海外不動産投資おすすめの国アメリカ・サンディエゴ

海外不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、海外不動産投資おすすめの国として、アメリカ・サンディエゴを取りあげてみました。

 

参考になればと思います。

 

アメリカ不動産投資としてのサンディエゴは、どんな都市 ?

 

サンディエゴの海外不動産投資としての利点は気候

アメリカ本土の西海岸に位置します。気候は、地中海性気候で、夏は雨が少ないところです。快適ですごしやすいため、世界的に見て、とても人気のある居住エリアです。

 

地中海性気候が分布しているところは、世界的に見ても限られたエリアに限定されていることから、希少性の高い居住エリアだと言えます。

 

 

日本の夏は、湿度が高く過ごしにくい特徴があります。それに対し、地中海性気候のエリアは、砂漠のあるところに隣接しているため、夏には、気温が高くても、偏西風と湿度の低さから、とても過ごしやすくなります。

 

私は、サンディエゴの約460マイル北に位置する、シリコンバレーがあるサンノゼに1ヶ月ステイしたことがありました。

 

滞在していたのは、8月の夏季でした。

 

 

ところが、陽が直接当たるところは、それなりに暑いですが、日陰に入ると涼しく、クーラーも必要ないくらい、過ごしやすかったのを覚えています。

 

サンノゼもサンディエゴ同様、海と砂漠の間に位置するため、サンディエゴも同じような気候であることが容易に想像つきます。

 

湿気がなく、海が近いと、これほどまでに快適に夏が過ごせるというのは、とても魅力的な土地です。

 

 

高級住宅街のビバリーヒルズ、その北のサンフランシスコの都市を持つカリフォルニアが全米の中でも人気のあるエリアであることもうなずけます。

 

その一方で、日本には地中海性気候のあるエリアは存在していません。日本は砂漠に面していて、且つ、偏西風が吹きつけるところがないのが理由です。

 

地中海性気候は、世界一快適な気候と評されています。

 

 

日照時間は長く、年間300日以上です。

 

日本で1番日照時間が長いのは香川県ですが、年間250日です。

 

冬季には、雨が降るので、森林が育ちます。

 

 

地中海性気候は、リゾートが多く、また、永住や保養に向いているという特徴があります。

 

その温暖な気候のため、食材が豊かで、昔から栄えている地域なので、料理も豊富でおいしいです。

 

また、ヨーロッパでは、トップ10位に地中海性気候のモナコ、サンマリノ、スペイン、イタリア、フランスがランクインしています。

 

 

ヨーロッパの、地中海性気候にある有名なリゾートとしては、スペイン・コスタ・デル・ソル、イタリア・アマルフィ海岸、ギリシャ・トルコ・エーゲ海沿岸が挙げられます。

 

サンディエゴの気候に話を戻します。

 

サンディエゴ沿岸部の気温は、年間を通じて、だいたい、15度から20度の間におさまっていて、気温変動の差が小さい、安定した暖かさが継続し、大変過ごしやすい、生活しやすい環境です。

 

 

これに対し、サンディエゴでも、沿岸部から内陸に入ると、砂漠が近いため、夏は40度を超えます。

 

これらのことから、サンディエゴで不動産投資をする際には、内陸部ではなく、海の近い沿岸部をターゲットとする方が良いです。

 

不動産の価値としても、沿岸部の都市エリアの方が内陸部よりも資産価値が高くなるというのが、現地に詳しい不動産エージェントの話です。

 

 

アメリカ国内でのサンディエゴの不動産投資としての評価は?

結論から言うと、サンディエゴの米国内での不動産投資としての評価は高いです。

 

アメリカの過去の不動産価格の推移を、サンディエゴやロサンゼルス、ポートランド、シアトルなど西海岸沿岸部の大都市と、ラスベガス、フェニックスのような内陸部の砂漠地帯にある都市を比較スタディすると、次のようなことがわかります。

 

リーマンショックで、アメリカでは、全ての都市で大幅な不動産価格の下落が起きましたが、西海岸沿岸部の都市の価格は、その後回復が早い一方で、内陸部では、回復が鈍いということです。

 

 

 

この不動産価格の回復の早さの差は、不動産の需要が内陸部よりも、沿岸部の方が高いことによるものと考えられます。

 

沿岸部の方が資産価値を保ちやすいため、不動産投資をするアメリカ国内のエリアとしては、西海岸沿岸部であり、その1つの都市がサンディエゴなのです。

 

 

サンディエゴの都市の特性がもたらす海外不動産投資上の特徴

  • サンディエゴは、ロサンゼルスから車で南に2時間ほどの距離にある。
  • メキシコとの国境に隣接している。
  • カリフォルニアで2番目に大きな都市。
  • 全米で8番目に大きい都市。
  • 人口130万人(サンディエゴ市)
  • 人口290万人(サンディエゴ郡)

 

アメリカで長い間、不動産業務を行っている日本人の方がいます。ニューヨークで5年、その後15年以上サンディエゴで不動産(居住用・投資用)の売買、商業用不動産(店舗など)の売買、日本人米国駐在員の賃貸物件の管理など多岐にわたる不動産業務をやっている方です。

 

この方の説明によると、

 

サンディエゴのダウンタウン(繁華街)には、オフィスビル、高層コンドミニアム、連邦政府のビルが立ち並ぶ街です。

 

このダウンタウンから大きな橋を渡ったところに、マリリンモンローの映画にも利用されたホテル・デル・コロラドがあり、歴代アメリカ大統領が近くの海軍基地を視察するために宿泊します。

 

また、アメリカ海軍の軍港があり、もうすでに退役した空母ミッドウェーが観覧ように常時停泊しています。

 

 

また、サンディエゴには、全米では、セントラルパークに次いで2番目に大きい公園である、バルボアパークがあり、中には、動物園、博物館が併設されています。

 

バルボアパークの中には、京セラの稲盛会長が寄付して造られた日本庭園があります。

 

サンディエゴの沿岸には、ラホヤビーチという世界的にも有名なエリアがあり、高級住宅が立ち並ぶ地域です。

 

 

サンディエゴで有名なもう1つのビーチにチルマビーチがあり、先のラホヤビーチより規模が小さいながらも、カリフォルニアでは有名なビーチです。

 

他には、パシフィックビーチがあり、若者が集まりパーティーをやるエリアです。テレビの撮影でもよく使われます。

 

最後にコロナドビーチ。ホテルのプライベートビーチが広がっています。

 

 

これらの美しい海岸線、豊かな自然がサンディエゴの特徴といえます。

 

人口全体に占める各人種の割合は、

白人60%、ラテン25%、アジア9%、その他6%です。

 

太平洋第7艦隊の寄港地で、海軍、陸軍、空軍など、アメリカの軍施設が多いということもあり、在日米軍駐留経験がある米国人がたくさんいるということもあり、親日家が多いことから、日本人に対して友好的です。

 

 

政治的には、保守層、共和党支持者が多く、トランプ支持者が多くいるエリアです。

 

米国の中では大変治安が良く、アメリカ国内の100万人を超える都市の治安の良さのランキングでは常に上位5位に入ります。

 

サンディエゴの主な産業としては、観光業があります。美しい世界的に有名なビーチ、水族館、公園、がスランプクウォーター、コンベンションセンターがあります。

 

 

京セラの稲盛会長が日本航空にいたときに、日本航空の日本からの直行便が就航し、アクセスも良いです。

 

UCLA(カリフォルニア大学)のサンディエゴ校があり、バイオ・メディカル関係の学部があります。

 

世界的に有名な研究機関も複数あります。ガン研究のScripps研究所、サンフォードバーナム、バイオコム、SALK研究所があります。

 

 

民間企業では、バイオ・メディカル企業が数多く集積し、一大クラスターを形成。外資では、メルク、ファイザー。日系では、協和発酵キリン、武田薬品、アステラス製薬、田辺三菱製薬、第日本製薬などが大規模な研究活動を展開しています。

 

もう1つのサンディエゴの産業としては、携帯電話関連があります。Qualacolmは携帯電話のチップを開発した企業で、次世代携帯規格の5G技術研究の先端に位置しています。

 

Apple, サムソンの拠点もあります。日系では、京セラ、ソニー(プレイステーションの開発)、パナソニックも事業を行っています。

 

 

上記の施設の研究者が家族で住んでいるということもあり、その子息に対する教育水準が高く、カリフォルニアの中でも、サンディエゴは近年、年々教育水準が上昇傾向にあるとのことです。

 

カリフォルニアの中の公立学校のランキングでは、サンディエゴは常に1位、2位に位置するとのことです。

 

このように、最先端の研究レベルにある、学府、研究施設、民間企業の開発センターが建ち並ぶ地域性もあり、サンディエゴでは、景気、不景気の状況のかかわらず、安定的に賃貸テナントの需要があるというのが、サンディエゴで20年以上賃貸不動産管理に携わる日本人の見解です。

 

 

賃貸物件の入居者の属性としては、半分は、日本人の先に紹介されたような有名企業の日本人駐在員が占めます。

 

他には、軍人。軍人はていねいにテナント(賃貸不動産)を利用してくれるので、管理が楽だとうのが、日本人不動産エージェントの話です。

 

研究者、医療関係者、学生の入居者も多く、トラブルを起こすような人がいないので、それは、サンディエゴで投資する不動産オーナーにとっては、良い点です。

 

 

サンディエゴの不動産価格は、リーマン時に抵当流れなどで、大幅に下落したものの、それ以降9年以上にわたり、継続的に右肩上がりで上昇を続けています。

 

サンディエゴを不動産投資の観点から、他のアメリカ主要都市(ハワイ・ホノルル、ニューヨーク・マンハッタン、ロサンゼルス、テキサス・ダラス)と比較すると以下のようなことがわかります。

 

 

以下は、2020年6月時点のデータです。

不動産売却価格の中央値(同じ規模物件の比較)では、サンディエゴは、62万ドルに対し、ロスは76万ドル、ホノルル71万ドルとなっています。マンハッタンはコロナの影響で下落し、95万ドル。

 

サンディエゴの平均賃貸料2800ドルに対し、ロス3500ドル、ハワイ2200ドルで、利回りは米国の中では悪くない部類と言えます。

 

 

サンディエゴを他の前述の米国都市と比較した利点としては、メキシコと国境が隣接しているため、建築業に従事しているメキシコ人労働者に不動産テナントの修理を頼めるので、維持管理費が割安ということが挙げられます。

 

サンディエゴのデメリットは、ロスに比べると、航空便などの交通アクセスが良くない点です。

 

それから、不動産関係では規制が多いとのことです。具体的な理由の説明がなかったので、確認が必要です。

 

 

サンディエゴ不動産投資の特性からくる注意点としては、家賃の値上げ幅に年間5%の制限が設定されているということです。

 

アメリカでは近年、不動産需要が旺盛なエリアでは、家賃水準が大幅に上昇し、所得の低い人が住居を確保出来なくなることが社会問題化しています。

 

このため、政府は、家賃水準の上昇にタップ(フタ)をして抑え込む政策を実行していて、サンディエゴのエリアもこの政策が適用されています。

 

 

確かに、家賃を家主が必要に応じて値上げ出来ないことはデメリットではありますが、これは、不動産売買需要、賃貸需要が高い証拠なので、投資対象としては、安心材料と言えます。日本には、このような不動産投資エリアはまず、ありません。

 

サンディエゴの知名度

日本人が購入を検討するアメリカの不動産として1番多いのは、ハワイで次にロサンゼルスと続きます。ところが、アメリカの不動産購入でこれまでは、サンディエゴが注目されることは極めて少なかったと言えます。

 

 

デビ夫人は、ニューヨークに豪華なアパート(アメリカ英語でアパートは、高級マンションのことを意味します)を持っているのがテレビで紹介されていましたが、高額なので、普通の人がニューヨークの中心部で不動産を買うことはなかなか大変です。

 

サンディエゴでは、人件費が高騰しています。最低賃金は時給13ドル、日本円に換算して大体1500円になります。

 

アメリカに移住して、レストランやスモールビジネスをする計画のある人が人を雇う場合には、人件費をその分多く見積もる必要があります。

 

 

サンディエゴの投資用不動産物件

エリア:ラホヤ

海岸部に位置し、スペイン語で「宝石」を意味する、美しい海岸沿いの街です。

 

美しい街の景観を維持するため、建築基準が厳しくなっていて、新しい建物が少なくなっています。

 

海岸線の美しい景観と街並みを調和させるようにしているようで、自然も多く残っていて、住む人にやさしい環境と言えます。

 

 

ラホヤ・エリア

  • 住宅価格の統計上の中央値は、日本円で約、1億9千万円
  • 賃貸の月額家賃の中央値は、60万円です。

 

家賃水準の過去の推移は年々上昇しているものの、新型コロナの影響で下がるのではないかとの見方が出ています。

 

不動産の価格は、海が見えるかどうかで価格が変わります。見えた方が高くなります。

 

 

海岸線から少し距離があるような場所でも、海が見えれば、価格が上がります。

 

アメリカの不動産の場合、集合住宅でも5階建までなら、木造建築になります。

サンディエゴはエリア的に空気が乾燥しているので、木造であっても木が腐ることがありません。

 

 

築100年以上の家屋を多く、100年以上経っている建物でも高値で売れるという特徴があり、ここが日本の一般的な木造住宅とは違うところです。

 

もちろん内装はリノベーションしたりして、現代風に作り変えています。

 

現在は、コロナのため、ステイホームで、広めのウッドデッキでくつろいでいるアメリカ人も多いですが、ウッドデッキから海が見えるオーシャンビューの不動産は高値がつきます。

 

 

海からは、潮風が吹いてきて、夏でも少し寒いくらいとのこと。

 

賃貸の一例:

  • 2000年築
  • 寝室4つ、バストイレ4つ
  • 276平米
  • オーシャンビュー
  • 優良学校区:治安が良いことにもつながるかと思います。
  • バケーションレンタルに人気あり。
  • 年間620万円の家賃収入見込み
  • 1年間の減価償却費が500万円
  • 差し引き収入120万円に対して税金がかかるので、利益が減価償却費で大分圧縮出来ます(日本の税制が近い将来、海外の不動産の減価償却費を認めなくなる可能性が高いので要注意です)。

 

 

エリア:UCSD(カリフォルニア大学サンディエゴ校がある)

カリフォルニア大学の生物、化学などの研究施設があります。日本で言えば、筑波大学周辺に、様々な大学研究施設、民間研究施設が建ち並ぶつくば研究都市のようなところです。

 

  • ここのエリアの住宅価格中央値は、日本円で約8千万円です。
  • 場所としては、海から少し内陸部に入るため、ラホヤより価格が下がります。それでも、家賃の月額中央値は約36万円です。

 

 

エリアの賃貸利用者の属性としては、日本企業の駐在員、研究員、大学教員、学生などで、空室で困ることがない、賃貸需要が多い場所です。

 

新型コロナの影響も無いとのことです。

 

集合住宅で、例えばワンルームの賃貸物件の場合、キッチンには冷蔵庫、オーブン、電子レンジ、食洗機、洗濯機、乾燥機が付帯しているのが一般的です。

 

 

単身者用集合住宅の場合、プール、ジム、バーの施設がついていることが多いです。

 

コンドミニアムの一例。
  • 価格4千万円
  • 2006年築
  • 月額家賃22万円
  • 寝室1つ、バストイレ1つ
  • 56平米
  • プール、ジム、テニスコート
  • 最良学校区、駐在員、研究員に人気がある
  • 空室になってもすぐに入居するとのこと。

 

 

全米の不動産トレンド

  • 売却物件数が大きく減少
  • 賃借人(お金を払い、部屋を借りている人)で、新型コロナ失業で収入が無くなった人が多いため米国政府が、2021年まで大家が賃借人を家賃不払いでも強制退去させることが出来ないようにしました。
  • このため、家賃が入らない大家が銀行融資の返済が出来なくなって、不動産を差し押さえ出来ないよう、アメリカ政府が命令を出しました。
  • ニューヨークなどアメリカの大都市では、郊外へ移住する人が増え、空室率が上昇し、不動産価格が下落しています。

 

 

  • 富裕層が都市部から郊外エリアへ移住が増加しています。

 

このような状況の中、サンディエゴの不動産は、売却物件数は少ないものの、不動産価格は上昇しています。

 

今後のアメリカの不動産マーケットの見通しとしては、米国政府の新型コロナの賃借人・大家への援助が取りやめになった後、価格が下がるのではないかとことです。

 

 

サンディエゴで不動産投資をするときの気候についての注意点

ハリケーンは全くありません。

 

カリフォルニアでは山火事が多発しています。山火事が過去に起きたハザードマップで購入前に確認出来ますが、これまで山火事が起こらなかったようなエリアでも発生しているので、注意が必要です。

 

世界的な気候変動の影響か、2020年8月には、アメリカ、カリフォルニア州では、例年よりも多い数の落雷に端を発した大規模な山火事が発生しています。

 

 

 

平均気温が上昇して、森林が乾燥し、山火事が起きやすい状況の中、多数の落雷により、山火事が発生している状態になっていると専門家の指摘があります。

 

このようなことが、一過性のものか、将来的にも継続的に起きるのか、更に悪化するかは予想が難しいと思います。

 

 

アメリカ・サンディエゴ海外不動産投資がおすすめ出来る人

利回りですぐに利益(家賃収入)を得ることではなく、キャピタルゲイン(中長期の不動産価格の上昇で利益を得ること)をねらう人に向いています。

融資を受ける場合でも、空室が1年以上続いても返済が出来るだけの現金、または、他の収入がある人にはおすすめできます。

 

 

アメリカ・サンディエゴ海外不動産投資はおすすめしない人

これは、他の記事でも同様に言ってきたことですが、これまで、日本国内を含め、不動産経営の経験が無い人にはおすすめしません。資金計画がぎりぎりの人にも、この不動産投資はおすすめ出来ません。

空室が1年続いたら、デフォルト(債務不履行:銀行への融資返済が出来なくなること)で物件が差し押さえられ、競売にかけられる、

または、せっかく購入した不動産を短期間で売却しなければならなくなるリスクが高いからです。

  1. 管理の問題

理由としては、海外では、日本の常識が通用しないことが起こるからです。

 

 

入居人が家賃を滞納した場合の対処法。エアコン、電子レンジ、冷蔵庫が壊れたときに新規購入する価格(日本国内では家電製品は安く買えるものもありますが、外国の場合、電化製品は高額になる可能性があります)。

管理会社が自分が考えているとおりに対応しないこともあり得ます。それに加えて言葉の問題。ちょっとしたニュアンスの違いで、大家の意図が管理会社に伝わらないなどの問題が生じる可能性があります。

2.  空室リスク

海外で物件の入居促進を依頼する管理会社にどれほどの力量があるかは、実際に委託しなければ分かりません。

 

管理会社にその力量が無い場合、場合によっては、空室期間が長引く可能性があります。

空室が長引いた場合、それにもちこたえることが出来るだけの収入と、現金が必要になります。
今回のような新型コロナのような不測の事態が起きても、それにもちこたえて、不動産価格が上昇するまで、どのようなことがあってももちこたえることが出来るような人でなければ、物件価格の高いエリアで生き残ることは大変難しいと思います。

まとめ

今回、海外不動産投資おすすめの国として、アメリカ・サンディエゴを取りあげてみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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