戸建投資の始め方

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、戸建投資の始め方をテーマにしました。

 

参考になればと思います。

 

 

 

戸建投資の始め方・やり方

失敗しないために自分の物件選びの判断基準を持つためには?

戸建の場合、同じ木造であってもアパートとは異なりますし、RCや鉄骨マンションとは全く異なるので、まずは、物件の良し悪しを判断出来るだけの目と、自分の判断基準をつくるために、多くの物件を内覧して、どのような物件があり、何を注意する必要があるか場数を踏むことが大変重要です

 

 

特定のエリアの戸建投資物件の知識を養う

インターネットで物件を検索する回数を重ねていくと、特定のエリアの相場観というものが磨かれてきます。ここの場所だと坪単価どの位の土地値か、建物の築年数がどの位古い建物の評価が無くなって土地値になるかなどの知識を養うことが必要です。

 

 

戸建投資の融資の組み方

戸建投資で融資を組む計画があれば、自分の自宅の不動産を購入するのは、戸建投資で融資を受けて、投資が軌道に乗ってからにすることをおすすめします。

 

理由は、自宅の購入のために融資を利用してしまうと、その金額が多く、自分が利用出来る融資枠(融資申込者の収入、勤務先、仕事の内容、貯金額、扶養家族の人数などの要素を考慮し、銀行が決める、申込者が利用出来る融資の最大限の金額)の利用程度によっては、銀行が戸建投資のために融資を断る可能性があるからです。

 

 

銀行に相談する

サラリーマンであれば、自分の給与振込口座がある銀行が、戸建購入を検討しているエリアにあれば、戸建融資をしたいのだが、融資は可能かどうか相談してみるのが良いと思います。

 

銀行にもいろいろあって、不動産投資に積極的なところもあれば、そうでないところ、不動産投資の融資はしていても融資のための要件が厳しいところなど様々です。

 

融資の依頼先としては、都市銀行、地方銀行、信用金庫、JA、日本政策金融公庫などがありますが、それぞれ特性がありますので、それに応じたアプローチが有効です。

 

 

戸建投資のリスク

戸建投資の場合のリスクと言えば、建物やその土地が持つ様々なリスクです。建物であれば雨漏りがある、基礎が傾いているなどです。土地であれば、複雑な所有権がからんでいるとやっかいです。

戸建投資の場合、最近では、新築の戸建投資をやっている会社もありますが、利回りや投資効率(短い期間で収入額を増やす)を考えれば、中古物件を選択するのが良い選択だと思います

 

本業の収入が多いため、節税目的で投資するというのであれば新築もありだとは思います。中古物件の場合のリスクと言えば、建物やその土地が持つリスクとなります。

 

 

戸建投資の利回り

建物が古く、土地値で購入出来れば、利回りが圧倒的に高くなるので、融資を受けて購入する場合でも、月々の現金収支はその分、楽になり、投資効率は良くなりますので、これは不動産投資では大きなメリットです。

土地におけるリスク

再建築不可物件 土地におけるリスクの1つとして再建築不可物件があります。

 

最近では、再建築不可物件を対象にした、不動産投資を扱う会社、セミナーがありますが、それはもちろんリターンを得られる可能性がある一方、それなりのリスクもあります

 

再建築不可になる理由は、道路付けにあります。道路幅が4メートルに満たない接道である場合、再建築不可となります。

 

 

再建築不可の物件であったとしても、入居者が居て、家賃収入が入れば良いのではないかという考え方があります。

 

しかし、どこかのタイミングで将来的に売却を考える必要が生じたときに、投下資本(再建築不可物件の購入金額+リフォーム代金)+(家賃収入)- 売却金額 = いくら?
このシミュレーションを考えた上で、再建築不可物件を購入する必要があります。

 

 

そもそも、再建築不可物件の場合、土地を更地にすると、建築の許可がおりなくなるので、敬遠され、買い手が見つからない可能性も大きいです。

 

再建築不可物件の場合のリスクは、入居人が見つからず空き家の状態になり、収入が入らなくなり、売ることも出来なくなる状況に追い込まれるケースです。

 

それでも、駐車場、トランクルーム、資材置き場にするという逃げ道はあるものの、融資を受けて購入した場合、それらの代替収入で、返済を継続出来るのか不安が残ります。

 

 

このように考えていくと、他に十分な収入が無く、融資を受けて(再建築不可物件に融資する銀行は限定的だと思いますが)再建築不可物件に不動産投資を行うことはおすすめ出来ません。

 

再建築不可物件に投資しても大丈夫な人

他に不動産投資をしていて、その経営も順調である人、給与所得者が十分な給与をもらっていて、生活費を差し引いても手元にお金が残るキャッシュフローが潤沢にある人、多額の貯金がある人など、資金的にかなり余裕があり、再建築不可物件で失敗してもダメージが少ない人であれば、良いかもしれません。

 

 

擁壁

擁壁は、土地を盛り土などでかさ上げして、その側面をブロックなどで、カバーしている土地です。

 

擁壁は、きちんとした工事をしていれば、土地が崩れる心配は少ないです。しかし、一旦工事が終わったあとで、その工事の品質の良し悪しを判断することは簡単ではありません。

 

 

私は以前、居住用不動産の内覧に行ったとき、その物件が擁壁を利用した土地だったことがありました。

 

建物で一番重要な部分は基礎です。

 

私は、中古物件を内覧するときに必ずやることがあります。

 

 

それは、床下収納のところから、床下の状況を確認することです。

 

私が内覧した擁壁がある物件の床下を確認したときには、大変驚きました。

いまだかつて見たことのない光景が広がっていたのです。

 

床を支える柱が基礎の部分から宙ぶらりんに浮いていたのです。それも1本や2本ではなく、見渡す限り、そのようになっていました。

 

 

湿気が多く、じめじめしていたのを今でも覚えています。その物件は丘陵地帯の斜面にあり、その上にも他の複数の家が建っていました。

 

おそらく、斜面の途中にある家なので、物件の上から土地を通じて、水が上の住宅地から降りてくるので、湿気がたまりやすいのではないかと思います。

 

湿気が多いと、木が腐りやすくなるので、そのせいで、柱が宙ぶらりんの状態になっていないと、建物に水分が吸収されるので、意図的に基礎に本来接地すべきである柱を切っていたのではないかと思います。

 

 

このような状態で、十分は耐震構造が保たれているのか考えてみると、怖いなと思います。

 

その物件は、丘の上の斜面にあるため眺めが良く、外観も洋風でおしゃれで、広い庭と、シャッターつきの車庫があり、内装もとても綺麗で大変気に入ったのですが、床下の状態を考えると、購入が決断出来ませんでした。

 

かなり迷って、片道1時間半もかけて、もう一度見に行きましたが、基礎がやはり心配であったので、大変残念でしたが購入を見送りました。

 

 

でも、今になって冷静に考えてみると、見送って正解だったと思います。

 

丘陵地帯の斜面にある土地の擁壁は湿気がたまりやすく、木が腐りやすくなるリスクがあるようなので、注意が必要です。

 

実際のところ、擁壁がある土地は、ない土地よりも面積が同じでも価格が安くなり、新築戸建開発会社は、擁壁のある土地は敬遠する傾向があるようです。

 

戸建投資のメリット

小規模不動産への投資が可能です。

 

戸建投資のメリットは、小規模の不動産に投資できることです。

 

小規模であれば、少額で不動産投資が出来るため、不動産投資初心者にも向いています

 

また、小規模の戸建であれば、融資を受ける場合でも月々の返済額を抑えることが出来るので、サラリーマン兼業でも、空室時にサラリーマンの収入や貯金から補うことが出来る可能性も十分あります。

 

大きなリスクなく始められるというメリットが戸建投資(中古の場合)にはあると言えます。

 

 

土地値で購入出来る

アパートやマンションなどは、家賃収入と、減価償却費の経費計上が出来る耐用年数の残存期間、立地などにより決まるケースが多いです。

 

また、これだけ多くの人が不動産投資に興味を持っている状況では競争が激しく、条件の良い収益不動産を購入することは大変難しくなっています。

 

それに対し戸建の場合、築年数が古いと建物の価値が無くなり、土地値で購入出来るケースが多くあります。

 

アパートやマンションなどに比べ、安く購入が出来る(エリアにもよりますが)ということも戸建不動産投資の大きなメリットです。

 

 

リファイナンスによる不動産投資拡大が可能

  • リファイナンス:既に融資を受けて購入した不動産の返済が進み、その不動産の担保力(融資余力)を利用し、別の不動産投資のために融資を受けること

 

そして、戸建投資をしている方の投資スタイルとしては、1件目で得られた家賃収入、返済が進んだ1件目の物件担保力、サラリーマン収入からの貯金を着実に増やしていき、割と短期間に、2件目、3件目の戸建投資の融資を受けながら、雪だるま式に増やし、資産を構築するものです。

 

 

銀行融資を受けやすい

小規模の戸建であれば、建物の評価が低くても、土地価格を評価してもらえるので、融資が受けやすいメリットがあります。

 

購入時の競争が比較的少ない

戸建不動産投資は未だそれほど注目されていないため、他の収益不動産のようにライバルが多くないため、購入しやすいという利点があります。エリアによっては既に競争がある可能性はありますが。

 

 

賃貸付けの競争が少ない:戸建の賃貸市場での優位性

賃貸市場は、アパートやマンションが90%以上なので、戸建の賃貸付け(入居者の募集により入居者を獲得すること)の競争が少ないというメリットがあります。

 

これは、高入居率と、高い収益力になり、不動産投資を将来的に拡大する計画のある投資家にとっては、大きな利点になります。

 

 

土地や建物が小さくても、戸建の場合、アパートと比べると、プライバシーを保ちやすいため、同じ賃貸物件でも木造アパートと戸建の2つの選択肢があれば、戸建を好む人は多いと思います。

 

特に小さい子供をもつ家族であれば、アパート居住の場合、子供がドタバタと走り回ると、階下の部屋や隣の部屋から騒音のクレームになりやすいです。

 

 

このため、アパートよりも、建物が完全に周りから独立している戸建の方が気兼ねなく、のびのびと子供を育てられるメリットがあるので、遊びざかりの子供がいるファミリー層には好まれると考えられます。

 

戸建投資で失敗しないための注意点とは?

戸建不動産を購入する前のリフォーム費用の確認が必須です。中古戸建で築年数が長く、建物が古い場合、購入後賃貸に出し入居者を実際に募集前に、いろいろとリフォームする必要があるので、このリフォーム費用がどのくらい掛かるのか、なるべく正確に把握し、そのリフォーム費用を投じた上で、不動産の購入額がどのくらい妥当性があるのかを検討してから、戸建不動産を購入しないと、割高な買い物になり、将来的なキャッシュフローや投資計画に影響がでかねないので、注意が必要です。

 

 

オーナーチェンジの戸建投資

この場合、賃借人が住んでいる状態で購入することになるため、建物外部の状況はある程度確認が目視出来るものの、内部の状況は分かりません。

 

賃借人が住んでいると、賃借人の許可が無ければ、内部の写真が撮れませんが、試しに購入前に賃借人に打診してみるというのも1つの対策です。

 

 

もし、賃借人の許可が取れない場合、基礎の柱が腐っていたとしても分からないまま購入することを余儀なくされますから、そのようなリスクがあっても、十分なリフォーム費用を余裕を持って捻出出来る価格で購入する必要があります。

 

入居付けをするにあたり、賃借人が入居を決める判断基準の1つとして、水回りがあります。

 

水回りは、キッチン、トイレ、洗面台、浴室があります。

 

 

浴室がどうしようもなく汚い、カビだらけだとか、壁や天井、浴槽などの汚れがルームクリーニングでは落としきれないという状況であれば、システムバスに入れ替えるなどの対応が必要になり、どんなに費用を抑えても100万円は最低でもかかるので、その費用を捻出出来るあてがあるか、戸建を購入する前にあらかじめ検討しておくことが必要です。

 

戸建投資の出口戦略とは?

出口戦略は、実際に戸建を購入する前に計画する必要があります。また、購入した戸建物件を売却することを出口戦略とする場合、2通りの売却方法があります。1つは、土地と建物両方をそのまま売却する方法。2つ目は、建物は取り壊す前提で、土地値で売る方法です。

 

土地と建物をセットで売却

購入者(売却先)が不動産投資家なのか、それとも、自分で住む、居住用として購入するのかによって、対応方法が異なります。

 

不動産投資家への売却の場合

この場合、減価償却費の兼ね合いで、売却価格がどのくらいになるかは分かりませんが、家賃水準が高めの場合には、それに応じた価格で販売出来る可能性はありますが、楽観は出来ません。

 

 

楽観出来ない理由としては、日本は全国的に人口減の時代に突入しているため、賃貸需要、戸建需要の予想を立てるのが困難だからです。

 

日本が移民の受け入れを緩和する、日本政府が少子化対策に本腰を入れて取り組むなどのプラス要素があって、日本の少子化、人口減の問題が抜本的に解決されない限り、将来的な戸建賃貸需要を楽観出来ないと私は考えています。

 

購入者が自分の居住用として購入する場合の売却のケース

居住用に購入する相手への売却には2通りあります。

 

 

建物もそのまま購入する場合
ここで、賃貸向けに売却するケースとの違いは、購入者が自分で、その物件に住む場合、水回り設備(システムキッチン、洗面台、システムバス)などの仕様(グレード)は、賃貸向けよりも良いものが好まれるという点です。

 

この場合(建物を壊さずにそのまま使用する前提で、購入者が自分で住む)を想定して、売りに出す前に、あらかじめ水回り設備をより良いグレードのものに交換しておく方法もありますが、低いグレードのまま売りに出して、購入者が好みの設備に更新する2通りのパターンが考えられます。

 

 

建物を壊して、更地にし、買主が自分で新しい建物を建てる場合

この場合、戸建投資の出口は土地価格での売却となります。

 

出口戦略上、不動産投資家、または、建物を残して購入する相手に土地だけではなく建物の価値を加えた上で販売することが出来ない場合、土地価格で売却する事態となっても、出口戦略上問題が無いように購入時、購入後の対策をあらかじめ考えておく必要があります。

 

 

購入者が建物を壊して、土地値で買うケースでも戸建投資のリスクを軽減するためには、購入する戸建のエリアが、居住用不動産売買が活発であるところを選ぶことが大事だと思います。

 

戸建投資をする際に、立地エリアの選定を間違えると、戸建投資後に売却したいとき、買い手が見つからない、売りたい価格で売れないという事態を避けるためです。

 

まとめ

今回、戸建投資の始め方をテーマに取りあげました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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