海外不動産投資 はリスクが多い。失敗しないための対策とは?

海外不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

日本国内の不動産投資市場は、不動産投資ブームで一般サラリーマンが多く参入し、飽和状態だと見切りをつけ、海外の不動産投資に目を向ける人が多いのではないでしょうか。

 

でも、海外不動産投資には、日本国内の不動産投資経験からは想像もつかないような、落とし穴が多く、失敗しないためには、事前の対策が欠かせません。

 

それでは、海外不動産投資のリスクとは、どのようなものか、その内容と、それに対する対策を見ていきす。

 

 

海外不動産投資 – 地政学リスク

海外の国の政治、経済の影響による海外不動産投資リスク

 

*地政学リスクを予想することは極めて困難ではありますが、海外で不動産投資をする以上、可能な限り、リスクを予想し、対応策を事前に構築しておくことは、大切な資産を守るためには必要なことだと思います。
*「 地政学リスク = とは、特定地域の政治、軍事、社会の緊張の高まりが、地理的な位置関係によって、その地域や関連地域の経済、世界経済全体の先行きを不透明にしたり、特定の商品の価格を変動させたりするリスクのこと。」

 

地政学リスクの一例として、イギリスのEU離脱を取り上げたいと思います。海外から見ていると、まさか、イギリスの国民がEU離脱に賛成するはずがないと思う人が多かったと思います。

 

 

私も、イギリス国民の多くがEU離脱に賛成するはずがないと信じていました!

 

イギリスがEUを離脱する前、イギリスがEUに加盟していることで受けられる様々な経済的恩恵のメリットを考えれば、イギリス国民がEU離脱をすることなど、想像もつきませんでした。

 

イギリスはEUに加盟していることで、ヨーロッパ、EU域内において、金融センターとしての地位を築いていました。

 

 

また、貿易上でも、EU域内の貿易であれば、通関手続きが不要であることの恩恵は非常に大きいものがありました。

 

そのメリットから、多国籍企業がイギリスに工場を建設し、そこからEU域内の諸外国に輸出していました。日本の自動車メーカーであるホンダもイギリスに工場がありました。

 

 

イギリスがEU加盟により受けていた大きな経済的な恩恵は、製造業が英国内で減少し、グローバル経済の中で、競争力を失っていたイギリスにとっては、イギリスには必要なものだったと思います。

 

以前、イギリスの大学寮に不動産投資する案件の情報を検討していたことがあります。

 

寮は建物全体では、ある程度の規模があるので、一棟全体に投資をするには、かなりの金額がかかりますが、その案件では、部屋毎に購入することが出来ましたので、部屋ごとの金額はそれほどではありませんでした。

 

 

私は結構前向きに検討していましたが、やはり、遠く離れた異国の土地の不動産投資ということで、どうしても決心が出来ず、結局、見送りました。

 

私が、その大学寮の海外不動産投資を検討していたのは、イギリスでEU離脱が検討を開始する前のタイミングでした。

 

 

イギリスが既にEUを離脱した今現在、イギリスの将来的な経済状況は、極めて不透明です。

 

EU離脱がイギリスにマイナスのインパクトを与えると見るエコノミストもいれば、その逆の見方をしているアナリストもいます。

 

イギリスは、オックスフォードやケンブリッジなど、学術レベルの高い学府があり、海外からの留学生も多いため、先のような大学寮の不動産投資案件が生まれると考えられます。

 

 

イギリスは、海外に多くの植民地を持っていましたが、そのほとんどは現在独立国家となっています。インド、オーストラリア、ニュージーランド、米国、南アフリカなどです。

 

そのような国々からイギリスに留学し、その後、イギリスで就職する夢を描いている学生がこれまで数多くいたと考えられます。

 

 

その後、イギリスの経済的地位が、EU離脱により低下し、雇用状況が悪化すれば、イギリス留学を希望する学生が減少することもあり得ます。

 

イギリスEU離脱と、それが学生寮不動産投資に与える地政学リスクについて見てきましたが、将来的な地政学リスクを見通すことは極めて困難であるとの結論にいたります

 

将来的な地政学リスクを見通すことが困難であることを踏まえて、海外不動産投資のリスクをコントロール出来るのかという問いに対しては、ある程度は可能であると答えたいと思います。

 

 

 

それは、リスクが顕在化してきたら、いつでも該当海外不動産物件を売却出来る態勢を整えておくことです。

 

投資的な観点から言うと、不動産は、金融商品、株、為替、債券などと比して、流動性が低いです。

 

そのため、購入した不動産をいつでも売却出来るようにするためには、あまり奇抜な案件には投資しないことが必要です。

 

 

例えば、都市部から離れた、工場近くの物件で、工員しか入居対象にならないような物件は、工場が閉鎖されると決まった途端、著しく流動性が低下し、投資としての出口が閉ざされます。

 

そのような事態を回避するため、なるべく、立地や、価格、建物の特性上、投資条件が良いものを選択するようにし、また、オーバーローンにならないよう、資金的に余裕を持って、海外の不動産を購入することが、流動性を高く維持し、売却しやすい環境を整え、リスクをある程度コントロールする海外での不動産投資を行うことにつながります。

 

 

アメリカや欧州では、今年、新型コロナウィルスの発生により、多くの感染者と、死亡者を出しました。

 

そのことにより職場が閉鎖されたり、解雇により、失業者が多く発生し、家賃を払えなくなる人が何万人と発生しています。

 

CNNのニュースを先日私が見ていたところ、アメリカ政府は、家賃を払えなくなった人たちを短期的に数ヶ月の間援助していたものの、財政的な限界もあってか、その援助が打ち切られるとのことで、米国各地で大規模なデモが起きています。

 

 

住むところがなくなるのだから、デモが起きて当然ですよね。アメリカでは日本と異なり、借家人(入居者)の権利が制限されていて、家賃が払えなくなると、家主は借家人を強制的に追い出すことが法律上認められています。

 

新型コロナのような感染症が、世界第1位の経済大国であるアメリカを根幹から揺るがし、その抜本的な解決策が提示されない中、何万人もの人多くの人たちが職と収入を失い、ホームレスになるリスクに直面しています。

 

 

このような状況を考えると、海外不動産投資をする以上は、このようなリスクにも、備えることが要求される時代になったと私は個人的に捉えています。

 

なぜなら、現在流行している新型コロナの前にも異なる遺伝子のコロナが発生していて、現在、新型のコロナが猛威をふるっていて、現在の新型コロナが2年後に、ワクチンや薬の開発により収束したとしても、遺伝子を変容させた、別のコロナウィルスが発生すれば、また、今回のように経済的に危機的な状況に直面するからです。

 

低価格の不動産投資をすると、低収入の人、在宅勤務をすることが出来ず収入が途絶える職業従事者を収益不動産の入居対象とすることになり、家賃が2年間途絶える可能性が高まります。

 

 

他に収入源がある人、全額自己資金で海外不動産を購入している人であれば、2年間入居者が途絶えて、家賃収入がゼロになってももちこたえる事が出来ます。

 

しかし、大抵の人は、融資を受けながら、海外不動産投資をすることになると思いますので、感染症が今回のように欧米で拡大し、不動産投資対象物件が欧米にある場合、融資を返済出来なくなり、債務不履行になるリスクが非常に高まります。

 

 

新型コロナのような感染症が将来的にも発生する可能性がある現代では、海外不動産投資をするにあたり、リスクをコントロールするためには、低所得者を対象とした物件の購入は避けることが懸命だと思います。

 

アメリカの西海岸の大都市では、IT企業勤務者が多いエリアでは、その高所得者を対象とした投資用不動産賃貸物件が多くなり、家賃水準が著しく高騰しました。

 

そのため、それまで、そのエリアに住んでいた低所得者が住める賃貸物件が無くなり、ホームレスになる人が大量に発生する社会問題が起きていることがNHKで報道されていたのをテレビで観ました。

 

 

海外不動産投資 – 融資のリスク

現在、海外不動産投資用の融資を行う銀行が日本国内で数社あります。しかし、そのほとんどは、日本に所有している(自宅、収益用不動産)を担保にすることを条件としているので、海外不動産投資で失敗すると、その後の生活へのダメージが大きくなる可能性があることが、海外不動産投資における融資のリスクです。

 

海外不動産投資は、場合によっては、日本国内での不動産投資よりもリスクが高いと思いますので、もし、海外不動産投資を開始するにあたり、融資を得るために、日本の不動産を担保に差し出すのであれば、もし、海外不動産投資で失敗しても構わない不動産でなければならないと私は考えています。

 

 

その理由としては、海外不動産投資はリスクが高いこと。そして、自分の生活の基盤である自宅や、苦労して経営してきた収益用不動産を失うことのダベージは、大きいからです。

 

海外不動産投資 – 購入時のリスク

海外不動産投資の売買契約書は、その難解な契約書が英語や、その他の外国語で記載されているというところに問題があります。

 

不動産購入の契約書は日本語でも難解で、不動産取引に熟知していなければ、日本語の不動産売買契約書の内容でも、見落としや、理解できていないところがあったりするので、これが購入時のリスク要因となります。

 

 

海外不動産投資の売買を仲介する、日本国内もしくは、その海外支店は、会社として設立して間もない、会社であることが多いです。

 

そして、たとえば、新築の大規模マンションの海外不動産投資物件で、完成する前に契約するスキームの場合、その仲介会社は、不都合なことが近い将来発生することが察知された場合、会社をたたんでしまう可能性があります。

 

 

数年前、私が検討していた、フィリピン、セブ島のリゾート物件の海外不動産投資の話を紹介されました。説明を聞くと、悪くはないなと思いましたが、あまり気乗りがしなかったので、本腰を入れて検討することはありませんでした。

 

偶然、最近、その会社の担当者から来ていた、メールを見ると、その担当者はすでに会社を辞めてしまっているようで、その会社の存続状態も不明な状態でした。

 

 

 

これは一例に過ぎませんが、この件から考えられるリスク管理対策としては、会社設立後、数年しか経っていない会社が日本での、または現地での仲介会社である場合、契約締結は慎重にすべきとのことです。

 

また、契約する場合は、マンションのデベロッパーや販売会社の財務状況を信用出来そうな、多国籍大手コンサルティング会社に調査を依頼すること(百万円ほどかかるかもしれませんが、それでも失敗して、数千万円ロスするより得策です)、契約書を契約日前にあらかじめ入手し、国際弁護士にチェックしてもらうことです。

 

 

また、仲介会社の説明を鵜呑みにせずに、提供された情報をすべて、自分で調べて、内容に間違いがないかを確認することが必要です。

 

また、契約する前には、実際に現地に赴き、建設地や、まわりの環境を確かめ、現地のディベロッパーの社員に会い、直接話を聞くことが出来れば、なお良いと思います。

 

 

海外不動産投資リスク – 管理の問題

海外不動産所在地の日本からの距離的な問題

 

日本は島国なので、海外の不動産に投資する場合、その物件の管理上、物件がある国までの移動には、飛行機で移動が必要になります。これが、管理上、費用的にも、体力的にも、時間的にも大きな負担となり、海外不動産が日本から距離のある遠方に所在することから生じるリスクとなり得ます。

 

物件に特別問題が無い場合でも、管理上、定期的に物件を視察に行く必要はあります。不動産投資以外に仕事を持っている場合には、わざわざ物件の視察のために休みを取らないとなりませんし、渡航、宿泊などの費用もかなりかかります。

 

 

もちろん、物件の管理は、日本に自宅がある場合、物件が所在する海外の管理会社に委託せざるを得ません。それでも、何年も、物件の視察もせずに、管理を現地の管理会社に丸投げするのはリスクが高くなります。

 

最低でも1年に1回は、物件を視察し、管理会社の担当者と話しをすることが必要不可欠でしょう。

 

現地の管理会社が、日本の会社で、日本人が駐在しているのであれば、それは安心材料になるかと思います。

 

 

 

 

日本人の投資家の中には、アメリカに投資用不動産を購入し、日本から、アメリカの投資用不動産近辺に移住する人がいます。これが出来れば、管理会社に委託をしなくても、管理が出来ます。

 

その人は、日本で投資用不動産を複数所有していて、他に仕事が無いので、アメリカの快適そうな家を借りて、その近くで不動産経営をしているようでした。そんな生活も良いですよね。

 

日本人で、そこまでやれる人はなかなかいないと思いますので、日本に在住し、仕事をしながら、海外不動産の管理は、現地の管理会社に任せる形になるでしょう。

 

 

ところが、国やエリアによっては、管理会社がそもそも見つからないというケースがあります。

 

海外不動産投資で、家主が日本に居住したままで、安心して任せられる管理会社が現地で見つからない場合、失敗するリスクは非常に高くなります。

 

融資を受けて不動産投資をする場合、入居者がいなければ、他の収入から返済費用を補う必要があります。

 

 

不動産オーナーが、管理会社の助けを借りずに、日本に居住しながら、海外不動産の入居募集、内覧の案内、入居後の管理における、入居者との連絡のやり取りをすることは不可能です。

 

このため、管理会社の依頼先の目処がたたない状態で、海外に投資用不動産を購入することは絶対回避する必要があります。

 

 

このように、海外不動産投資を行う際には、必ず、購入を検討しているエリアに管理会社が存在するか、また、管理を委託する場合、どのような管理形態になるのかをあらかじめ確認する必要があります。

 

海外不動産の物件所在地の特性が分かりづらい

 

 

物件の購入を検討しているエリアが、現地では、どのような特性を持つ場所なのか分からないと、想定される入居人の属性が把握出来なくなります。

 

そして、入居人の属性が分かりにくいことは、不動産経営上のリスクとなります。不動産経営上、将来の見通しを立てることが難しくなるからです。そうすると、出口戦略も立てづらくなり、不動産経営上のリスクが高くなります。

 

わかりやすい例としては、日本人で首都圏に住んでいれば、新大久保駅周辺のエリアは、韓国人や中国人をはじめ、多人種の外国人が数多く居住しているところだと分かります。

 

また、札幌市すすきの周辺であれば、飲食店で働く人が多いエリアだと日本人であれば、すぐに気がつき、入居申し込みは、そのような人が多くなることが想定されます。

 

 

このように、現地の人であれば、当たり前のように分かる、そのエリアの特性が分からないまま、不動産投資を行うのは、現地を全く見ずに投資をするくらい、リスクが高いことです。

 

アメリカの場合、少しエリアが違うだけで、人種(白人、ヒスパニック、アジア人、黒人)、所得層、治安の程度が変わります。住宅地の雰囲気で、そこがどのようなエリアかは、判別がつく場所もありますが、そうではない所では注意が必要です。

 

日本人の治安感覚からすると、こんな所では犯罪が起きるはずないと思われるような場所でも、アメリカでは、犯罪が起こり得ます。ハワイのような観光地でもそれは、変わりません。

 

私は、もうハワイには10回以上渡航していますが、時折、ひやっとするようなこと(犯罪に巻き込まれないかという緊張感)に遭遇しています。

 

ハワイは観光地であるとの配慮から、ハワイの警察が所持する拳銃の弾丸は、当たった弾丸が貫通して、他の人に流れ弾が当たらないようにするための特殊なもの(最初に当たったものにとどまるように設計されている)であることを聞きました。

 

 

私が、アメリカへの出張で、デトロイトのヒルトンホテルに宿泊していたときのこと。

 

夕方でしたが、夏でまだ、陽が射していました。ホテルの自分の部屋から、外を眺めると、ホテルのパーキングをポリスのパトカーがゆっくりと巡回していました。

 

別に、窃盗犯とポリスの間で銃の打ち合いがあったわけではありませんが、その警察のパトロールの様子から、気づいたことがありました。

 

 

1つは、陽が差して、まだ明るい中でも、パーキングの車からの窃盗が起きること。

 

2つ目は、たとえ、パーキングの巡回であっても、警察官は車から降りないこと。

 

日本人の感覚からすると、まだ陽が差している中、車から窃盗をする泥棒はあり得ません。また、警官がパーキングの狭いスペースをわざわざ車で移動するのは、窃盗犯が窃盗を発見され、拳銃を発砲することに対する備えではないかと思いました。

 

 

デトロイトは、大都市で、フォードの本社があり、自動車産業で栄えた町でしたが、米国の自動車メーカーの業績不振で、大量の解雇と工場の閉鎖があり、著しく治安状況が悪化したことで有名なところです。

 

住宅街は、新しい仕事を他の土地に転居したあと、買い手が見つからない大量の空き家があり、さながらゴーストタウンです。

 

 

そのため、仕事が見つからない人が、ヒルトンのような高級ホテルに駐車している車から窃盗を働くのは、日中であっても日常茶飯事なのだと思います。

 

これは、デトロイトーの一例ですが、広いアメリカでは、日本人が想像も出来ないほど治安が著しく悪い場所が、たくさんあることを念頭に、不動産投資を行う必要があります。

 

海外不動産の修繕費用の相場がわからないリスク

 

日本での修繕費用は、多少の違いこそあれ、大体、この程度の費用だなというものが、日本で生活していれば、分かりますが、海外の場合、実際に見積もりを取らないと相場がわからず、想定以上の費用が頻繁にかかることになれば、不動産経営上のリスク要因になります。

 

ところが、海外の場合、そこで実際に生活していなければ、どのような内容の修繕に、どの程度の費用が掛かるのかということが、皆目検討がつきません。

 

 

私が以前、留学していたニュージーランドでは、内装工事は、DIYでやることが一般的で、自宅の内装工事、たとえば、内外装の塗装、壁紙など、そもそも業者に依頼する慣習がなく、すべて自分でやります。

 

ニュージーランドのホームステイ先では、リビングがある1階から、地下階へつながる階段の取り付け工事は、階段の取り付けキット(どこで買ってきたのかは知らない 笑)をステイ先のファーザーが買ってきて、自分で取り付けていました。

 

 

自宅内の壁にはじまって、ウッドデッキのペンキ塗装などもすべてファーザーが自分でやっていました。

 

ニュージーランドでは当時、今でもそうだと思いますが、留学生をホームステイさせる家庭は裕福ではないため、内外装工事の費用を捻出できるだけの収入が無いため、自分で対応せざるを得無いのです。

 

 

内外装工事費用の相場が、そのエリアの平均収入に対して高いことがあると、不動産投資を行うオーナーの負担が大きくなる可能性があります。

 

このような図式は、貧富の差が激しいアメリカでも、程度の差こそあれ、おそらく同様かと思われます。

 

私が所有しているアパートでよく壊れる設備として換気扇があります。よく壊れる理由は、入居者が換気扇をつけているのを忘れて、付けっ放しにすることで、換気扇のモーターの寿命が短くなり、壊れて交換に至るためだと思います。

 

 

日本は、多くの製造工場が中国や東南アジアに移転されていますが、日本で製造しているものも未だ多く、換気扇のような電化製品の価格はさほど高くありません。

 

ところが、不動産投資先の国によっては、電化製品が非常に高くつくところがあります。ニュージーランドはそうだと思います。

 

なぜなら、ニュージーランドでは、製造業が盛んでないため(酪農国で、人口は1日の新宿駅乗降客より少なく、羊の数の方が多い国です 笑、 そんなニュージーランドが私は大好きですが)、100%近い電化製品を外国企業が製造しているものの輸入に頼っているからです。

 

換気扇のような小型の電化製品であれば、まだなんとか支払えるとは思いますが、これが、複数の部屋にあるエアコンが同時期に寿命を迎えることになれば、相当のコスト負担になることは間違いありません。

 

エアコンの場合、建物内の工事だけではなく、室外機の設置工事もあり、エアコン本体の費用以外に、工事費の負担も大きくなります。

 

屋根や外壁の塗装がそろそろ寿命であれば、投資用不動産を購入するときには、それらの費用もあらかじめ見越して検討しなければなりません。

 

私が日本国内で購入したアパートは、売主が外壁の工事をしたばかりで、屋根の塗装も施工したばかりだったので、購入当時、工事の必要はありませんでした。

 

それから約14年経ち、そろそろ屋根の塗装は寿命が来ると思いますが、去年管理会社が行った秋の定期点検では、まだ、再塗装が必要にはなっていないので助かっています。

 

去年の11月には、久々に物件のあるエリアに旅行に行きました。有名な観光地ですが、行楽シーズンではない平日でしたので、観光客も少なく、のんびりと過ごすことが出来ました!

 

でも、今年に入って早々にコロナが流行りだしたので、どうせなら海外旅行をしておくべきだったと後悔しています。

 

 

JALのマイルでハワイや西海岸に行くことを検討していましたが、結局国内の、物件があるエリアへの旅行となったのです。

 

とはいえ、紅葉の時期と重なり、黄色や紅に色づく木々は、とても綺麗で堪能しました。

 

外国で不動産投資をする場合、内外装費用が高くつく可能性があるため、あらかじめ、どの程度の相場であるかを確認し、その費用を家主が負担するのであれば、その費用をカバーできるだけの家賃を徴収できるのか、できなければ、実質利回りはどのくらいになるのか、融資を受けて海外不動産投資をするのであれば、あらかじめ確認することが必要です。

 

海外不動産投資における入居者の募集・審査のリスク

日本国内の収益用不動産経営上、入居申し込みがあると、所定のガイドライン(勤務先、年収、同居人、ペット、所有車、保証人の有無)などをチェックし、その内容が自動的に家主に通知されてきます。

 

ところが、海外の場合、管理会社がどのような手続きを踏んで、どの程度の費用をかけて入居者の募集を行い、入居申し込み人の審査を、どのような情報入手手段により取得された申し込み人情報を家主に提供できるか、その管理品質が実際に管理を委託する前では分かりにくいため、入居者の募集、審査が海外不動産経営のリスク要因となる可能性があります。

 

よほどの不安要素(高齢で保証人がいない、年収が少なく、中高年で他に収入がないのに、定職に就いていない)がない限り、入居審査が通らないことはありません(家主は、空室を埋めたいので尚更)。

 

しかし、これが、海外不動産での入居申し込みの場合、状況が異なってきます。日本では、生活保護を受けている方が入居した場合、その家賃を支払う自治体が、その人にお金を渡すことなく、直接家主の振込口座に入金するケースがあります。

 

このような自治体の手続きが、物件が所在する海外では、どのように行われるかは確認が必要です。アメリカでは、州によって法律が異なります。

 

また、海外の場合、管理会社が入居者の審査を行わない場合、自分で、入居申し込み人の提出した情報に基づいて、調べなければなりません。入居申し込み人の海外(現地)での勤務先の会社情報はその国の言語で調べなければなりませんが、これが大変厄介です。

 

その調査を自分でやるには、自ずと、調査に限界が生じるのは、想像に難しくありません。

 

このように考えていくと、まず、管理会社が購入予定地にあること、そして、その管理会社は、入居審査を十分に行うだけの能力と、責任を持てることが、海外で不動産投資をする際に必要条件になるのではないでしょうか。

海外不動産投資における為替のリスク

海外不動産投資をする場合、入居人が日本円で払ってくれるケースはありません。そのため、そのときの為替レートで、適宜、現地通貨を日本円に交換する必要があります。融資を受けて海外不動産を購入した場合、融資は日本の銀行に日本円で定額を毎月返済することになるので、為替レートが想定以上に大きく変動することは、海外不動産経営上のリスク要因となります。

 

日本の銀行で融資を受けた場合、その返済が日本円で行う以上、入金される毎月の家賃をそのときの為替レートに応じて、日本円に交換しなければならいので、為替リスクが生じます。

 

 

レートが円安であれば、円に交換する際には、プラスになりますが、その逆のケースもあるわけです。

 

手持ち資金に余裕があれば、円高レートの場合は、すぐに円に交換せず放置して、円安になるまで待ち、その間の銀行返済は、日本の銀行の預貯金など、手持ち資金から行う方が良いでしょう。

 

コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する

「 購入時のリスク 」の項でふれましたが、海外不動産投資のリスクを回避するために、コンサルティングファームを利用することは、おすすめです

 

下記このサイト内の別の記事で詳しく書いていますので、ご覧ください。

コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する

 

まとめ

海外不動産投資 はリスクが多く、失敗しないための対策をみなさんと一緒に見てきました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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