不動産投資、株、信用取引、先物、FXそれぞれの メリットとは?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

現代を生きる私たちは、不確実性の時代の中にいます。

 

たとえ、今の仕事が磐石のように見えても、新型コロナが世の中の仕組みを大きく変えた出来事を考えると、将来的に、更なる社会的大変化が起きてもおかしくはありません。

 

 

10年後どころか、3年後を見通すことさえ難しい社会になっていると感じます。

 

現在の新型コロナが、数年後、ワクチンや特効薬の開発により収束に向かったとしても、遺伝子が変化したコロナが新たに発生すれば、欧米諸国や、新興国、発展途上国において、国家財政の危機に直面しても不思議ではありません。

 

そのような環境下においては、自分の身は自分で守るしかない、自己責任を厳しく問われる世の中になっていく可能性が極めて高い状況が想定されます。

 

 

感染症だけではなく、人工知能(AI)の到来も、これまでの社会システムの大転換をもたらすと言われています。

 

だとすれば、これまで知識を詰め込む教育を優先してきた学校のカリキュラムが大幅に方向転換を迫られることは、明らかです。

 

知識集約型の仕事は、人間よりも、忘れることの無い人工知能が圧倒的に優位であるからにほかありません。

 

 

少し、前置きが長くなってしまいましたが、このような不確実性の世の中を生き抜いていくためには、本業以外に何か出来ること、収入源となるキャッシュポイントを構築しておくことが、将来的な経済リスクを個人レベルで回避するために有効です。

 

最近では、大手某都市銀行が副業を正式に奨励する方針を決めたことは、他の産業にも幅広く波及していく影響を与えていくことは必至だと、個人的には受け止めています。

 

 

おそらく、この記事を読まれている皆さんは、そんな新しい時代の到来を理知的に、もしくは感覚的に、感じとって、これから、自分で出来る自己防衛策にはどのようなものがあるのかを模索されているのかも知れません。

 

私は、これまで、複数の投資に取り組んできました。そこで、その私の経験から、どのような投資の選択肢があって、どのようなメリット、デメリットがあるのかを取り上げながら、皆さんの参考になればと思います。

 

 

不動産投資、現物株、信用取引、先物、FXのメリット、デメリットについて述べていきます。

 

株(現物)投資のメリット

株投資(現物)のメリットは、気軽にはじめられて、且つ、リスクがコントロールしやすい点です。

 

 

自分が、近い将来利用予定のある貯金を別にしておけば、投資リスクが他の資産(この場合、居住用不動産、預貯金)に及ばないため、リスク程度は低く、且つリスクをコントロールし易いです。

 

では、株(現物)投資の他の投資と比較した場合のデメリット(欠点)は何でしょう。それは、レバレッジが効かない点にあります。

 

給与所得者ですでに結婚をしていて、子供がいたりすると、生活費がかかるので、限られた給与収入から投資に回せるお金がなかなか捻出できない人が多いと思います。住宅ローン、車のローン、子供の塾代を払っていたら、将来的な入り用に備えてしている貯金以外に、投資にまわすお金をつくることは簡単ではありません。

 

 

そのため、少ない運用資金では、そこから生まれる収益は大きくなく、定年までの約40年間を費やしても、大きく増やしたり、不測の事態に備えることが出来るだけの資産を増やすことは、並大抵の努力では足りないと思います。

 

現物取引の場合、株券を継続して保有すれば、株主優待や、配当金を得ることが出来る。

 

株価が下落しても、ある程度の配当金が得られれば良いという、投資スタンスの投資家が少なからずいる。

 

この場合、近い将来、売買で利益を得る可能性を放棄しているので、株価は下落して塩漬けになってしまっているケースも多いです。

 

 

そして、たとえ利益が得られたとしても、利益金額全体に課税されます。

 

また、現物株で、レバレッジが少なく、購入している株が一部上場企業だからといって、リスクがゼロであるわけでは決してありません。私の元上司は、退職金の一部を日本航空に投資し、JALが上場廃止したのを機に、紙切れになってしまい、大きな損失を被りました。世の中何が起きるか、分かりません。油断は禁物です。

 

 

株(信用取引)のメリット

株(信用取引)のメリットは3倍のレバレッジがかけられる点で、この点は、株(現物)よりも優れています。100万円の運用資金がある場合、その3倍までの取引が可能になるため、同じ金額を現物取引するよりも、3倍の利益が見込めます。

 

その一方で、デメリットとしては、利益が3倍見込めるということは、相場が思惑と逆に動いた場合は、3倍損失額が大きくなるということで、ここは注意が必要です。

 

 

現物株より、利益を得るスピードが速い分、損失額が増えるスピードも速くなります。

 

金融商品を対象とした投資をする場合、トレード・スタイルが確立していない段階で、スピードの速い金融商品(特に、先物、FX)に手を出すと、あっという間に、手持ち資金を失うリスクが非常に高いので、私は絶対おすすめしません。

 

 

私は、トレード・スタイルが確立していないにもかかわらず、日経225先物取引に手を出し、3ヶ月も経たないうちに、500万円を失いました。最初は、1万、2万の勝ち負けに一喜一憂していたのが、段々、金銭感覚がマヒしてきて、十万単位の損失でも緊張感がなくなり、その後、あっという間に投資資金を失いました。

 

お金のスピードが速い金融商品に投資する場合は、デモトレード(実際には、自己資金を一切投資せず、架空の取引:自己資金を投入しないという意味で架空ですが、取引自体は、現実の取引状況と同じ)で3ヶ月やってみて、3ヶ月連続で黒字であれば、初めて、その時に自己資金の4分の1とか3分の1という、損失額を許容出来る範囲で本物のトレードを開始することをおすすめします。

 

 

先物・FX取引のメリット

先物取引のメリットは、その大きなレバレッジと、収益を得るスピードの速さにあります。

 

少ない自己資金で大きな金額の取引が出来るため、大幅に収益機会を拡大出来ます。

 

確定申告すれば、ある年の取引損失を複数年をかけて、利益から控除することが出来る。

 

 

 

デメリットとしては、先の信用取引同様(しかし、お金を失うスピードは、信用取引よりも格段に速いため、注意が必要です)、損失金額が大きい点です。

 

エントリーする前、エントリーした後に、ある程度の時間を要するので、投資スタイル(短い足でのトレードなど)の場合、勤務日の休み時間、帰宅後、起床後の時間を利用して、トレード管理の時間を捻出する必要があります。

 

 

レバレッジを高く上げすぎると、証拠金を大幅に上回る損失が発生し、自宅などの不動産や他の資産にも債権者の追求が及び、場合によっては、破産するリスクがあります。

 

一時のリスク管理の欠如が、致命的な失敗につながる危険性が常につきまとうので、ロスカットなどの対策をいつも行う必要性があります。

 

金融商品への投資は、以上のように、不動産投資の減価償却のように、利益を圧縮する手段がありません。

 

 

不動産投資のタイプ別メリット

不動産投資においては、そのタイプによりメリットが異なりますが、自己資金が少なくても始められる新築ワンルーム・アパート、利回りが高い中古不動産など様々です。

新築ワンルーム、新築アパート経営のメリット

新築ワンルーム・アパート経営では、立地が良いなど好条件に恵まれている場合、銀行融資の審査が通りやすく、頭金が少なくてすみ、貯金が無くても、若くして、不動産経営が始められるというメリットがあります。

 

 

新築は、入居者に人気があるので(新婚カップル)、入居付けに苦労しなくて済むという点は、大きなメリットで、不動産経営が安定した状態で始められ、不動産経営初心者にとっては、大きな安心材料です。

 

しかし、十分な自己資金が無い状態で、不動産経営が始められたとしても、新型コロナのように、いつ何時、不測の事態が起こるとも限りません。

 

 

たとえば、繁華街近くの立地で、水商売の人たちを入居者見込みとしている場合、新型コロナのような感染症が、これからも将来、持続的に頻発した場合、水商売店の経営が困難になると、入居が見込めなくなる事態も想定されます。

 

新築ワンルームや新築アパート投資で、自己資金が少なく始められるとしても、不測の事態に備えて、家賃1年分以上の自己資金が無い状態で、不動産投資を開始することはリスクが大きく、私はおすすめしません。

 

新築ワンルームや新築アパート投資の場合、融資を受けるのであれば、レバレッジをかけられるというのは、大きな投資上のメリットです。

 

 

また、キャッシュフロー上(家賃から諸経費を差し引いたあとの現金収支)黒字で収益が残れば、減価償却(RC47年、木造25年)でその利益を圧縮出来ます。この点は、金融商品には無い大きな節税メリットです。

 

高所得者が新築ワンルームや新築アパートを投資で購入した場合、損益通算の税制度を利用して、確定申告をすることで、不動産以外に大きな収入があれば、高所得を圧縮し節税が出来きます。

 

では、新築ワンルームや新築アパート投資のデメリットは何でしょうか。それは、お金のスピードが遅いということです。新築ワンルームや新築アパート投資の場合、年間入居率が100%であったとしても、利回りは年間5%未満くらいだと思います。

 

 

 

 

これに対し、中古不動産の場合、築年数にもよりますが、利回りは、その倍の10%以上あります。

 

自己資金があって、銀行が要求する頭金を用意出来る人は、新築不動産投資をするよりも、中古の不動産を購入した方が、お金のスピードが速い投資を行うことが出来ます。

 

数10年間という時間軸を利用して、投資をする場合、この利回りの差は、収益機会の大きな差を生み出します。

 

 

利回りか低いというのは、時間を味方にした投資をする場合において、収益機会の損失という事態を招き、投資のスタンスとしては、場合によっては致命的なロスとなります。時間は巻き戻すことが出来ませんので。

 

他の新築ワンルームや新築アパート投資のデメリットは、最初の数年間は、手元にキャッシュが残らないということです。

そして、毎月の収支がゼロ前後である場合、空室の時、家賃が下がる場合、持ち出しが発生し、他の収入源や預貯金から補填する必要性が生じます。

 

 

RCマンション(一棟)経営のメリット

RCマンション(一棟)経営のメリットとしては、融資を受けることが出来ればレバレッジが大きいということです。

 

建物の規模が大きければ、融資返済の金額が大きく、売却して、換金した時の現金金額が大きくなり、資産規模を短期間に拡大したい時に有効です。

 

その一方で、RCマンション(一棟)投資のデメリットとしては、投資金額が大きく、空室が多く生じた場合に備え、それに応じた自己資金を手元にあらかじめ用意しておかないと、デフォルト(債務不履行)リスクがかなり大きくなります。

 

 

RCの場合、屋上防水、エレベーター保守など管理に関する費用金額が大きいので、融資枠ギリギリで物件を購入した場合、補修、保守費用の支払い準備金が必要です。

 

中古ワンルーム・中古木造アパート経営のメリット

中古ワンルーム・中古木造アパート経営のメリットは、利回りの高さにあり、12%以上はザラです。そのため、毎月のキャッシュフローは、融資を受けて購入した場合でも、手元にはある程度のキャッシュが残ります。

 

 

このため、この現金を手堅く貯金していけば、それを頭金にして銀行融資を受けて、2つ目の収益用不動産の購入が数年後には実現出来る計算になります。

 

物件を管理するために、要した交通費、宿泊代(遠方の場合)、管理会社への管理費用、部屋の修繕費用、地震・火災保険、固定資産税、共用廊下の電気代、ルームクリーニング代、礼金、広告費(仲介会社への謝礼金)、通信費(電話、ファックス)などはすべて経費として、確定申告で計上し、収益から控除出来るので、この点も金融商品への投資と異なる大きな点です。

 

 

 

木造の耐用年数である築25年以内であれば、減価償却で収益を圧縮出来るが、耐用年数を過ぎてしまうと、確定申告で利益を圧縮出来ず、毎年税金を納めることになります。

 

まとめ

不動産投資、株、信用取引、先物、FXそれぞれの メリット、そしてデメリットについて、みなさんと一緒に見てきました。

 

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

この記事に書けなかった重要な不動産経営上のことをお知りになりたい方は、下記、メルマガに登録してみてください(解除はいつでも可能です)。また、不明な点、質問したいことなどあれば、ご遠慮なく、下記、無料相談窓口から、お問い合わせください(名前の登録は不要です)。

 

マーティンのメルマガ

メルマガ
私マーティンが、メルマガをお届けします。 不動産投資に役立つ関連情報、最新の不動産投資情報を発信していきます。 登録は無料で、配信の解除は随時可能です。 お申し込みはこちら。

無料相談を受け付けています

不動産投資 無料相談受付
不動産投資サバイバーのマーティンです。 この無料相談受付は、みなさんが、これから不動産投資を検討するにあたり、疑問に感じていること、または、既に不動産投資をしているものの、悩んでいることに、お答えするコーナーです。 お気...

 

 

 

それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

コメント

タイトルとURLをコピーしました