益を稼いでいるのが一般的です。

 

私のアパートの管理会社は、それ以外にも、どうやら利益を得るシステムを構築していると考えられます。それは、入居者が払った、家賃、退去時のクリーニング代などの預り金をある一定期間、管理会社の銀行口座に入れておくことで、利息を得ているようなのです。

 

これは、私が管理会社に、その事実を確認した訳ではありませんが、そのように私は考えています。

 

 

その管理会社は、私のアパートが所在するエリアでは、大手で、私のアパート管理担当者は1人で1000件もの物件を管理しています。

 

その管理会社では、そのような管理担当者を複数人雇用しているので、おそらく合計の管理物件数は、1万件を超えると思われます。

 

ひと月の家賃合計額だけでも相当な額が、管理会社の銀行口座に預けられるわけで、そこから発生する、利息は、私の見立てでは、結構な金額となり、管理会社にとっては、大きな収入源となっていると思います。

でも、通常、入居者が家賃を振り込んでから、管理会社が私の口座に家賃を振り込むまでに、2週間かけているところを、私が管理会社に対して、1週間以内に入金するよう要求すれば、管理会社は1週間分の利息を得る収益機会を失うことになります。

 

そして、それが、私の見立てが正しければ、他の物件でも同じことを不動産オーナーから要求されれば、管理会社にとっては死活問題になりかねません。

私が家賃を管理会社から1週間早く得ることのメリットは、管理会社が、私の口座に家賃を振り込む前に倒産して、家賃を回収できなくなるリスクを軽減出来ること以外には、特にありません。

超低金利で1週間のうちに私が得られる利息の金額はたかが知れてますから。

であるなら、ステークホールダー(この場合、私の物件の管理会社)に対して譲れることは譲って、他の重要なことでメリットを受ける方が得策であれば、そのようにした方が、管理会社との良好な関係を維持し、それをアパート経営失敗回避につなげることが出来るという一例です。

アパート・オーナーとして管理会社に譲れないこととは?

 

管理会社に対して譲れることについて、書きましたが、逆に、管理会社に対して譲れないことについて話していきます。

それは、管理契約についてです。

 

管理契約には、多くの条件が列記されています。その中で、私が特に重要視しているのは、家賃設定の項目です。

私の管理契約では、空室が発生した場合、管理会社が入居者の募集をし、部屋の内覧時の仲介会社への部屋の受け渡し、賃貸借契約書の作成、署名の代行を私に代わって行うことになっています。

私が所有するアパートの管理を行うために、私と管理会社の間で管理契約の契約を締結するにあたり、私は、管理会社が提示した条項の1つを変更することを要求しました。

それは何かといいますと、家賃の金額は、管理会社が決めるのではなく、全て私が決めるということです。

これは、かなり重要な項目です。

なぜなら、家賃金額の決定に関しては、管理会社と家主である私の立場は異なるからです。

管理会社の家賃決定の立場は、なるべく早く入居してもらって入居一件あたりの管理料、家賃を2週間管理会社の銀行口座で留保して、利息を得ることで、管理会社の収益性を向上させることを優先することです。管理会社は、少し家賃を下げてでも、早く入居者を決めたいというスタンスです。

これに対して、家主である私は、簡単には、家賃を下げたくありません。

 

なぜなら、私が家賃を下げることで、私が所有するエリアの家賃相場の下落圧力が高まり、他の物件の家賃を下げることを誘引すれば、次回に私が入居募集をするときに、更なる家賃の低下を招くことになりかねず、負のスパイラルが継続することになれば、私のアパート経営上、死活問題です。

また、出口戦略を考えると、売却時の利回りを高くする必要がある場合、家賃が購入時よりも大幅に低下していると、売却価格を下げる必要があります。このため、安易に家賃を下げることは、アパート経営上、家主側からすると、大きなリスク要因になりかねません。

以上のことから、私としては、家賃の決定権は、常に家主である私が持つことを、管理契約上明記することはゆずらず、管理会社と契約しました。

会社経営でも、自分が経営者として譲れないことは、必要に応じ、ステークホールだーと議論し、説得を重ね、相互の利益の調整を図ります。ビジネス取引の条件が、どちらか一方に有利な契約形態では、ビジネスの継続性が困難になることは、多々あります。

案の定、管理契約を結んだ後、管理会社は、頻繁に家賃を下げることを提案してきました。私は融資の返済がありましたが、返済に困らない程度に、空室の状況に耐え、家賃が低下しないよう努力しました。

 

管理契約を締結してから14年経ち、私が安易に家賃を下げなかったことは、良かったと思っています。

家賃を下げてでも、キャッシュフローを重視するという考えもあるようですが、銀行融資を受けていて、その返済に窮するほど、切羽詰まった状況にでもならない限り、家賃を下げないようにした方が、賢明だと、私は考えています。

管理会社担当者との関係

私のこれまでのアパート経営管理上、自分の物件の管理会社担当者との関係は、とても重要であることを痛感しています。それは、担当者は、空室が発生したときに、入居促進のために営業活動を私の物件のために行う重要な役割を担っているからです。

 

実は、不動産投資の要諦は、管理会社担当者が、いかに良く、空室発生時に入居を促進するかということにつきるからです。これが、不動産投資の成否を分ける大きな鍵であると断言出来ます。

 

他の記事でも少し触れましたが、私は、現在も私のアパート購入時から管理契約を結んでいるところに管理を依頼していますが、この管理会社の最も良い点は、空室時に入居を促進する強力な営業力です。

 

この営業力があったからこそ、14年間の銀行融資を完済出来たと言えます。私がこの記事を読んでいる、みなさんにお伝えしたいことの重要なことの1つは、この管理会社の営業力の点です。

 

もし、みなさんが、すでに不動産経営をしていて、管理を依頼している会社に営業力が無いのであれば、躊躇なく、別の営業力がある管理会社に契約を切り替えることをおすすめします。銀行融資を受けて返済途中であれば、尚更です。

 

空室を促進する営業力の無い、管理会社は、不動産オーナーにとり、大きなリスク要因で看過出来無いというのが、私のこれまでの経験上言えます。

 

会社経営でも、会社の収益システムに関わる、キーマンの管理は、最重要項目です。それと同様に、私のこれまでの不動産経営の経験から言えることは、不動産経営においても、収益を安定的に得るためには、管理会社の管理担当者の営業力が必要不可欠であることから、その担当者との良好な関係性の維持は、とても重要だということです。

 

不動産投資をしている方で、それほど、投資から得られる利益にこだわりがないほど、手元の資金が潤沢であれば、営業力の無い管理会社であっても、その他の管理形態に満足感が高いのであれば、敢えて管理会社を変更する必要性は無いのかも知れません。

 

たとえば、不動産が建っている土地は、相続で得たもので、上物の建物だけを融資を組み、サブリースも向こう20年以上ついていて、キャッシュフローも毎月大きな金額のプラスで黒字という状況。

 

でも、サブリースには、実はリスクがある可能性があるので、気をつけた方が良いと思います。知りたい方は、下記のメルマガ、無料相談でお答えしていきます。

前述のように、管理会社の管理担当者は入居付けという重要な役割があるため、担当者との関係には、細心の注意が必要です。

 

では、具体的に何を注意すれば良いかということですが、たとえば、担当者が失敗した場合。

 

私のアパートでこんなことがありました。入居者の部屋の玄関の鍵をカードキーに入れ替えることにし、その工事と設置を管理担当者を通して業者に依頼し、代金を支払いました。

 

ところが、物件が私の自宅から5時間以上片道要する場所に所在するため、物件を視察に1年以上私が行っていなかったところ、久しぶりに見に行くと、先のカードキーが設置されていないのです。すでに1年前に代金も支払い終えているにもかかわらず。

 

こんなとき、皆さんなら、どうしますか。激怒しますよね。

 

でも、こんなときこそ、オーナーは冷静に対処しなければなりません。

 

私がどうしたかというと、まず状況を説明。そして、これはあってはならないことだという原則論を話す。でも、このとき大事なのは、決して感情的に話さない、高圧的に言わない、理路整然と、相手の立場を出来る限り尊重しながら、納得感のある話をすることです。

 

本来なら、管理担当者の上司にも報告するところですが、そうすると、管理担当者の社内的な立場が危うくなります。そこで、私は、そのときに、今回は上司には報告しないが、将来的に同様のことが起きたときには、報告しますよと、釘を刺しました。

 

では、このように穏便な対応を取ることのメリットは何でしょうか。それは、管理担当者に貸しをつくることです。管理担当者との良好な関係を維持出来ることです。

 

確かに、管理会社がカードキー設置業者の工事を確認せずに1年間放置していたことは、致命的なミスで、決して見逃せることではありません。

 

しかし、感情的に、怒りに任せて、管理担当者を徹底的に罵倒しても得られる結果は、何も無いどころか、大きなマイナスとして返って来るだけです。

 

不動産オーナーとして最優先しなければならないことは、家賃収入の確保です。

趣味で不動産経営されているような方は、おそらく、この記事を読まないと思います。

 

そうであるとすると、ミスした管理担当者に穏便に接して、貸しをつくり、空室になったときに、優先的に入居促進の対応をしてもらう方が、感情任せに怒りをぶちまけて、徹底的に責任追及するよりも、断然、得策です。

 

私の管理担当者の物件管理数は、管理担当者1人で、1千件です。

 

そのため、管理会社が多忙な中、空室の入居促進に割ける時間は限られています。過去の大きなミスがあって、負い目があり、そのオーナーに穏便に済ませてもらったという借りがあれば、複数の空室物件を同時並行的に入居促進営業する状況であれば、優先的に借りのある物件の営業をするはずです。

 

管理会社に対して、完全を求めない

前にも触れましたとおり、管理担当者はかなり忙しいです。メールの発信時間を見ると、23時過ぎなんてこともざらです。

 

そんな彼らに対して、過大な要求を控えるということも、管理担当者との良好な関係を維持するためには必要なことです。

 

管理担当者に嫌われると、自分の物件への対応が義務感からで、善意で行われることが少なくなる、全くなくなるということになると、それは、不動産経営上のリスクに発展する可能性があるからです。

 

会社経営でも、人を管理するときには、多少の失敗には目をつぶり、長期的な観点から人材育成をはかるものです。

 

また、長い間連れ添った夫婦間のように、ときには、片目をつぶるということも、長い不動産経営の期間を考えると必要です。

 

管理担当者との信頼関係構築の努力

 

ややもすると、オーナーは管理料を管理会社に払っていて、客なのだから、オーナーは管理担当者よりも立場上なので、そんざいな態度をオーナーが管理担当者にとったとしても、問題無いと考える人がいるかも知れませんが、私は逆の考えを持っています。

 

管理担当者は、管理会社の社員ですから、会社の方針に従って働いています。ですから、管理物件に空室が出れば、営業努力をして、入居を促進する責任があります。

 

でも、その責任の果たし方には、各々の管理担当者に与えられている裁量の中で、実行されていくことになります。

 

たとえば、同じエリアに、同じような間取り、家賃、築年数、の物件が2つあり、それぞれ、違うオーナーが所有する物件があり、両方とも1つの管理会社の1人の管理担当者が管理しているとします。

 

あるとき、同時期に、両方の物件に1室づつ退居があり、空室になり、入居促進を管理担当者が行う必要が生じました。

 

そのような中、1人の人がそのエリアで空室を探していて、物件の紹介を依頼しました。

 

管理担当者は、その2つのうちの1つの物件のオーナーとは関係が良好でしたが、もう1つのオーナーとは関係がよくありませんでした。

 

はたして、管理担当者は、同じような仕様の2つの物件のうち、どちらを強く、部屋を探している人に勧めるでしょうか。

 

管理担当者は、会社員で会社の方針に従って入居促進を行うものの、それには裁量があるので、生身の人間ですから、オーナーに対して、嫌い、嫌いではないとの感情を持つのが普通です。

 

ということもあり、オーナーは、管理料を払っているからといって、管理担当者に対して不遜な態度をとらないで、管理担当者を不動産投資を行う上での重要なステークホールダーであり、ビジネスパートナーであるとの認識の元、普段から、良好な関係を持つよう努力することが必要だと思います。

 

普段から、管理担当者の労をねぎらう、謝意を伝えること

 

用があって、管理担当者に電話をするのであれば、「お世話になっています」と言って、普段の管理担当者の労をねぎらいつつ、謝意を伝えることは大切です。

 

また、同じ人間同士として、常に同じ目線を保ち、互いに率直に意見を言い合うことが出来るような雰囲気づくり、関係の構築に努力するべきだと思います。

 

私は、空室率が8割を超え、その状態が長期化したときに、管理担当者に、これ以上空室の状況が継続すると、もう手元の資金もあまり無いので、銀行融資の返済が出来なくなると現状を伝え、入居促進の対策をお互い率直に意見交換して、協力を求めました。

 

長く不動産経営をしていると、このような危機的な状況に直面することに遭遇しますが、このようなときこそ、普段の管理担当者との信頼関係が大切になってきます。

 

管理担当者が、良く対応してくれたときには、丁寧にお礼を言って、謝意をきちんと伝える。管理担当者がミスをしても、人格を傷つけるようなことは絶対に言わない、常に、管理担当者の立場を尊重しつつ、丁寧な言葉遣い、心遣い、思いやりを忘れないことは、とても重要です。

 

会社経営上の管理でも、社員が失敗したときには、感情まかせな叱責と言動は、パワーハラスメントとして認識され、人格を傷つけるもので、認められるべきものではないとの意識、ルールが欧米のみならず、日本でも浸透してきていますよね。

 

また、会社の仕事であったとしても、やってもらったことには、「ありがとう」、努力が認められるときには、「頑張ったね」などの言葉を掛けると思うので、アパート経営の管理担当者への接し方も同じです。

 

まとめ

不動産経営で失敗しないためには、ハード面だけではなく、実は、そのマインドの保ち方が、非常に重要であるということを、お伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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