海外不動産投資を成功させ失敗を回避できる、おすすめのポイントとは?

海外不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「 海外不動産投資を成功させ失敗を回避できる、おすすめのポイントとは? 」

 

と題して、海外不動産投資を成功に導くために役立つ方法を提案していきます。

 

特に、みなさんが、これまで余りお聞きになったことのないかも知れない情報を後半にまとめてみましたので、是非、最後までご覧ください。

 

 

海外不動産投資は、資金規模により購入者層が異なる ?

購入者層 : 不動産価格3千万円くらいの価格帯

購入者層は、日本国内でも同様ですが、サラリーマンなどの給与所得者になります

 

 

購入者層 : 不動産価格1億円超えの価格帯

この価格帯では、会社、医療法人などのオーナー経営者などが購入者層になります。

 

この方々は、事業所得、配当金、経営している事業からの給与が収入となります。

 

 

海外不動産投資は、資金規模により投資対象都市が異なる ?

 

対象都市 : 不動産価格1億円超え価格帯のケース

ロンドン、パリ、ニューヨーク、ロサンゼルスなどの有名大都市が対象の都市エリアとなります。

 

 

それ以外では、ハワイ、地中海沿岸のリゾート地などです。

 

日本では、東京都心のマンションです。

 

対象都市 : 不動産価格3千万円くらいの価格帯のケース

有名大都市以外の、知名度が下がる都市が対象となります。

 

 

海外不動産投資は、資金規模により、購入の動機が異なる ?

購入の動機 : 不動産価格3千万円くらいの価格帯

資産の拡大、節税が主な目的となることが多いです。

 

 

購入の動機 : 不動産価格1億円超えの価格帯

資産の防衛、節税が主な目的となります。

 

資産防衛

現金で資産を持っている場合、*インフレの状況では、資産価値が段々減少していきます。

 

 

*インフレ

物価が上がり続ける状態のこと。この場合、現金の価値は減少します。たとえば、去年、米が1キロ、5千円だったものが、今年1万円になったとすると、5千円の価値が1年前に比べて半分になってしまった状況です。

 

このため、インフレの状況にある国で生活している人は、所有している資産全体のうち、生活資金などで将来的な利用が予定されている現金以外は、毎年、時間が経つにつれ、物価の上昇と合わせて、価値が上がる不動産に投資することが、資産防衛につながります。

 

 

ところが、日本を含む先進国では、インフレというよりもデフレが進行し、各国政府、金融当局を悩ませています。

 

デフレでは、物価が安くなるという利点はあるものの、賃金が上がらず、富裕層以外の特に低所得者層では、賃金から税金やローン、生活費、教育費などの支払いを済ませたあとの手元のお金(これを可処分所得と言います)が非常に少なく、場合によっては、結婚はおろか、自分1人が生活していいくだけで精一杯になり、これも先進国での少子化の原因となっています。

 

 

デフレ下にある日本ではありますが、東京に人が集中しやすく、また、海外投資家からの投資マネーが集まりやすい東京都心では、地価が上がる傾向にあります。

 

日本国内不動産投資の現況と将来の見通し

だからと言って、今後も安定的に東京の地価が上昇を続けるかどうか見通すことは簡単ではありません。

 

 

タイミングによっては、東京都心で投資用不動産を購入することは、天井買い(市場の高値で買ってしまうこと)になりかねないので、注意が必要なのは言うまでもありません。

 

日本国内では、よく言われているところではありますが、東京都心以外の地方都市では今後人口減にともない地価が下落するというのが一般的な見立てです。

 

東京都心の不動産は価格が高いため、インカムゲイン(不動産価格の値上げによる利益ではなく、月々の家賃収入)は年利としては低くなりますが、地方都市の利回りは10%以上確保できるところが多くあります。

 

 

不動産価格1億円超えの価格帯の購入者の投資背景

1億超えの価格帯の海外不動産購入検討者の方は、保有している資産が総額で1億円ではなく、少なくとも総額3億円以上の資産を保有する中で、その一部として、1億円を海外不動産投資に充てるケースがほとんどです。

 

自分の資産を株式、ファンド、外貨、金、先物、その他金融商品などの換金性の高いものに換えるとともに、全体のポートフォリオの一部として、海外不動産に資産の一部を投下するのが一般的な資産管理のやり方です。

 

 

株式などの金融資産は、売買が容易で換金性が高く、いつでも現金に換えることが出来ます。

 

その一方で、不動産、特に1億円超えのハイエンドな高価格帯のものは、購入できる層が限られているため、自分が売りたいタイミングで現金化することが簡単ではありませんので、それがリスクでもあり、デメリットとして挙げられます。

 

 

海外不動産の購入タイミングは市場環境を見て慎重な見極めが重要 ?

現在、新型コロナの感染が継続し、世界の主要国である、アメリカ、日本、EU加盟主要国では、中央銀行が公定歩合で超低金利、量的緩和政策を実行しているため、市中に出回っている資金が大量に出回っています。

 

ところが、各主要国の銀行は、多額の融資が可能な現金を持っていながら、有望な融資先が見つからないため、行き場を失った現金の多くが、海外投資に向かい、その一部が東京都心の不動産購入に流れています。

 

 

日本国内不動産投資の現況と将来の見通しの項でも触れましたが、このような環境下では、東京の不動産価格は上がりやすいです。

 

しかし、現在の東京の土地価格が、コロナがワクチンや特効薬の開発により収束に向かい、海外の経済が好転すれば、海外の投資家が、これまで東京の不動産に投下していた資本を引き上げる可能性があります。

 

その場合、それに伴い、東京の地価が下がる可能性があります。

 

 

このようなことは、現在の東京の地価に限らず、日本の投資家が海外の大都市の不動産に投資する場合にも、似たようなシナリオがあてはまる可能性があります。

 

このように考えていきますと、現在の海外の都市の不動産価格が、現在高値にあるのか、もしくは、買い時なのかを十分に見極めた上でなければ、海外不動産投資が高値つかみになるリスクが高まりますので、注意が必要です。

 

 

3億円までの海外不動産投資は ?

投資対象の海外不動産価格が3億円近くになると、3億円の資金を分散して、投資した方がリスク分散になるのではないかという考え方があります。

 

しかしながら、結論から言いますと、投資資金の総額が3億円以内であれば、投資対象を1箇所にした方が良いです。

 

その理由は、その方が不動産の流動性が高まるからです。

 

 

価格が1億円くらいの物件は世界的に見ても、東京都心でも結構、物件数としてはあります。

 

でも、3億円近くになってくると、その数は多少減少します。

 

不動産投資のデメリットは、株式などの金融資産に比して、その流動性の低さが挙げられます。

 

手元の現金では、将来的な必要に対応するための資金が足りない場合、購入した不動産を売却して現金化する必要性が生じる可能性があります。

 

 

そのようなときに、世界的な不動産市場において、流動性の低い物件を購入してしまうと、なかなか購入者が見つからないという事態になりかねません。

 

そのような事態をあらかじめ想定した上で、3億くらいまでの資金規模であれば、海外不動産投資をする際には、世界でもトップクラスの都市で、良い条件の物件を複数ではなく、1箇所に絞って購入する方が得策です。

 

 

欧州であれば、フランス、パリのシャンゼリゼ通り付近。私の母がパリを旅行したときに大変気に入っていました。また行きたいと言っていました。それを聞くまで、あまり興味がありませんでしたが、行ってみたくなりました。

 

あとルーブル美術館にも行ってみたいですね。

 

フランス人の女性の顔立ちが好きなので、フランス人の彼女が出来たらいいなと思います。

 

 

食べ物もおいしいですし、ワイナリーを巡って、おいしいワインを飲みたいです。

 

 

取引先の人が休暇を利用して、レンタカーでワイナリーをめぐりつつ、ゴルフに興じていました。

 

優雅で良いですよね、フランスの田園風景の中をのんびりとドライブしてみたいです。

 

 

話が少しそれましたが、海外不動産投資として、3億までの予算で1件購入する場合、フランス以外であれば、ハワイ、ワイキキのオーシャンビューの取れる場所、西海岸であれば、ロスアンゼルスのサンタモニカ海岸、セントラルパークが見えるニューヨークのアパート(アメリカのアパートは、日本で言うところの高級マンションのことを指します)など。

 

このように、誰もが知る、抜群の知名度のある場所に収益不動産を購入すれば、人気がある場所なので、売却したいときに、買い手が見つからず困ることを回避出来ます

 

3億近い投資資金を海外不動産に投入できなくても、1億くらいの予算で、同じエリア(都市)の不動産を購入することが、流動性の高い不動産の購入につながりますので、おすすめです。

 

 

海外不動産投資で高いリターンを望む方へのおすすめ案件とは ?

 

パリやニューヨーク、ロス、ハワイや地中海沿いのリゾート地での収益不動産の利回りは、その価格の高さから、2〜3%くらいなのが普通です。

 

この収益で満足いかない、多少リスクを取ってでも、高リターン獲得を目指したい方には、事業開発プロジェクト案件がおすすめです。

 

 

例 :

大規模マンション建設をプランしている不動産ディベロッパーが、そのプロジェクトの70%を銀行融資、10%が会社の自己資金でまかない、残りの20%の建設資金を投資家から集めるケース。

 

アメリカの大都市のプロジェクトでは、年利15〜20%のリターンを謳っているケースが多々あります(リターンは単なる希望的な見通しなのか、保証なのかは、案件によります)。

 

 

現金でそのリターンを投資家に提供出来ないデベロッパーが、不動産そのものを投資家に提供する場合があります。

 

開発プロジェクト案件は高いリターンが期待出来るものの、失敗するリスクもあります

 

そのため、全体の資産のうちの投下出来る資本の一部をこのような案件にあてるようにすることで、大部分の資産を一気に失うリスクを避けるようにした方が良いかと思います。

 

 

コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する

 

世界的に展開しているコンサルティングファームを利用することはリスク回避に有効です。なぜなら、海外の開発プロジェクトの情報がどれだけ信頼に値するかを確認することは、日本人投資家にとり、簡単ではない一方で、コンサルティングファームは、その専門性と世界的に広がる自社ネットワーク(世界主要各国に自社オフィスとスタッフがいる)を有するため、正確な情報に基づいたアドバイスをすることが可能だからです。

 

 

コンサルティングファームPwCのアドバイザリー・サービス

コンサルティングファームのPwCは、投資先の税制のみならず、日本の税制も合わせたアドバイザリー・サービスを提供しています。

 

ただし、コンサルティングファームが扱う案件は、大規模な不動産が対象で、手数料も高額になります。

 

でも、投資で失敗して、数千万円の損失を出すリスクがあるなら、たとえ数百万円の相談料が発生してもコンサルティングファームに依頼して、リスクを排除する方が私は得策だと思います。

 

ただし、自分が検討している不動産投資案件を持ち込んで、その評価、契約条項、情報収集を依頼することは可能です。

 

 

以下、PwCのホームページからの抜粋

「 日本企業が欧米、アジアなどの諸外国の不動産に投資する場合には、現地の税制や租税条約の適用関係なども含め、課税関係を総合的に検討する必要があり、取引に精通した専門的なアドバイスが不可欠です。

 

PwC税理士法人は、海外不動産投資を検討する日本企業に対し、アウトバウンドの投資ストラクチャーの計画段階において、税務の観点から最適なストラクチャー選定に関するサービスを提供してきた豊富な実績を有しています。

 

 

またPwCグローバルネットワークと共同で、アジア太平洋地域における不動産投資と開発のトレンドに関する海外不動産投資報告書を毎年発表しており、同地域における不動産動向に関しても熟知しています。

 

海外不動産投資に関する数多くの案件を支援してきた経験を活かし、投資家に応じたストラクチャーの提案をはじめ、クライアントのニーズに応じたきめ細やかなサービスを提供します。

 

さらに、PwCグローバルネットワークのメンバーファームと緊密に協働し、現地の税制に関する税務アドバイスを提供します。 」

 

 

PwCのホームページ

https://www.pwc.com/jp/ja/services/tax/real-estate/investment-overseas.html

 

以前勤務していた会社の事務所が霞が関だったとき、ランチをしていると、PwCの社員が仕事の話しをしていたのを覚えています。

 

20代くらいの男性2人でした。コンサルティング会社では定年まで残る人は少なく、大抵、そこを踏み台にして、転職していきます。

 

 

PwC以外では、別のコンサルティングファームである、KPMGでは、購入を検討している海外不動産価格が適正かどうかの評価を行うサービスを提供しています。

 

KPMG不動産関連サービス

 

以下、KPMGホームページからの抜粋

「 不動産の取得から開発・バリューアッド・運用・リファイナンス・リストラクチャリング・売却までの一連の取引、所与の条件下における税務上効果的な投資ストラクチャーの構築、並びに、私募ファンド及びJ-REITの組成、運用、再編等について、不動産市場における深い専門知識と豊かな経験を併せ持つ税務プロフェッショナルチームが、最先端の案件を数多く手がけています。

 

 

また、KPMGの強みとしては、国内における他のメンバーファームとの密接な連携により、不動産関連サービスとして税務、会計、アドバイザリー、許認可対応までのサービスをワンストップで提供でき、それに加えてKPMGのグローバルネットワークも最大限に活用しながら、インバウンド及びアウトバウンドの投資案件等につき各国の税務並びに租税条約の取扱い等も踏まえ、税務上効果的な投資ストラクチャーの構築並びにその実行に係る税務、会計、アドバイザリー等の幅広いサービスを提供できるところです。

 

さらに、投資ストラクチャー選定後における各エンティティの税務申告並びに記帳業務等についても提供しており、業界並びに税務・会計の最新動向等や各ストラクチャーの特徴及び論点等を踏まえた上で業務提供することにより、サプライズなしの結果というメリットを提供できるものと確信しています。

 

 

  • 対日及び対外不動産投資に係る効果的な税務ストラクチャーの策定支援
  • ストラクチャーの検討時における見積税額の算定並びにキャッシュフロー・プロジェクションの作成支援
  • 不動産の取得・開発・バリューアッド・運用・リファイナンス・リストラクチャリング並びに売却等の出口戦略に関する税務アドバイザリー
  • J-REIT、公募・私募不動産ファンドの組成、運用、再編等に関する税務アドバイザリー並びに税務コンプライアンス
  • 不良債権投資、不動産並びに不動産担保証券の証券化及び再証券化に関するスキーム策定・税務アドバイザリー
  • インフラ/PFIに対する投資ストラクチャー策定支援
  • 投資ストラクチャー選定後における各エンティティの税務上の諸申請・届出、税務申告並びに記帳業務、税務調査対応等*

*租税条約の適用による還付請求支援並びに固定資産税評価等の是正支援等を含む 」

 

 

デロイトトーマツのコンサルタントの経歴が。。。

デロイトトーマツのコンサルタントの経歴に驚きました。

 

以下、ホームページからの抜粋なので、是非、ご覧になってください。

 

伊奈 弘員/Hirokazu Ina | DT弁護士法人 | 弁護士|デロイト トーマツ グループ|Deloitte
DT弁護士法人のファイナンスプラクティスのパートナー。デロイトグループ参画前は、米国及び国内大手法律事務所に勤務。1996年に弁護士登録して以来国内及びクロスボーダーのファイナンス取引、金融機関の業法対応、不動産取引、プロジェクト開発、M&A・組織再編、デリバティブ、これらに絡んだ訴訟等に従事。

 

「 プロフェッショナル

伊奈 弘員/Hirokazu Ina

DT弁護士法人 弁護士、ニューヨーク州弁護士

 

 

東京都千代田区丸の内3-3-1

新東京ビル

日本

地図を見る

主な業務
DT弁護士法人のファイナンスプラクティスのパートナー。デロイトグループ参画前は、米国及び国内大手法律事務所に勤務。1996年に弁護士登録して以来国内及びクロスボーダーのファイナンス取引、金融機関の業法対応、不動産取引、プロジェクト開発、M&A・組織再編、デリバティブ、これらに絡んだ訴訟等に従事。

 

               デロイト・ロンドン本社オフィス

 

主な担当案件は以下のとおり。

  • 証券化(各種債権、不動産)、リパッケージ
  • 航空機及び船舶ファイナンス
  • 不動産取引、海外不動産投資、プロジェクト開発及び建築
  • 再生可能エネルギー
  • M&A・組織再編、資本政策、買収ファイナンス
  • デリバティブ
  • 証券発行
  • ファンド組成
  • 金融機関業法対応

 

 

資格
第一東京弁護士会(1996年登録)
ニューヨーク州(2005年登録)

 

学歴・職歴
1993年             慶應義塾大学法学部法律学科卒
1999年             ハーバード大学ロースクール卒
2019年-現在     DT弁護士法人

 

             ハーバード大学ロースクール校舎

言語
日本語・英語

 

このコンサルタントの方は、デロイトトーマツで、不動産取引、海外不動産投資の案件を担当しています。

 

海外不動産を購入する場合には、その売買契約書は、現地の言語で書かれていることになります。

 

日本語であっても売買契約書の各条項を読みこなして、自分に不利にならないようにすることは、場数を踏んでいない投資家にとり、簡単ではありません。
日本語でも難しい不動産売買契約書を英語で読みこなすことは、普通の日本人には不可能です。

 

 

その点、このコンサルタントの経歴を見ると、日本では、慶應大学の法学部を卒業後、ハーバード大学のロースクールを卒業しています。

 

ロースクールは、アメリカでは、裁判官や弁護士、検察官などの法曹界を目指す学生が法律を学ぶところです。

 

特に、このロースクールの特徴として、アメリカ最高裁判所判事、そして、日本でも最高裁判所判事の多くがこのスクールの出身者であるということです。

 

 

アメリカ人でも難しいハーバード大学を卒業しているわけですから、たとえ英語で書かれた不動産売買契約書でも何の問題もなく読みことが出来ます。

 

また、このコンサルタントは、アメリカの法律事務所での実務経験を積んでいます。

 

このため、相談する不動産投資家に不利にならないような契約書の条件を提示出来るだけの専門的知識を有しているはずです。

 

あわせて、このコンサルタントは、不動産プロジェクト開発案件も担当しています。

 

 

リスクのあるプロジェクト案件への投資を検討している方にとっては、有益な情報とアドバイスを受けられると思います。

 

もちろん、コンサルティング料はそれなりに高額になるものの、リスク回避のためと考えれば、決して高いものではありません。

 

まとめ

今回、「 富裕層、会社経営者向け海外不動産投資のポイント 」を取りあげてみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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