不動産投資初心者の投資の始め方

不動産投資初心者

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、不動産投資初心者の方を対象に、投資の始め方について、私のこれまでの不動産投資経験を参考に考えていきたいと思います。

 

不動産投資に必要な資金

不動産投資に必要な資金は、売買契約締結時に必要な、手付金、不動産登記時の登記費用、不動産売買手数料(通常、不動産価格の3%)があります。

 

しかし、それ以外にも準備が必要な資金があります。新築のワンルームマンションや、新築アパートなどの場合、立地条件や担保力が高ければ、頭金がなくても、金融機関から不動産投資ローンが受けられるケースもありますが、私の個人的な考えでは、不動産投資資金として、最低でも現金500万円を準備してから、不動産投資を始めることをおすすめします。

 

さらに言えば、もしサブリース契約が付保されない形態で契約、購入するケースであれば、投資対象物件の1年分の家賃相当額を頭金以外に準備しておくことが望ましいと思います。

 

銀行などの金融機関は、不動産投資ローンの申し込みがあった場合、その審査にあたり、年間の平均入居率を80%で見積もり、融資の返済に無理がないかを判断するということを、私が15年前にアパートローンを申し込んだ、三井住友銀行の融資担当者が言っていました。

 

年間平均80%というのは、実は、融資期間の全期間を対象としていると気づいたのは、それを聞いて、融資が実行されて、私がアパート経営を始めてしばらく経ったあとのことでした。

 

アパート経営をはじめて、最初の数年が経ったころ、じわじわと退居する部屋が増え始め、気が付いたら、空室率が80%を超えていました。

 

その状態では、当然、家賃収入で毎月の融資返済額をまかなうことが出来ず、

それまでの家賃収入の貯金を切り崩す状態となりました。それが約1年継続しました。毎月の赤字収支は、15万円でした。

 

毎月の収支がプラスで手元に残れば、自分の小遣いとして、飲食代や趣味に使ってしまいたい誘惑にかられます。

 

私は、不動産投資では、かなり緊張感を持って取り組んでいたので、退居があれば部屋の修繕費用が必要です。

 

また、いつ何時、退居が続出して、家賃収入がゼロになり、融資の返済が滞ることになれば、それまでの苦労、頭金の700万円が水泡に帰すると考えていました。

 

そのため、家賃収入の黒字分を貯金していたことが、約1年にわたり、毎月15万円の赤字収支の状態を切り抜けることを可能にしました。

 

約1年近く、入居率がゼロに近い状態が継続することは、約14年の間1回だけだったのは幸いでしたが、融資を受けて、不動産経営をする場合、このような危機的状況を常に念頭に行動することが、何よりも重要と言える一例です。

 

リスクの高い投資をする場合には、常に、最悪のシナリオを想定して、それにどれだけ対応しているかどうかが、投資の成否を分け、投資の世界での生き残りの可否を決めるのです。

 

常に、あらゆるリスクを想定し、先回りをして対策することが、投資、特に多くのリスクが存在する不動産投資においては、とても重要です。

 

思考の停止は、不動産投資のリスクを高めます。

 

サブリース契約が付帯している、新築投資物件にもリスクは潜んでいます。新築であれば、本来少なくとも、最初の3年はサブリース契約そのものが必要ありません。新築は人気がありますから、広告を出す必要もなく、ネットに情報を掲載するだけで、すぐに入居が決まるからです。

 

本来、サブリース契約が必要になるのは、築後10年以降です。設備が10年後の新築物件と比較して、見劣りするようになったり、より広い間取りの物件が賃貸市場に投入されれば、入居申し込みは、築10年の物件よりも、10年後の新築に流れるようになるからです。

 

その10年後、10年後の新築に対抗するには、新築より割安感があるレベルまで、家賃設定を下げる必要性が生じます。

 

最近のサブリース契約では、家賃の値下げ幅を数%に限定する条項を設けて、オーナーのマンション・アパート経営に支障が出ないように対応策を講じているようですが、その契約についても、リスクがないかどうか、自分で精査し、疑問があれば、それを契約前に確認しておくことが必要です。

 

サブリース契約に基づいた下落した家賃額が、融資の返済上問題がないか、下落して毎月の収支が赤字になったら、どのくらいの額を給与収入から補填しなければならないかをあらかじめシュミレーションしておくことが必要です。

 

頭金ゼロで新築マンション、新築アパートを購入する場合、大抵の場合、家賃収入と毎月の融資返済額は同額で、毎月手元に残るキャッシュはゼロか、1万円前後の赤字収支で、毎月補填が必要になるようです。

 

新築マンションの場合、それ以外の、毎月のコストである、管理費、修繕積立費の将来的な上昇リスクも考慮に入れる必要があります。

 

また、現在の低金利が将来上昇すれば、変動金利の場合、毎月の返済額が増額になります。

 

このように、将来的な家賃の低下、管理費、修繕積立費の増加、融資金利の上昇など複数要因が同時期に重なった場合、毎月の赤字収支が毎月5万前後になる可能性があるので、それでも持ちこたえることが出来るか、よく考える必要があります。

 

新築アパート、新築マンションの場合、赤字収支に耐えられなくなり、売却を余儀なくされると、新築は中古よりも価格の下落率が高いので、売却しても借金が残るケースがありますので、要注意です。

 

このように考えると、頭金ゼロで不動産投資を始めることは、かなり投資方法としては、リスクが高いということが分かりますので、私はおすすめしません。

 

たとえ今、高収入の仕事に就いているとしても、いつ、その仕事が無くなってしまうか分かりません。10年後には、今社会にある仕事の半分は人工知能などに取って代わられ、なくなるとの研究データがあります。

 

また、新型コロナのような感染症が今後も社会に蔓延することになれば、経済活動が大幅に縮小され、大規模な人員削減があらゆる産業に発生しないとも限りません。

 

それを考えると、不動産投資は、他の給与所得からの赤字補填が前提となる形ではなく、不動産投資とそれ以外の収入は、それぞれ、独立採算として成立する形態を取っていることが望ましいと思います。

銀行融資の計画

不動産投資に初めて取り組む場合、収支計画に無理が無い形で銀行融資を組むことが大切です。

 

通常、建物の耐用年数を元に、銀行は、融資期間を設定するので、あまり交渉の余地が無いことが多いと思いますが、出来れば融資期間はなるべく長い期間取れるよう交渉し、複数の金融機関に打診して、最善の融資条件で契約できるようにすることは、不動産経営のリスク軽減につながります。

 

私の場合、数年後、融資を受けていた三井住友銀行に交渉して、金利を下げてもらいました。

 

不動産経営に必要な調査とは?

エリア特有のメリット、デメリット、リスク要因を特定することは、何年にもわたる長い投資期間のリスクをコントロールし、リスク要因を回避することにつながるので、必ず行う必要があります。

 

人口動態

そのエリアの過去5年以上の世帯別人口動態を、そのエリアの市町村から取得しましょう。大抵、市町村のホームページで人口統計が閲覧出来ます。

 

地質の確認

近くに、大地震を引き起こす可能性のある大きな断層の有無。地質の確認は、地震などで土地が液状になり、陥没するリスクが無いか調べるために必要です。

市町村のホームページのハザードマップで確認出来ます。

 

川が近くにあれば、地質同様、市町村のハザードマップで河川の氾濫予想が確認できます。

 

所在地の地名に、「水」、「沼」、「川」、「河」、「田」などの漢字が使用されている場合、地盤が緩い可能性があり、土地が液状化する可能性があります。

 

土地が低いと水がたまりやすく、最近頻発している局地的集中豪雨が発生すると、床下浸水や建物の基礎を傷めることにつながります。

 

エリアの賃貸市場の需給状態

エリアの売買で、購入予定に類似している物件が、どの位数があり、そのうち売れ残っていると思われる物件の数がどの位あるかを確認することにより、そのエリアで不動産経営をする場合のリスクがある程度はかれると思います。

 

もし築浅の物件が大量に売りに出ているエリアの場合、競合物件が供給過剰で、空室になると、家賃を大幅に下げないとなかなか入居が決まらないために、融資を返済するために毎月多額の赤字補填が必要になっている可能性もあります。

 

また、賃貸市場に、類似の間取りの物件が大量に募集していて、且つ、自分が想定している家賃水準よりも安い場合、退居後の入居づけが困難になる可能性が高いです。私だったら、そのように競合物件が多いエリアでの投資は見送ります。

 

私が現在物件を所有しているエリアは、競争が厳しくないので、これまで生き残ってこれたとも言えます。

 

生活の利便性

駅までの距離、交通手段、近辺の商業施設の有無も要確認です。生活利便性が悪いエリアの場合、退居後、入居づけに苦労し、空室率が高くなります。

 

入居者の属性プロファイリング。売主からレントロールを取り寄せて、入居者が仕事をしている社会人であれば、どのような仕事をしているのか確認しましょう。

 

近くの大規模工場に勤務している場合、そのエリアの賃貸市場は、その特定の工場勤務者が支えている可能性が高いので、近い将来移転や閉鎖の可能性が無いかチェックしましょう。

 

自己資金や自分の収入などを元に、購入対象として検討する物件の価格を決めます。

 

管理会社

管理会社は、不動産投資で、最も重要な要素です。この選定に失敗すると、不動産経営で失敗するリスクが大幅に高まります。私の物件の管理会社はとても優秀です。

 

何が優秀かというと、入居づけの営業力が高いのです。これが私の不動産経営が成功した大きな理由です。

 

もし、一度契約した管理会社に不満がある場合は、管理会社を変更することもありだと思います。もちろん、変更後の管理会社が以前の会社よりも、良くない場合も有りうるので、慎重な判断が必要です。

 

まとめ

不動産投資初心者の方を対象に、その始め方について、私のこれまでの不動産投資経験を参考に、みなさんと一緒に見てきました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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