海外不動産投資 おすすめ出来るケースと出来ないケース

海外不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

先日ニュースを見ていると、日本の人口が、特に生産人口が急速に減少しているとの報道がありました。これは、国内の不動産投資にとり、極めてネガティブな情報です。

 

なぜなら、人口が減少すれば、賃貸での入居率は低下し、地価が下がることになるからです。もちろん、地域差はありますが。

 

地方では、この傾向が今後加速度的に進行することは間違いありません。

 

でも、日本国内では、逆に東京など都心部には外国からの資本の流入で土地値が上がり、土地価格の2極化が今後進むのではないかという予想が強くなっています。

 

その一方で、移民を受け入れている米国(トランプ政権では消極的かも知れませんが)、今後急速に人口増が見込まれる、インドネシア含む東南アジア、そして、中国の人口を将来的に上回ると見られているインドでは、不動産投資市場が今後活況を迎えることになります。

 

 

このような日本内外の状況を考慮すると、限られた資産と、時間を成長市場に投入することは、様々な投資リスクがあるものの、チャンスであり、理にかなった行動です。

 

そこで、日本人が海外不動産投資を検討する場合、どういうことが、おすすめ出来るのか、または、おすすめ出来ないのかを、一個人投資家として、中立な立場から探っていきたいと思います。

海外不動産投資 – おすすめ出来るケース

仲介・販売会社が信用出来る

 

不動産投資は、その価格が大きいことから、信用出来る会社から購入すること、仲介を受けることは、国内、海外を問わず必須です。

 

また、これまで、海外の不動産投資の場合、その物件は限定されているケースが多いことに気づきます。

 

これは、どのようなことが言えるのでしょうか。ひとつには、日本企業が海外の土地や不動産を購入しようとしても、その国の投資や資本投入の規制により、不可能だったからだと思います。

 

 

また、海外の土地や不動産の情報というものは、現地に現地法人があって営業展開をしていない限り、入手が困難です。

 

また、情報量が少ない中、日本を起点に海外の不動産を売買すると、不利な取引を余儀なくされるケースが多いからだと思われます。

 

このような条件下で、富裕層向けではない、一般的な海外不動産投資情報は、その情報入手経路が不透明で、どの程度信用出来る物件情報、販売会社なのかを判別することは非常に困難です。

 

契約後に、トラブルが発生しても、その物件を紹介した業者は、現地のディベロッパーや販売会社に責任を転嫁し、契約書上もそのようになっていて、日本の窓口の業者は、一切責任を負わない仕組みになっているようです。

 

 

そのような状況で、海外不動産投資において熟知していない人が、投資に踏み出すには、あまりにもリスクが大きいと思います。

 

しかし、最近では、海外不動産の仲介、販売だけでなく、自社スタッフが現地に居て、購入後の管理も行う会社があるようなので、そういった会社がおすすめです。

 

投資家の年齢が若い、もしくはバイタリティーがあること

 

海外不動産に投資する場合、物件の管理上、どんなに現地の管理会社がちゃんとしていても、少なくとも年に1回は、現地に足を運んで、物件の状況を確認することが必須です。

 

物件の現地視察は、島国である日本からは、陸続きである大陸にあるアメリカやヨーロッパ、アジアと異なり、必ず、航空機や船を利用して、どんなに近いアジアの国でも片道半日以上をその移動に要することになります。

 

その労力は、専業大家でもない限り、普段本業を持って仕事をしている投資家にとっては、それなりの負担があるので、海外不動産投資をする場合、その労力をカバー出来るだけの年齢であること、そしてバイタリティーがあることが欠かせません。

 

 

信用出来る管理会社を現地で見つけることが出来るケース

キャピタルゲインを狙った海外不動産投資であったとしても、どんなに、短く見積もっても3年以上は物件を保有する(プレビルド物件の場合、完成前に転売というケースもありますが)ことになります。

 

そのため、その間の物件管理は、物件が所在する現地に移住するのでなければ、物件の管理を管理会社に委託しなければなりませんが、良い管理会社を見つけることが出来れば、それほど頻繁に現地視察をしなくて済みます。

 

海外不動産投資 – おすすめ出来ないケース

フィリピン プレビルド投資

 

 

フィリピンや、マレーシアなどでは、これまで、プレビルド(新築コンドミニアム・マンションで建物が完成する前に販売、契約をする投資案件)があり、私自身も検討していたことがありますが、あまりおすすめ出来ません。
理由としては、資金が潤沢に無いとリスクが高いからです。

 

以前にあったフィリピン都市部(マカティ)のプレビルド物件の投資スキームは、建物が完成する前の早い段階で購入し、その後、価格が上がってきた段階で、完成前に売却して売り抜ける、キャピタルゲインを狙うスタイルです。

 

実は、このスキームが上手くいかなかったわけですが、そもそも、建物が完成するまでの短い期間に物件の価格が上がっていくというシナリオの根拠が不確かです。

 

 

結局、そのフィリピンのプレビルドの物件の場合、その事前シナリオに沿って購入したものの売却しようにも買い手が見つからず、融資返済に充てるお金の工面がつかず、購入価格より、安い価格で手放すことになり、借金だけが残る人が続出したそうです。

 

買い手が皆無だったわけではないと思いますが、同じタイミングで購入、売却しようとしたために、買い手よりも売り手が圧倒的に多かった状況です。

 

そして、建物が完成した後も継続して所有していた人は、借りてがつかず困る人が続出したようです。

 

また、適当な管理会社が無いため、自己管理となり、自力で入居付けを行うことになるわけですから、本業と並行してできるような副業にはなり得ません。

 

 

前述のフィリピン、マカティの投資案件以外に、フィリピン、セブ島のリゾート投資案件も私は、検討していたことがあります。

 

これは、生活の拠点として貸し出すのではなく、セブ島に余暇で遊びに来る観光客に貸すことを目的とした投資スキームです。

 

これについては、その後、私は、津波のリスクがあると思い、ビーチフロント案件は避けています。フィリピンも地震が多い国です。

 

そのとき、日本でその物件の案内、販売をしていた会社は消滅してしまっていました。販売担当の連絡先を最近確認してみましたが、音信不通です。

 

 

新型コロナの影響で、世界中のリゾートでは、観光客がゼロになったり、激減して、東南アジアのリゾートホテルの中には、廃業して、物件を売却しようにも買い手が全く見つからない状態との報道をニュースで見ました。

 

リゾート物件は、観光客を対象とした物件です。そのため、生活の基盤となる住居用物件よりもリスクが高くなるということを、今回の新型コロナで明確になりました。

 

資金に余裕があって、自分の保養のための別荘、もしくは、会社経営者が社員のために、会社名義で保有するのであれば、リゾート物件を購入するのは良いかもしれませんが、あくまで投資目的であるならば、おすすめできません。

 

マレーシア プレビルド投資

 

 

 

ジョホールバルは、シンガポールに近い地理性を生かし、マレーシア政府肝いりではじめた、イスカンダル・プロジェクトに基づいた大開発地域です。

 

これまでも、プレビルド物件が販売され、多くの日本人が移住用、投資用として購入してきました。

 

私自身、そのプロジェクトに大変魅力を感じ、検討していた時期もありましたが、新規開発プロジェクトであること、そして、プレビルド投資であることがあり、投資意欲が継続しませんでした。

 

それから、もう大分経ちますが、その頃計画されていた開発ペースはその後遅れ、商業施設の開店も遅れているため、建物が完成しているにもかかわらず、夜の景色を映しているYoutubeの動画で分かることは、部屋に灯いている明かりが非常に少ないことから、噂されている通り、実際に住んでいる人がとても少ないゴーストタウンさながらの状況だということです。

 

 

ジョホールバルは、ゴルフコースや、ビーチ(おそらく人工)が近いものの、建設されるマンションやコンドミニアムは、橋を渡った対岸にあるシンガポールで働く人や、ジョホールバルのエリアで働く人たちをターゲットとした物件です。

 

それ以外には、日本の会社を早期退職した日本人(ある一定の資産を持っていることを条件に発行される長期ビザMM2Hを利用して滞在-最長10年間している人も多い)もいるようです。

 

でも、近辺の商業施設がなかなかオープンしないと、車で少し遠くまで買い出しに行かなければならない状況のようです。

 

 

ジョホールバルは当初、新幹線も通る予定だったのが延期されてはいるものの、商業施設が開業し、徐々に居住者が入るようになれば、投資目的であっても、ある程度の入居者が見込めるようになります。

 

しかし、現在の状況では、利便性が上がり、生活しやすいようになるには2025年以降になるのではないかと予想する向きもあります。

 

また、ジョホールバルは、クアラルンプールより物件としての割安感があるものの、毎月の賃貸料は、クアラルンプールより少なくなり、大きな利回りは見込めないと考えられています。

 

 

以上のことを考えると、投資目的としてのジョホールバルは、あと数年様子を見た方が良いのではないか(その間に価格が急に値上がりして、予算が足りなくなる可能性もありますが)ということです(日本より物価が安いので、リタイアして移住先として購入するのは良いかも知れません)。

 

2025年以前の現段階では、投資目的でマレーシアを検討するのであれば、物件供給戸数が過剰気味のジョホールバルより、クアラルンプールが良いのではないでしょうか。

 

 

数年前、仕事の関係で、クアラルンプールに行きました。客とのミーティングの時間に間に合わせるため、空港でシャッファー(chauffeur)をアレンジして、それに乗り込み、ホテルへ。

 

米国チェーン・ホテルにチェックインして、モノトーンを基調とした部屋に入り、シャワーを浴びて、一服しました。

 

それも束の間で、階下にある日本食レストランに入ると、インドから出張してきていた取引先企業のアジア・エリア担当エグゼクティブが個室でお出迎え。

 

 

口数が少ないインド人とは対照的に、香港から来ていた取引先会社の女性がペラペラ早口の英語で話していました。

 

そこで出された天ぷらは、海外で出されるものとしては、おいしかったです。

 

翌朝は、アグレッシブなマレーシア人の客とミーティングで、白熱した議論が展開されました。

 

その後、車に乗り込み、中華レストランの円卓で、先ほどのミーティングで議論した相手とは、和やかな雰囲気で、お酒を飲みながら、昼食を共にしました。

 

 

客が用意した黒塗りハイヤーに乗り込み、帰途、マレーシアの空港へ。車窓から街の様子を眺めていると、発展途上国特有の活気が感じられました。

 

マレーシアという国は、これから大きな経済発展をすること、人口が爆発的に増えることが予想されるので、短期的ではなく、長期的なスタンスで、不動産投資を行うのが合っているように私は、考えます。

 

 

クアラルンプールの空港でフライトのチェックインを済ませ、金正日の兄が暗殺された場所を横切って、ゲートに向かい、航空機に乗り込みました。

 

まとめ

今回、海外不動産投資 おすすめ出来るケース 出来ないケースをテーマとして取り上げてみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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