ハワイ不動産投資で失敗しないための方法

海外不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、ハワイでの不動産投資をテーマに、失敗しないための方法を探ってみました。

 

参考になれば幸いです。

 

実は、ハワイは私にとって、とても思い出深い、大切な場所です。文末には、その時の思い出を少し書いてみました。

 

 

ハワイ不動産(売買)市況に合わせた出口戦略とは ?

 

ハワイはアメリカ国内では、割と利回りの良い州ではあるものの、利回りは、それほど高くはありません。利回り(購入価格に対する家賃収入の高さ)を狙うよりかは、キャピタルゲイン(不動産価格の購入価格からの値上がり益)を目標・出口戦略とするべきです。

 

出口戦略を考えた場合、売却時の価格が購入時の価格と比べて、どの程度で売れることが見込まれるのかを確認することが必要であるため、過去10年以上の市況と、今後の売却価格をある程度予想することが必要です。

 

幸い、ハワイ州全体では、米国統計局(米国公的機関:https://www.census.gov)で私が先ほど、調べたデータによると、2019年7月の人口は142万人で、2010年の4月時点の136万人に対して、4.1%増加しています。

 

 

人口が増加しているエリアでは、土地の価格が上昇するので、今後もハワイでは人口が増加する見込みです。

ハワイの不動産を購入した場合、数年後に売却した場合でも、大きく値を下げるリスクは比較的低いと考えられます。

融資で不動産を購入する場合、他の収入源から融資の返済を行うことが必要になるかと思います。

 

私の知り合いのアメリカ人がハワイのオアフ島に住んでいます。彼は、ワイキキや、ダウンタウンから少し離れたエリアに住んでいます。

 

彼の話しによると、オアフ島の郊外のエリアでも、利便性の良いところは、過去何年もの間、不動産価格がファミリー向けのコンドミニアムも含め、高騰し続け、中所得層でも購入が難しくなっているとのことでした。

 

キャピタルゲイン(不動産の売却益で、利益を得る)のために不動産投資をするというスタンスでハワイの不動産投資を考えるのであれば、最近の不動産売買市況は、今後大きなネガティブ要素が出てこなければ(キラウウェア火山のようなことなど)、悪くはないかも知れません。

ハワイ不動産のエリア・物件タイプの選び方

 

 

 

ハワイで不動産投資をする場合、エリアや物件タイプの選択は、賃借人の属性を考えると、とても重要な要素です。

 

私が聞いたところによると、日本人の男性が戸建(別荘用)のハワイの不動産を購入したが、結局、その投資に失敗したとのことです。

 

理由は、男性が、日本の販売会社の売り文句を信用して購入したものの、その後、借り手が全く現れなかったこと。

 

男性は融資を受けて購入したものの、借りてがつかなかったため、他の収入から、融資の返済をしていたものの、不動産経営が困難になり、結局1回も借りてがつかずに、売却することになったとのことです。

 

 

 

借りてがつかなかった理由。

 

男性が購入したエリアは、観光、休暇で来る人たち、そして、ワイキキやダウンタウンなどのエリアで働く人たちが生活するエリアではなかったことにあるようです。

 

アメリカであるハワイは、完全な車社会とはいえ、住む所から車を使わないと、生活用品(食料品など含め)の買い出しで、車で10分以上かかるような所は、ハワイ(オアフ島)の場合敬遠されると思われます。

 

ただ、この場合、短期滞在の観光客、観光業で働く人をターゲットとした場合です。

 

この男性は、貸し別荘、または、働いている人が複数人でシェアすることを想定していたようですが、その予想が当たらなかったということかと思われます。

 

これは予想ですが、貸し別荘で戸建を借りるような人は、おそらく、かなりグレードの高い、ハイセンスな建物を好むのではないかと思います。
手入れの行き届いたプールが庭にあるとか、リビングがガラス張りで、リゾートの雰囲気があり、非日常が感じられるような滞在を求めると思います。

 

 

 

でも、このような、ハイグレードな戸建は、もちろん価格が高いので、自己資金が相当額必要です。

 

このように考えると、ハワイで賃貸しを前提とする不動産投資の場合、

 

その男性によると、ハワイ不動産投資失敗は、自分でハワイの不動産をしらべずに、販売会社の説明(営業トーク)を信じて疑わなかったことが大きいとのことでした。

 

販売会社の説明は嘘ではないにしろ、男性への情報は、起こりうる可能性の一部であるということを男性は認識しなかったこと。
それ以外の可能性が起こる可能性を自分で調べなかったことが、失敗の原因の1つではないかと思います。

 

男性には妻子がいましたが、この失敗を機に離婚することになったとのこと。

 

不動産投資をする前に、どのくらいのリスクがあるのか、そして、失敗した場合、その後の生活にどのような影響があるのかを考えることは、とても大切だと思います。

 

賃貸、短期賃貸の需要の傾向の確認はとても重要 !

 

 

短期賃貸の場合、ハワイは常夏で一年を通して、観光客が見込める土地ではあるものの、季節によって、賃貸需要には波があります。

 

アメリカの学校は、6月から8月までの3ヶ月は夏季休暇なので、この期間、ハワイには子供連れの観光客が押し寄せるので、短期賃貸の需要は高まるものの、それ以外の期間は、コンドミニアムなどの場合、利用率が低下します。

 

年間ベースでの利用率がどの位であるのかを、ハワイの不動産投資を開始する前に把握することは、必須項目です。これを見誤ると、融資を受けて購入した場合、返済が困難になる可能性が高まります。

 

ハワイ不動産価格の相場感をつかむためには、どのようにすべき ?

 

購入を検討するハワイの地域がある程度決まったら、ネットで、不動産の価格を検索してみることをお勧めします。土地の単価、延床面積、プールの有無、建物のグレードなど、大体の相場感をつかむことは大事です。

 

 

良い物件だと思っても、極端に安い場合、何らかの問題があることが多いので、相場感を磨いていれば、相場より大幅に安い物件で難ありのあるケースにぶちあたっても、おかしいと気づくことが出来ます。

 

ハワイ不動産投資で失敗ないためにコンサルティングファームを利用する

 

アメリカの不動産事情に詳しい弁護士がいるコンサルティングファームを利用することは、リスクを避けることが出来ます。

 

不動産会社、ディベロッパーの信用調査、開発プロジェクトの事業主の財務状況の審査、契約書の条項確認など、全面的なサポートを得られますので、おすすめです(宣伝要素はありません)。

 

別の記事で詳しく書きましたので、こちらをご覧ください。

 

コンサルティングファームを利用し海外不動産投資のリスクを回避する

 

 

ハワイの不動産をどの会社から購入すべきか ?

 

ハワイの不動産購入を検討する場合、話しを聞いたり、セミナーに参加する場合、複数の販売会社、仲介会社のセミナー参加、話を聞く方が良いです。

 

理由としては、海外不動産投資は、日本国内で不動産投資するよりもリスクが高く、情報量が少ないので、できる限り多くの情報を集めて、判断力を高めることが必要だからです。

 

最初にコンタクトを取った会社が良くない場合
  • たとえば、物件の良い所しか話さない、デメリットを言わない=リスクが高まる

 

悪い情報を知らずに購入した場合
  • リスクのコントロールが出来なくなる : 犯罪率が高いエリアなど、不動産投資のリスクが非常に高くなります。

 

 

 

販売会社の話しが、自分が収集すべき情報の全てだと早急に判断せずに、ある程度時間をかけて、じっくりと、自分でも本を読んだり、情報収集をして、勉強することが大切です

 

ハワイで不動産保有する場合の管理会社の選び方とは

 

日本に居住する場合、すぐに物件に行けるわけではないので、管理は委託するしかありません。もちろん信頼出来る友人が管理してくれるのであれば良いとは思いますが、不動産経営はビジネスなのでリスク管理上、過信は禁物だと考えます。

 

ですが、たいていの場合、管理を、どこかの会社に委託することになります。その会社が良いかどうかの判断基準で優先すべきは、入居付けの力量です。

 

応対が親切だとか、日本語が少し話せるといったことは、重要なことではないです。

 

 

 

融資を受けて、購入し、賃借人が必要な場合、もっとも優先すべきは、管理会社が入居率を上げ、収入を増やしてくれることです。

 

融資を受けて不動産経営をしている場合、特に契約上の問題が無ければ、ためらうことなく、入居付けが不得意な管理会社は変えた方が良いです。

 

ハワイで不動産投資をする場合の融資の方法

 

ハワイで不動産投資をするときに、融資を受ける場合、大きく分けると、担保の設定の仕方により2つのタイプの融資があります。

 

日本で所有している不動産に担保を設定し、日本の銀行から借りる場合

  • 融資限度額は、日本で所有している物件の担保能力(自分で保有している不動産の評価額の高さ)に対して、融資元の銀行の融資基準に応じて決まります。

 

ハワイの投資先の不動産に担保の設定をする場合

  • 販売価格の半分以上の金額の頭金が必要になります。

 

 

 

ハワイの不動産購入のための資金計画

 

ハワイの不動産を融資を受けて購入する場合、返済計画は余裕を持って収支計画をつくる必要があります。

 

理由としては、前にも書きましたが、海外不動産投資は日本国内よりもリスクが高いからです。

 

もう1つの理由は、ハワイの場合、利回りが高くないので、融資金額の割合が物件購入価格に対して高い場合、毎月の収支(キャッシュフロー:家賃収入から、銀行返済・管理会社への管理料・税金・建物の管理・修繕積立金・保険などを差し引いた、収入・支払いのプラス・マイナス)が赤字になることが予想されるためです。

 

 

 

融資の金利が固定でない場合、金利が上昇すると、月あたりの返済金額が万単位で増額し、赤字幅が大きく拡大する可能性があります。

 

また、コンドミニアムで大規模修繕の計画が見直されて、毎月の支払い額が大きく増額になる可能性もありますから、購入前には、大規模修繕の履歴と予定をあらかじめ確認することは必ず必要です。

 

ハワイのようなリゾート地で、観光客への短期貸しを想定しているのであれば、

  • 1年間の見通しとして、空室予想を立てて、空室期間がどの位継続する可能性があるのか
  • 空室時に、他の収入、または、預貯金から、どのくらいの金額が年間として必要になってくるのかを試算
  • どのくらいの期間の空室であれば、持ちこたえることが出来るのか

 

以上の3項目を、投資を実際に開始する前に確認し、その準備をすることが大事です。

 

ハワイの不動産投資の出口戦略

ハワイは日本人に馴染みがあり、距離的にも、アメリカ本土に比べると近いものの、海外であることには変わりがないという点では、リスクが高い、不動産投資であるので、実際に購入する前に、出口戦略を立てることは必須です。

 

予定どおりに不動産経営できた場合と、失敗した場合の両方のシュミレーションを行うことが必要です。

 

そして、失敗した場合でも、そこから再起出来るのか、どの程度、普段の生活に影響するのかをよく考えることが大事です。

 

 

妻からの信頼を失えば、離婚になり、子供とも会えなくなる可能性もあります。

 

妻が失敗を許容してくれるのか。許容する場合、どの程度の失敗であれば良いのかを、あらかじめ、よく妻と話し合って、合意を取り付けておくことが必要かと思います。

どのような人がハワイ不動産投資に向いているか

ハワイの不動産投資をおすすめ出来るのは、どのような人 ?

 

どのような人がハワイの不動産投資に向いているかということですが、リスクの観点から言うと、

  • 融資を受けて購入する場合でも、月々の返済金額が少ない(=融資総額が少ない)
  • 別の収入から補うことが簡単に出来るだけの本業の収入が潤沢にある人

にはおすすめです。

 

 

 

理由としては、入居率が低く、家賃収入が一時的に無いことが長期化しても、購入したハワイの不動産を継続的に保有することが出来るためです。これが重要です。

 

また、売却するときには、自分にプラスになるタイミングで、不動産業者に足元を見られることなく、買い叩かれることなく売却できるからです。

 

前項でも触れましたとおり、ハワイの人口は過去10年間増加傾向にあり、今後も人口が増え続けると思われますので、土地価格の上昇にともない、不動産価格も上昇することが期待されています。

 

このため、ハワイへの不動産投資は短期保有ではなく、中長期保有するのが良いと思いますので、無理なく、不動産を保有出来る人に向いている投資スタイルです。

 

ハワイ不動産投資に向いている人

 

 

ハワイは世界的なリゾート地なので、様々な趣味を持っている人が訪れています。

ハワイで自分の趣味、たとえば、サーフィン、シュノーケリング、ダイビング、釣り(ダイナミックなカジキ釣りとか)をやるために毎年ハワイに来る人が多くいます。
空室の時期を利用して、自分が宿泊するためにもハワイの不動産を保有するのであれば、楽しみながら不動産を保有できます。

 

そして、それが結果的に投資につながるという投資スタンスは、キャピタルゲインを狙う投資であれば、機能すると思います。

 

もちろん、中長期保有であれば、前項でもお伝えしたとおり、資金・収支計画には余裕を持ち万全を期すことが必要不可欠です。

 

ハワイは日本からも近く、航空便を多く運行しているので、ピーク時期を少し外せば、バーゲン価格で航空券を買うことも可能です。
海外不動産投資で、物件が所在する場所にアクセスしやすいというのは、管理上の大きなメリットになります。

 

 

ハワイ不動産投資に不向きの人

 

これは、ハワイの不動産投資に限らず、海外不動産投資全般に言えることですが、不動産投資未経験の人にはおすすめ出来ません。

 

日本国内の不動産投資を経験せずに、いきなり海外不動産投資をすることは、未経験からくる判断ミスなどで、致命的な失敗になる可能性が高いと私は思うので、おすすめ出来ません。

 

資金的に余裕が無い場合も、利回りが低いハワイの不動産投資には向きません。

 

 

空室が予想以上に長期化した場合、融資の返済が滞ったりして、手放さなければならない状況に追い込まれ、不動産業者に買い叩かれる可能性が高いからです。

 

不動産業者は、仲介手数料が大きな収入源ですから、不動産保有者が売却で損をしようが構いません。売却を仲介するためであれば、買い手が買いやすいように価格を下げる提案さえするでしょう。

 

ハワイ不動産投資の特性を知ろう !

 

前項でも触れましたが、人口が増加傾向にあることで、これは、日本の不動産投資市場には無い特性です(日本全体として見た場合。東京の賃貸需要は増加傾向)。

 

ハワイを含むアメリカでの減価償却制度は、日本とは異なります。

 

 

日本の場合、全体の不動産価格(土地代+建物代)の減価償却の建物の割合は30%です。

 

仮に、不動産価格(土地代+建物代)が1千万円だとすると、減価償却全期間10年(分かりやすくするために10年として考えます=実際には違います)で300万円(1千万円x30%)を1年当たり30万円を償却していくことになります。

 

確定申告するときに、収入が100万円だとすると、申告収入を100万円から30万円分を差し引いた170万円に減らすことが出来ます。

 

これに対し、ハワイを含む米国では、建物の減価償却への参入割合が70%になり、日本の30%の2倍以上です。

 

仮に、不動産価格(土地代+建物代)が1千万円だとすると、減価償却全期間10年(分かりやすくするために10年として考えます=実際には違います)で700万円(1千万円x70%)を1年当たり70万円を償却していくことになります。

 

確定申告するときに、収入が100万円だとすると、申告収入を100万円から70万円分を差し引いた30万円に減らすことが出来ます。

 

この日本とアメリカの不動産価格全体に対する、建物の減価償却の割合違いは、税務申告収入に大きな違いを生み出します。

 

但し、日本では、2021年に税制改革が予定されているようで、海外に保有している不動産の減価償却の費用参入に制限が加えられる(もしくは、出来なくなる)可能性があるので、要注意です。

 

ハワイの良さとは

 

ハワイに行ったことのある人は、ハワイの良さが分かるかと思います。

 

私は、父の仕事の関係で、4才のときにはじめてハワイに行って以来、10回以上行きました。何回行っても良いところだと思います。

 

 

 

南国リゾート特有の街の雰囲気が私はとても好きです。ワイキキのあたりは、昔は色々な土産屋があり風情がありましたが、新しいショップが建ち並び、すっかり変わってしまいました。

 

でも、南国の香り、気持ちのよい潮風、ゆったりと流れる時間、綺麗な海は変わらないです。

 

 

父のハワイの知り合いが管理していたアラモアナのコンドに滞在したことがありました。ベランダから階下を見ると、道を走行している車がミニカーに見えるほどの高層階でした。

 

浴室が2つある広めの間取りでしたが、家族4人で滞在が、ゆったりと過ごせる広さで満喫出来ました。

 

徒歩圏にあったアラモアナ・ショッピングセンターで食材を買って、コンドのキッチンで調理して食べることも出来ました。

 

 

 

夜には、コンドのエントランスの車寄せまで、その知り合いのハワイ人の人が車で迎えに来てくれて、ディナーショーに連れて行ってくれました。

 

ディナーショーでは、トロピカル・カクテルを飲んで、ほろ酔いになったところで、司会者がステージに父を招きました。

 

なぜか上半身服を脱ぐように言われ、半裸になって、腰ミノ付けた女性ダンサーにレイを首にかけられ、頰にキスされていました。父にとっては、良い思い出になったのではないかと思います。

 

 

そのハワイ人に人とは、父が東京・ホノルル間のフライトの中で知り合い仲良くなって、大して面識も無いのに、コンドを無料で貸してくれましたが、東京池袋のサンシャイン水族館のガラスを納めるビジネスもしていたようで、日本との関わりがあったようです。

 

その家族とは、疎遠になってしまいましたが、良い思い出ができました。いつも笑顔で、思いやりがあって、とてもいい人でした。

 

 

まとめ

 

今回、

 

「 ハワイでの不動産投資をテーマに、どうすれば失敗を避けられるか 」

 

その方法を探ってみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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