マンション経営に失敗しないための販売する会社の選び方

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

これから、マンション経営を始めようと検討している人にとっては、どの会社でマンションを購入するのが良いのだろうと悩むところではないでしょうか。

 

そこで、今回は、マンション経営に失敗しないためのマンションを購入する会社の選び方

と題して、どのようなことに注意すれば良いのかをお伝えしていこうと思います。

 

新築マンション投資 – 販売する会社のチェック項目

 

 

会社概要の確認

会社概要を確認する理由は、会社としての信頼性を見るための指標として重要だからです。

 

事業内容:

その会社が不動産販売に特化しているのか、他にも、事業を行っているのか、他の事業は安定的に利益をもたらす内容なのかを確認することをおすすめします。

 

不動産販売以外の事業が、リスクが高い内容(例えば、リゾート・ゴルフ場経営)のものであれば、その事業単体の収益性、過去3〜5年の経常利益の推移を確認することをおすすめします。

 

ある年に大幅な赤字を計上している場合、事業が上手くいってないために、特別損失(スタッフを解雇して、その退職金支払いのための費用・土地や建物の切り売りで生じた損失など)を出して、計上された可能性があるので、そのような数字があったら、その会社は要注意です。

 

その販売会社がサブリースの契約相手になっている場合、その問題事業により経営が傾けば、向こう数10年のサブリース契約を継続出来なくなる可能性があります。

 

会社設立年

会社として設立されたのはいつで、現在まで何年間の新築マンションにおける会社経営の実績があるのかを確認することは大切です。

 

 

設立して数年しか経っていない(5年未満)場合は要注意です

 

何か問題があったら、すぐ事業をたたんで撤退してしまう会社も多いです。

 

建物の管理を販売会社が行う場合、管理に問題が生じます。

 

管理は、不動産経営の最も重要なことです。入居率に影響が出るからです。

 

入居率が下がれば、融資の返済がきつくなります。

 

最悪の場合、ローンが払えなくなり、それまで投下していた自己資金をすべて失うだけではなく、もう1つ重要な投資要素である時間を浪費することになります。

 

経営者の方針

会社の経営者は、どのようなバックグラウンド、キャリア(経歴)をもっている人物で、その人のメッセージが会社のホームページに載っているのであれば、それを読むことで、その人の会社の経営方針、経営哲学、人格をある程度はかることが出来ます。

 

人格に問題がある場合(金儲けのためなら客の利益を無視するなど)、不動産購入者の利益を優先しないため、将来的に、いろいろな問題が生じる可能性が高いです。

 

たとえば、会社の経営状況が悪化してくると、経営努力でそれを乗り越えようとするのではなく、そのしわ寄せを購入者に押し付ける可能性が高いです。

 

管理契約、サブリースの契約を当初の条件よりも、購入者の負担が大きくなるようなものに変更することが可能性として考えられます。

 

経営者のメッセージに先見性、納得感が無いとか、人相が悪い(悪いことを考えている人は、その内面性が顔の人相ににじみでます)、身なりが派手な感じ(私生活が乱れていて、会社経営に本腰が入っていない。)、どこか違和感を感じるようであれば、要注意です。

 

会社組織のあり方はトップによる影響が大きいので、ここで疑問符がつくようであれば、投資後何10年という長い月日の間、問題が生じる可能性が高いです。

 

 

会社の財務状況

会社の資本金は大きければ大きいほど良いと思いますが、絶体的な指標とはなりません。

 

その理由としては、会社として経営している以上、資本金が大きくても倒産するリスクは避けられないからです。

 

上場している会社であれば、財務諸表が開示されているはずですから、それを確認しましょう。
上場していなければ、過去5年の決算データの提示を販売会社に求めることをおすすめします。それが出来ない会社だったら、私は絶対その会社からは購入しません。
リスクが大きすぎるからです。

 

 

粉飾決算を見抜く必要はありません(出来れば良いですが。ウォーレン・バフェットは、財務諸表で粉飾が見抜け無いようであれば、株式投資はやめた方が良いと言っていますが)。

 

経常利益の推移が過去3年(出来れば5年)安定的で、年度によって、大きな損失を計上しているなど、経営不安定要素が無いようであれば、ある程度は安心材料です。

 

 

社員の平均年齢

平均年齢が40歳未満の場合、離職率が高く、社員の入れ替わりが頻繁にあると考えられます。

 

その場合、販売担当の営業マンは、長くても10年、短ければ5年ほどで退職することになります。

 

そうすると、その後何10年間に発生すると想定される事柄に対して、どれだけ責任のある説明を販売時にするのか疑問が生じます。

 

重大なことが将来発生した場合、販売担当のセールスマンが説明したシナリオ、内容が将来の状況と異なることに気づくのが5年先か、10年先か、15年先かわかりません。

その時には、その担当セールスマンは退職していて、その問題点が契約書で書面化されていなければ、その責任を追及するのは難しいと思います。

 

 

会社の評判

新築マンションをある会社から購入したあと、不満があれば、ネットにその書き込みが見つかるはずです。念のため、確認しましょう。

 

転職サイトで会社の評判を見ることができるサイトがありますので(「カイシャの評判」で検索すると出て来ます)、どのような営業管理の元、そこの営業マンが販売活動をしているのかを、その会社の内側から確認することが出来ます。

 

ノルマや、販売成績に対するプレッシャーが大きいとのコメントがもしある場合。そこの営業は、その場限りのトークで不動産を販売する可能性が高くなります。

 

 

もし、現職の書き込みよりも、圧倒的に元社員の書き込みが多く、悪評が多数出てくるようであれば、その会社の販売方針、経営者の方針に問題があると考えられますので、他の点では、他社より優れていると思っても、注意が必要です。

 

これまでの建築実績

これまでの、何棟の建築実績があるのか確認してみましょう。

 

建築実績が多ければ、その実績により、将来的な賃貸需給を予想したエリア・マーケティングから始まって、土地の取得(土地仲介業者との関係構築)、設計(人気のある間取り、住環境を高める設計上の様々な工夫と知見)などの様々なノウハウの蓄積があるとみることが出来る1つの指標となります。

 

 

既に建築済みの建物を見学に行って、建物の状況(外観、エントランス、自転車置き場)から、建物の完成度、管理の状況、立地エリアの住環境を実際に見ると、カタログなどの資料だけでは見えなかった、様々な観点から、そのマンションの収益用不動産としての価値や将来性、販売会社の経営姿勢などが分かる可能性があります。

 

もし、販売会社のカタログ、営業マンの説明と、既存のマンションの間に相違点があれば、その相違が何故あるのか、自分で考えたり、営業マンに説明を求めるなどして、将来的なリスクを回避することをおすすめします。

 

 

状況によっては、マンション経営が立ち行かなくなり、自己破産しかないという状況に追い込まれないためにも慎重な考察が肝要です。

 

設計事務所

なかには、有限会社としての経営形態をとっているところがあります。もし、設計に問題が生じた場合、どの程度の損害賠償を負うことになるのか、行政機関、弁護士に相談することをおすすめします。

 

10年ほど前、ある設計士が建物の構造計算(耐震性をはかる)を偽装していたのが、問題になりました。

 

 

施工会社

建築概要に記載されている会社の評判を確認することをおすすめします。

 

建築概要に記載されている会社が信用できるところであっても、実際の建設は、2字請け、3次請けが行うことが多いので、実際に工事をする会社を確認することをおすすめします。

 

 

売主

売主の会社と、販売会社が異なる場合、将来的に建物に問題が生じたとしても、販売会社には責任がありませんので、販売会社がその場限りのセールス・トークをしていないか要注意です。

 

 

また、売主が複数の場合(土地の元々の地権者とディベロッパーが異なる場合に多いです)、将来的に建物に問題が見つかり、その補修をどうするかといった時に、どの割合で補修費用を負担するかでもめて、補修工事開始に手間取る可能性があります。

管理会社

売主と管理会社が異なる場合、管理会社の評判をチェックすることをおすすめします。

 

もし、管理会社の対応に問題がある場合、独断で変更出来るのか、契約内容をよくチェックすることをおすすめします。

 

理由としては、融資を受けてマンションを購入する場合、入居率を維持するためには、管理会社が非常に重要だからです。

 

管理会社の入居付けの営業力、トラブル時の入居者やオーナーへの対応姿勢、能力は、マンションの経営上、とても大事な点です。

 

 

セールス文

会社ホームページのセールス文も大事です。その内容に違和感が無いか。論理に飛躍が無いか。

 

営業マンが言っていることを漫然と聞いて飲み込むのではなく、本当にそうだと言い切れるのか、批判的な思考(態度や言動に出す必要はありませんが)で、自分で考え、仮設を立てたり、検証することが大事です。
考えるのが苦手な人は、第三者の立場に人のアドバイスを求めることをおすすめします。私マーティンが、無料相談を受け付けていますので、良ければ、遠慮なく、下記からお問い合わせください。

 

この姿勢は、不動産購入時だけでなく、その後、物件を何10年と保有する間、様々な状況の変化の中で、降りかかってくるリスクを回避していくためにも大変重要です。

 

特に、購入後20年、30年の収支計画に落とし穴が無いか確認することは、最重要項目です。

 

現在銀行融資の金利は、史上最低レベルなので、収支計画で適用されている金利は、全融資期間固定なのか、変動なのか、自分の属性(年収、勤務形態、住宅ローンなど借り入れ状況)で、固定金利で融資を組めるのか確認する必要があります。

 

 

変動金利を組む場合、金利が何%ポイント増加したら、毎月の返済金額がどの位増えるのか

 

また、金利が上昇したあと、空室になった場合(サブリース契約が無い場合)、どの位の期間、自分の預貯金や収入状況で持ちこたえることが出来るのか確認が必要です。

 

出口戦略

新築で購入したとしても、融資の返済が完了するのが30年後の場合、自分としては、いつ売却するのが得策なのか、納得出来るような投資計画を提示されるか、が、ひとつの試金石になるかと思います。

 

30年後の状況を熟考することを是非ともおすすめしたいと思います。

 

 

まとめ

マンション経営に失敗しないための会社の選び方について、みなさんと一緒に見てきました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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