海外不動産投資・オープンハウス・セミナーの評価・口コミ

海外不動産投資

 

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、

 

 

海外不動産投資・オープンハウス・セミナーの評価・口コミ

 

 

と題して、私が参加したオープンハウスのオンライン・アメリカ不動産投資セミナーの体験を含め、海外不動産投資、アメリカ不動産投資の妥当性などを解説していきます。

 

 

 

 

アメリカの不動産市場の傾向としては、不動産価格が新築・中古問わず価格が35年前と比較してアメリカ全土平均で300%上昇していることが挙げられます。

 

そして、不動産価格の上昇傾向は新型コロナ感染拡大環境においても変わらないことが報告されています。

 

 

 

 

 

アメリカ不動産価格上昇の大きな理由は、アメリカ政府の政策として、移民を受け入れることで年々人口が増加していることで住宅の需要が増加していることです。

 

そのようなアメリカと比較すると、日本は既に人口のピークを迎え、少子高齢かにこれまで無策であった日本政府の政策により、今後急激に人口が減少することが予想されています

 

そうすると、これまで日本の不動産投資市場で通用してきたセオリーが今後適用できなくなることで、出口戦略を取りづらくなることが想定されます

 

日本の不動産投資市場では、東京などの一部エリアを除き、不動産投資は今後リスクがかなり高くなるのではないかというのが私の個人的な見立てです。

 

東京など一部の地域だけが不動産投資の対象ということになれば、価格が急上昇します。

 

一部の富裕層しか投資出来ないほど東京の不動産が高騰するのであれば、その他それほどの資力が無いと、投資対象となる不動産が日本国内で、非常に少なくなるかも知れません。

 

 

 

 

アメリカ不動産投資市場を支えるマクロ環境の特性とプラス要因

アメリカ不動産投資市場に貢献する経済環境・人口特性

アメリカの人口特性

アメリカ不動産投資市場に貢献する経済環境・人口特性としては、年齢別に見ると、20歳から30歳の人口全体に占める割合が高く、今後経済が発展する余地が大きいことを示しています。

 

 

 

 

 

アメリカ若年層の購買力

経済が拡大する理由としては、若年層は、結婚をして子供が出来れば、家や車、他の消費財を購入する購買力の高い層を形成することで、経済を下支えするためです。

 

感染症拡大リスク要因の注視の必要性

新型コロナなどの感染症が今後もインフルエンザウイルスのように遺伝子の形を変えながら、存続すると仮定すれば、今後のアメリカ経済や生活にどのようなインパクトを与えるかについては注視が必要です。

 

 

 

 

 

近未来の日本人口動態・経済力低下が不動産投資市場に与える影響

日本の産業空洞化に拍車がかかる

アメリカと比較すると、日本は、逆にこれから将来的に若年層の人口が激減していくことで、製品をつくっても買う人が少ないため、企業は国内の工場建設などの設備投資をしなくなります。

 

そのため、工場は日本国内から、人口増が今後見込まれる東南アジアに移設されることとなり、日本国内の産業空洞化に拍車がかかると思われます。

 

日本産業空洞化による日本不動産投資市場への悪影響

そのような環境下では、日本国内の不動産投資市場が拡大するとは考えられず、東京など一部の地域を除き、賃貸の利回り水準、不動産価格は、需要減少にともない低下することが予想されます。

 

かく言う私は現在、国内に収益用不動産を保有していて、海外では所有していません。

 

日本の近未来のマクロ環境を考えれば、出来る限り早く影響を受けそうな不動産は処分して、資産を経済拡大が見込まれる海外エリアに移した方が賢明だと私は考えています。
東京は例外としても、東京は極端に高価格となり、一般の投資家が、なかなか手を出しにくくなるのではないかと思います。

 

アメリカの不動産投資環境と特性

アメリカの不動産投資環境

アメリカの不動産賃貸需要見込み

前項でもふれましたが、アメリカの不動産投資環境は、将来の継続的な人口増が見込まれる中、賃貸需要は高水準を維持することが予想されています。

 

 

 

 

もちろん、アメリカ全土において、賃貸需要の高水準維持が予想されるわけではなく、エリアを選ぶ必要があります

 

アメリカの中古不動産価格の特性とメリット

アメリカの中古不動産価格の特性は、日本のそれと実に対照的です。理由は、米国の中古不動産は築古でも価格が下落しないケースが多いです。

 

アメリカでは、築年数が古いからといって建物の価値が評価されなくなるということはなく、日本とは全く異なります。

 

 

 

 

 

これは、大きなメリットですよね。

オープンハウスの会社概要と評価

 

 

 

 

商号:株式会社オープンハウス

本社:東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング12F

Tel.03-6213-0775(代表)

創業:1997年9月

資本金:197億4,158万円

株式上場:東京証券取引所 市場第1部(証券コード 3288)

売上高(連結): 2019年9月期 5,403億円
2018年9月期 3,907億円
2017年9月期 3,046億円
2016年9月期 2,472億円
2015年9月期 1,793億円

従業員数(連結):2655名

事業内容:1.不動産売買の代理・仲介事業
2.新築戸建分譲事業
3.マンション・ディベロップメント事業
4.不動産投資事業
5.不動産金融事業
6.前各号に付帯関連する事業

 

会社概要としては、ざっとこんな感じです。

 

 

 

 

 

資本金197億円ですから、会社の規模は大きいです。社員1人当りの売上高2億円以上ですから生産性は高いです(不動産会社の場合、収入ではなく不動産の取引価格が反映されているのであれば、それほどではないですね)。

 

 

 

 

 

会社のスタッフの社内評価(会社口コミプラットフォームenLighthouseのデータ)

総合評価:3.6(5段階評価・以下同様:回答43人)

会社の成長性・将来性:3.9

経営陣の手腕:4.0

イノベーションへの挑戦:4.0

仕事を通じた社会貢献: 3.0

20代成長環境:3.8

活気ある風土:4.3

実力主義:4.6

事業の優位性・独自性:4.1

 

 

 

 

 

以上の数値化したデータを見ると、優良企業との印象を持ちますが、コメント全部に目を通したところ、やはり想像した通りの内部事情があらわになりました。

 

それは、「売上至上主義」というものです。

 

現在進行形で、営業成績を上げていないと、容赦ない圧力がかかってくるとのことです。

 

 

 

 

だから、営業を上げることが全てに優先されると言っても過言ではない雰囲気が、現役、過去の社員のコメントからひしひしと伝わってきます。

 

そうすると、不動産という顧客の人生にとって一大事である商品を販売するにあたり、このオープンハウスの社員がどれだけ、顧客の立場に立脚したサポートをするのか、それともしないのか。顧客の利益を優先するのか、それとも販売会社の営業成績を優先するのか、ある程度、想像がつくというものです。

 

 

 

 

売り行きを良くするためには、販売物件のメリットだけ言って、悪い所があっても言わないということもあり得ることだと思います。

 

ふつうの販売のやり方であれば、1年間で1千億円以上の売上増加は達成出来ないはずですから、徹底した売上至上主義が社内で生き残るための必須条件になっていると考えられます。

 

 

 

 

 

私が参加したオープンハウス・アメリカ不動産投資セミナーの内容

 

私が参加したオープンハウス・アメリカ不動産投資セミナーの内容は、主にアメリカの税制に関するものでした。

 

たとえば、アメリカ確定申告の流れ。

 

 

 

 

それから、

 

アメリカでの不動産購入から売却までの必要手続き

 

手続きしなかった場合の対処方法

 

 

 

 

以上の事柄の概要だけの説明ですので、あまり詳細なところまでの解説はありません。

 

その詳細は、オープンハウスがアメリカ不動産投資に関して持っているノウハウですので、同業他社が参加しているかもしれないセミナーでは、説明を控えると思われます。

 

アメリカ不動産投資物件を購入するケースの2つのパターン

アメリカ不動産投資物件を購入するケースでは、個人として購入する場合と、法人をアメリカで設立登記して購入する場合の2つのパターンがあります。

 

この件のセミナーの解説者は、アメリカ在住で、現地で、税務申告の仕事をしている方です。

 

 

 

 

結局、アメリカでは英語を使用しますので、言葉の壁があります。

 

また、アメリカの税務申告手続きは、慣れない日本人にとっては難解で自分では申告するのが大変です。

 

そのため、手数料を払い、そのアメリカで税務の仕事をしている解説者に依頼すれば済みますよというメッセージがセミナーの内容と理解して良いのではないでしょうか。

 

 

 

 

オープンハウス・アメリカ不動産投資セミナーがおすすめ出来る人

購入者層

オープンハウスのホームページを見ると購入者の方の感想がリストされています。読むと、伝わってくるのは、富裕層の雰囲気です。ただし、オープンハウスで扱っている物件には4千万円未満の価格帯が多いので、別に富裕層でなくても手が届く範囲内ではあります。

 

 

 

 

購入者の年収がグラフ化されたものが、そのホームページにありますので、よく分かります。

 

おそらく、ほとんどの購入者は、融資を組まずに現金で購入しています。

 

日本で会社を経営していて、その利益を圧縮するための購入も多いように見受けられます。

 

 

 

 

物件の価格帯

それこそ、数十億円するハワイの高級戸建から、4千万円ほどのアメリカ・ジョージア州の戸建まで様々です。

 

4千万円の価格帯であれば、買える範囲ですが、国柄、民族性、地域性が異なり、情報収集が簡単ではない、はるか遠い異国にある不動産ですから、長い期間の空き家状態もあらかじめ想定しなければなりません。

 

 

 

そうすると、融資を組むにしても、価格の半分以下に抑えないとリスクは高いと思います。

 

アメリカでの不動産投資は、オーナー自ら物件エリアに住むことがなければ、管理を全面的に委託せざるを得ません。

 

 

 

そうすると家賃収入があったとしても、利回りの低い家賃では、管理料、税金、リフォーム代金を差し引いたら、手元に残るお金は多くないことを念頭に投資をする必要があります。

 

結論

アメリカ不動産投資は、利回りではなく、売却益を狙う投資スタイルなので、長期投資が可能な人にはおすすめというのが結論です。

 

 

 

 

オープンハウス・アメリカ不動産投資セミナーがおすすめ出来ない人

資金面の観点から

オープンハウス・アメリカ不動産投資セミナーがおすすめ出来ない人は、資金的に余裕が無く、本業の収入が十分ではない人です。

 

 

 

 

アメリカ不動産投資は、基本的に長期投資です

 

そして、利回りが低いため、購入を多額の融資に頼るのは大変リスクが高いです。

 

長い空き家状態が続き、本業の収入から、アメリカ不動産の管理料や税金、リフォーム代を捻出することが難しい場合は、十分に手元資金を準備してから、アメリカ不動産投資に取り組むことをおすすめします。

 

 

 

不動産投資の知識

オープンハウスは売り上げの大小で人事考課が為される、極めてシビアな会社です。それが、短期間に不動産業界の中で突出した業績を積み上げている理由です。

 

人の入れ替わりが多い会社ですから、「あのとき、あの営業マンがこう説明したから信用して買ったのに、話が違うじゃないか」と言っても、「彼は既に退職しております。会社としては、そのような説明をするはずがありません。録音記録などはありますか。」などと切り返されるかも知れません。

 

 

 

そういった事態を避けるためには、オープンハウスのセミナーに参加する前に、十分な不動産投資知識をスクールや本で学び、営業マンの説明を聞いて、矛盾点や、おかしな点、リスク要素を判断し、自ら質していけるだけのものを持っている必要があります。

 

私がおすすめしている不動産投資スクールのレビューはこちら。

 

「ファイナンシャルアカデミーのオンライン不動産投資セミナーの評判・口コミ」

 

アメリカ不動産物件の管理を自ら行える人

アメリカ不動産投資を含め、海外不動産投資で失敗している人が後を絶ちません。

 

その理由は、不動産エージェントや、販売会社の説明を信じて疑わず、鵜呑みにして購入してしまい、あとのことは、自分で監視、確認することなく、それらの会社に丸投げしてしまうからです。

 

 

 

海外不動産投資をする前に絶対にすべきこと

日本で現地の写真や動画を見せられただけで、物件の全てを知ったような気になって、物件購入の契約をするのは大変危険です

 

どんなに時間がかかっても、自ら現地に足を運び、まわりのエリアの雰囲気、立地、現地の不動産会社を訪問して話を聞くなどの調査を行うべきです。

 

日本の業者は、物件を販売したあとに何が起ころうが、自分たちは一切責任を負わなくて良いように、長く複雑な契約書条項で自分の立場を守り、たとえ裁判で訴えられても問題無いようにしています。

 

不動産投資は自己責任です。

 

 

 

 

第三者の立場のコンサルティング・ファームを利用すれば、現在の物件価格が最近の市況に照らし、買い時なのか、物件の価格は適切なのか、不動産ディベロッパー、販売会社の財務・信用情報を全て教えてくれますから、利用することをおすすめします。

 

コンサルティング・ファームに関しては、私のこちらの記事で紹介しています。

「コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する」

 

 

 

 

 

アメリカ不動産購入後、自力で現地情報を収集出来ない人

オープンハウスでアメリカの物件を購入し不動産投資を開始すれば、オープンハウスの現地駐在員の管理の元、物件の管理を委託できます。

 

でも、オープンハウスは営利企業ですから、いつ何時、会社の経営事情で管理契約を解除、駐在員のアメリカ現地からの引き揚げをするか分かりません。

 

 

 

 

また、新型コロナ感染拡大のように不測の事態が起きるかも分かりません。

 

そうなると、自分で管理会社を新規に開拓するか、自力で売却するしかありません。

 

 

 

 

異国のアメリカで不動産投資を開始するにあたってはそれだけの覚悟が必要です。

 

また、管理をオープンハウスに丸投げするのではなく、いつ不動産市況が悪化しても良いように、自ら情報収集をする必要があると思います。

 

 

 

 

私であれば、日本で放映されているアメリカのCNNのような報道番組は毎日欠かさずみて、インターネットで現地の地方新聞の電子版を契約し、定期的に購読、現地の大企業の工場の撤退など経済、地方情報の収集に努めます。

 

こられらのことをする覚悟が無ければ、数十億円、数千万円、数百万円の損失を被る可能性があると思います。

 

 

オープンハウスのアメリカ不動産サービスの口コミ・評価

オープンハウスのホームページを見ると、当社のアメリカ不動産関連サービスの評価は良く、肯定的です。

 

その一方、自社のホームページに否定的な顧客のコメントを掲載するとは思えないので、すべての顧客が満足しているかどうかは分かりません。

 

しかし、私がこれまでの情報を元に判断すると、悪くはないのではないかと思います。

 

 

当社のアメリカ現地における不動産市況の情報収集力と、レポーティング能力を判断する材料が乏しいため、売却のタイミングや、管理を丸投げするのはリスクが高いと思われます。

 

このため、当社から購入し、管理を委託するにしても、自らが定期的に現地の情報収集を行うのでなくては、リスク管理は難しいように思えます。

まとめ

 

今回、「海外不動産投資・オープンハウス・セミナーの評価・口コミ」

 

をテーマに解説してきましたが、

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

この記事に書かなかった不動産投資情報をお知りになりたい方は、下記、メルマガに登録してみてください(解除はいつでも可能です)。

 

また、不明な点、質問したいことなどあれば、ご遠慮なく、下記、無料相談窓口から、お問い合わせください(名前の登録は不要です)。

 

マーティンのメルマガ

メルマガ
私マーティンが、メルマガをお届けします。 不動産投資に役立つ関連情報、最新の不動産投資情報を発信していきます。 登録は無料で、配信の解除は随時可能です。 お申し込みはこちら。

無料相談を受け付けています

不動産投資 無料相談受付
不動産投資サバイバーのマーティンです。 この無料相談受付は、みなさんが、これから不動産投資を検討するにあたり、疑問に感じていること、または、既に不動産投資をしているものの、悩んでいることに、お答えするコーナーです。 お気...

 

 

 

それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

コメント

タイトルとURLをコピーしました