不動産投資で失敗しない 銀行融資の組み方

不動産投資初心者

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回は、「 不動産投資で失敗しない銀行融資の組み方 」を、私の経験をもとに、解説していきます。

 

是非、最後までご覧ください。

 

不動産投資で、銀行融資申込をする前にすること

 

 

投資計画の自己確認

 

融資を受ける際、返済計画と合わせてキャッシュフローを確認することが大切です。

 

毎月、どのくらいの収入が手元に残るのか、持ち出しになるのかを試算してみることをおすすめします。 空室に備え、利用できる貯金額、給与収入から捻出出来る、月額も確認したほうが良いです。

 

レントロール

 

 

レントロール(入居者情報)の項目は以下のとおりです。

  • 入居者の家賃金額
  • 勤務先
  • 名前
  • 同居人の有無
  • 家賃未納の有無
  • 契約期間

 

 

以上の項目が記載されているレントロールは契約時でないと開示しないこともありますが、売主に遠慮なく請求することをおすすめします。

 

開示しない場合は、問題がある可能性があるので、気に入っている物件でも、気持ちをクールにして、慎重に契約の可否を判断することをおすすめします。一旦契約、購入すると、売却するのは簡単ではありません。

 

投資効率の指標

 

RCの場合は、キャピタルゲインを狙う投資手法もありますが、中古木造アパートの場合、 利回り12%以上で、 キャッシュフロー上、毎月、毎年の収支がプラスにならない物件は、築後の年数が長い場合、投資効率が悪くなるので、購入は見送った方が良いと思います。

 

不動産投資で、銀行融資申込時に確認すること

 

 

融資期間

 

なるべく長くした方が、月々の支払額を減らせて、返済に余裕が出来て良いので、なるべく返済期間を長くしてもらうよう、銀行と交渉することをおすすめします。

 

融資契約条件

 

ノンリコースローンに出来れば、万が一、債務不履行で所有不動産を失っても、他の資産に支払い請求が及ばないので良いのですが、なかなか、この条件が提示されることはありません。

 

融資の金利

 

融資の金利は、借入れ当初高めであったとしても、融資が購入で必要であるならば、取り敢えず契約して、契約後数年経って、返済能力や、信用を融資を受けた金融機関から認められれば、金利を下げる交渉に応じてもらえる可能性があります。

 

私は、10年くらい経ってから、市場が融資金利低下の状況にあったので、市場関係者である友人にも相談して、取引銀行である三井住友銀行に、金利を切り下げる交渉を申し込みました。

 

 

不動産購入時に担当だった人は既に異動していて、まだ、20代かと思われる女性が担当だった。朗らかな感じの女性で大変話しやすかったのを覚えています。結婚間近ということもあり、気持ちに余裕がある時期だったということも影響していたのかも知れません。

 

その結果、三井住友銀行に金利を下げてもらいました。

 

 

融資枠

 

金融機関から融資を受けて投資用不動産を購入する予定である方に一つ気をつけて頂きたいことがあります。それは融資枠です。

 

結婚して、子供が出来ると住んでいるところが手狭になり、自分が家族と居住するための家を買う人が多いです。

 

 

折角購入するのだから、なるべく広くて、通勤や買い物に便利なところに家が欲しくなるのが普通ですね。

 

ではありますが、条件を全て満たす物件は総じて高いです。

 

サラリーマンであれば、銀行から受けられる上限の融資金額は、年収や勤務先の会社の規模、業界の将来性で決まってきます。そして、その金額は、投資用不動産の融資枠に影響します。

 

 

もし、サラリーマンが居住用不動産の購入のために自分の給与収入で借入れが出来る上限に近い金額の融資を受けた後、給与所得以外に収入が無いサラリーマンが投資用不動産の融資を金融機関に申し込んだ場合、審査が通らないことになります。

 

それは、そのサラリーマンが自分の収入で融資を受けれられる融資枠を居住用不動産のために使用してしまったためです。

 

 

そのため、どうしても、投資用不動産購入前に自宅を購入したい場合に、投資用不動産の購入も諦めたくないということであれば、出来る限り、価格の低い居住用不動産を購入した方が良いです。

 

でも、投資用不動産の融資を受ける前に居住用不動産を購入するのは、出来れば避けた方が良いです。

 

 

先に投資用不動産の融資を受けて購入したあと、居住用不動産を購入することをおすすめします。

 

もし、複数の投資用不動産の購入を考えているのであれば、この場合でも、居住用不動産の価格は出来る限り低く抑えることをすすめします。

 

投資用不動産用融資申込みの審査

私が三井住友銀行銀から融資を受けた当時、投資用不動産用融資申込みの審査では、 当時の融資担当者から聞いた話では、通年の入居率を80% として、返済余力を判断していました。

 

これまで私の一棟アパート経営経験からすると、85%という入居率の数字は極めて楽観的に見えますし、見通しとしては、非常に甘く感じます

 

私が所有するアパートのエリアは、比較的、競争が少ないです。でも、そのようなエリアでも、立て続けに部屋が空室になり、入居率25%が半年以上続くこともありました。

 

 

幸い、そうなる前に満室の期間がある程度長くあったため、そのときの余剰金の蓄えで持ちこたえることが出来ました。

 

私が融資を受けた、三井住友銀行の場合、 空室が継続し、アパートローンを家賃収入で支払えなくなったときのケースを想定して、他の手段で返済出来るかを確認していたことには驚きました。

 

 

私の仕事や勤務先など属性は勿論のこと、親の資産 まで調べていました。親の自宅の登記簿をオンラインでチェックし、抵当権、住宅ローンの残額を確認していました。

 

担当者は、私のアパートローン申込の審査結果を、都心の支店の応接室で説明するときに、私の親の自宅に抵当権が付いていない、ローンが無いことを微笑みながら、「無傷」という言葉で言い表した のです。

 

 

万が一、アパートローンの返済が不履行になった場合は、親の不動産を差押えるつもりだというこおをその時知って肝を冷やしました。

 

ノンリコースローンであれば、例え親子であっても、子の支払い責任が、親の不動産まで遡求されることはないものの、ノンリコースローンがアパートローンに適用されるケースは皆無に等しいと思います。

 

アパートローンを組むときは、親など家族の承諾をあらかじめ得ること(反対する親が多いと思いますが。私もそう思い、敢えて相談していません 笑)がトラブル回避、親子関係の断絶を防ぐと言えます。

 

 

アパートローンの契約の前に、三井住友銀行の融資担当者が、私の自宅まで、わざわざ来ました。最初は何のために来たのかと不思議に思いました。

 

融資担当が自宅に来るというので、用があるなら、私が、支店に出向く意向を伝えると、どうやら私の自宅にどうしても来たいようだったので、理由は分かりませんでしたが、やむなく受諾しました。

 

 

あとになって考えてみると、自宅に来て、家の中から生活状況、家族関係、夫の代わりに妻が働けそうか、派手な生活をしえいないか、収入不相応の買い物が無いか(高級車が車庫にとまっていないか、部屋がキチッと掃除されていて、だらしのない生活態度ではないかなど チェックしていたのではないかと思います。みなさん、ご注意を。

 

銀行の社内規定で、融資の審査対象に自宅内部に関する項目が複数あって、ポイント化されているのかも知れないとも思いました。

 

 

アパートローンの審査が無事通って、同じ融資担当と話す機会がありました。2件目のアパートローンの融資を打診すると、本気なのかと険しい表情で聞かれたことを、今でも、鮮明に覚えています。

 

特に、何もそのことには言いませんでしたが、その表情から、それだけリスクが高く、失敗した人間を多く見てきたということを読み取れたように感じました。

 

 

まとめ

 

みなさん、今回、

 

「 不動産投資で失敗しない銀行融資の組み方 」を、

 

私の経験をもとに、解説しましたが、いかがでしたでしょうか?

 

銀行融資は、不動産投資の根幹を為すものですので、慎重に下調べをして、無理のない返済計画を立てることが、とても重要です。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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