融資が厳しい時に初めての不動産投資を可能にするには ?

不動産投資初心者

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、

 

「 融資が厳しい時に初めての不動産投資を可能にするには 」

 

と題して、銀行タイプ別に、初めて不動産投資をする方のために情報提供をしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

サラリーマン、公務員など安定した収入と経営が安定した上場会社などに勤務している方で、建物の築年が耐用年数内(*耐用年数については、以下、詳しく説明しています)、自己資金を20〜30%用意出来る可処分所得に余裕がある(*可処分所得については、以下に説明しています)方であれば、メガバンクなど都市銀、地銀からの不動産投資融資を検討することがおすすめです。
*可処分所得 : 収入から生活資金を差し引いた後に手元に残る現金。ひらたく言うと、貯金、趣味などにまわせるような自由に使える余ったお金ですね。

 

それ以外の仕事をしている方、もしくは耐用年数を超えた古い不動産への投資に対する融資を受けたい方であれば、信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫(現在、新型コロナへの緊急的な融資への対応で手いっぱいのため、新型コロナが収束してからの融資申込が良いかと思います)が検討出来ますので、おすすめです。

 

 

耐用年数オーバー融資を行い初めての不動産投資をサポートする信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は、耐用年数をオーバーしていても不動産投資の融資してくれます。

 

また、1件目の不動産投資の融資に積極的なところ2件目以降の融資を得意とするところと大きく分けて2つのタイプがあります。

 

2つのタイプに共通した特徴としては、耐用年数オーバー融資を行い初めての不動産投資をサポートすることです。

 

 

信用金庫・信用組合:2つのタイプの融資姿勢

  • タイプ1)     1件目(最初の)不動産投資の融資に積極的

例 :城北信用金庫、ひがしん

  • タイプ2) 3〜4件目の不動産投資の融資に積極的

 

 

信用金庫・信用組合の融資ポリシー

信用金庫・信用組合の融ポリシーは、支店の近くに、融資申込者の住居があるかどうかを重要視しています。

 

エリアに根ざした営業活動が大きな特性の1つだからです。

 

信用金庫・信用組合は顧客との距離感が他の銀行よりも近いです。そのため、信用金庫・信用組合の支店があるエリアに住んでいる顧客を営業対象とみなしています。

 

 

そうすれば、信用金庫・信用組合のスタッフは、すぐ近くに住んでいれば、必要に応じて、顧客の自宅に行けばすぐに会えます。

 

訪問により、顧客の生活上を把握出来るため、信用情報の確認になります。

 

都市銀や地方銀に比べて、不動産投資の融資に積極的に応じてくれるのも信用金庫・信用組合の大きなメリットと言えます。

 

また、信用金庫・信用組合は、日本政策金融公庫同様、法定耐用年数を超えていても融資に応じてくれるのが、その特性となっています。

 

 

法定耐用年数を超えている場合、高利回りの収益用不動産の購入を検討できるので、不動産投資初心者でもトライしやすい環境と言えます。

 

もちろん、法定耐用年数を超えている、かなり古い不動産物件は、出口戦略をどのようにするのか、あらかじめ、よく考慮した上で投資をするか、しないかを決めることをおすすめします。

 

築古物件の出口戦略については、私のこちらの記事をご覧ください。

 

ただし、遠方のエリアにある不動産を対象に融資に応じるかどうかは、それまでの信用金庫・信用組合との融資取引実績や、給与引き落とし、住宅ローンなど銀行口座の取引状況にもよることが多いです。

 

 

自己資金が少なくても、融資を受けて初めての不動産投資がスタート出来る

自己資金が少なくても築古のコンパクト戸建てなら、信用金庫・信用組合から融資を受けて初めての不動産投資がスタート出来ます。

地銀から融資を受ける場合

地銀から収益不動産の融資を受けるために必要な条件があります。毎年安定した収入2割以上の自己資金です。

 

 

地方銀行の例(新型コロナ後)

  • 不動産投資融資には慎重なポリシーの銀行

横浜銀行

千葉銀行

  • 不動産投資融資に積極的なポリシーの銀行

きらぼし銀行 : 東京都民銀行、八千代銀行、新銀行東京が2018年5月1日に合併し設立。                                   東京都と神奈川県を中心に店舗展開し、首都圏をカバーしています。

関西みらい銀行 : 関西を中心に展開。

香川銀行 : 関西と関東に進出し、それぞれのエリアに所在する物件への融資も行ってい

ます。

 

 

地銀から融資を受けるために必要な条件

前述しました通り、地銀から融資を受ける場合、サラリーマン、公務員などの給与所得者で、毎年安定的な収入があること、

 

購入を検討している収益不動産物件価格の2割以上の頭金を自己資金で支払えることが必要最低条件です。

 

公務員で職務規定上不動産投資が出来ない場合、両親などの名義で融資を受け、不動産投資を行うやり方があります。

 

 

地銀の融資期間

これに加えて、地銀の場合、融資返済が、法定耐用年数内に終えることが出来る築年数であることが求められます。

 

法定耐用年数が10年残っている物件の場合、融資期間は10年以内になるのが一般的です。

 

 

地銀不動産投資融資に対する新型コロナの影響

地方銀行から融資を受けるときに、1階に商業店舗が入る収益不動産のビルでその上階(2階・3階が居住用賃貸フロア)の場合。

 

この場合、コロナが発生する前は、1階の店舗を含めた収入を事業計画として参入出来ていました。

 

しかし、コロナで店舗の経営が出来なくなるケースが増加していることを受けて、飲食店などの商業施設が入っている場合、そこの収入は銀行から認められないケースが増えています。

 

欧州中央銀行

メガバンクから融資を受ける場合

メガバンクから融資を受ける場合は、前述した地方銀行の融資条件がさらに厳しくなる内容です。勤務先の会社が上場企業など経営が安定していること

 

自己資金3割以上保証人が必要になります

 

 

可処分所得が多いこと(収入から生活資金を差し引いた後に手元に残る現金。これが多ければ多いほど、不動産経営が家賃収入だけでカバーできないときに、給与から補うことが出来るので、都市銀行は貸し倒れのリスクが少なくなると考えています。

 

私は、三井住友銀行からアパートローンの融資を受けたときに、融資担当者から、可処分所得が少ないと、銀行の方針として融資申込には積極的に応じられないと明言されました。

 

 

日本政策金融公庫からの不動産投資の融資

現在、新型コロナへの緊急的な融資への対応で手いっぱいのため、新型コロナが収束してからの融資申込が良いかと思います。

日本政策金融公庫の特徴

これから、サラリーマンをやめて独立し、自分の店、たとえば、美容室、カフェ、ラーメン屋、リサイクルショップ、雑貨店などを始めたい人が開業の段階で銀行融資を検討する際、融資を受けられる可能性が高いのが、この日本政策金融公庫です。

 

民間の銀行ではふつう、融資返済が出来なくなった場合に、不動産を差し押さえて、競売で売ることによって、貸したお金を回収するために、あまり、建物が古い(耐用年数が残っていない)と、融資したお金が回収出来なくなります。

 

このことを避けるために、都市銀、地銀などは、築古物件には融資しません。

 

日本銀行本店

 

現在、新型コロナの感染により、日本政策金融公庫が政府系銀行ということもあり、新型コロナで事業や生活が困窮している方々向けの融資の対応で手いっぱいとなり、不動産投資融資への対応が出来なくなっているようです。

 

このため、この項の情報は、コロナ以前にものですので、新型コロナの感染が収束したあと、日本国内において、新型コロナによる経済への影響がなくなってから、不動産投資融資が可能になった状態で活用出来ると思います。

 

米国連邦準備銀行(米国の中央銀行)

 

これまで独立して商売をした実績が無い人が、民間の銀行から融資を受けようとすると、なかなかハードルが高く、融資を受けられないケースが多いです。

 

でも、日本政策金融公庫は、政府系であるため、民間の銀行よりも、独立して事業をした実績が過去になくても、融資条件が多少ゆるいので、おすすめです。

 

 

 

日本政策金融公庫で融資が受けられる不動産のタイプは?

日本政策金融公庫融資が受けられる不動産のタイプとしては、古い戸建が考えられます。また、古いアパートの融資が受けられる可能性もあります。

 

日本政策金融公庫の場合、民間の銀行が絶対融資しないような、耐用年数を超える物件にも融資をしてくれます。

 

 

これは、民間の銀行にはない、日本政策金融公庫の大きな特徴です。

 

ただし、融資期間は長くはなく、最長10年間です。

 

日本政策金融公庫の融資期間が短いため、年間家賃収入がどのくらい見込めるのかを注意深く試算して、融資を受けるかどうかを判断したほうが良いと思います。

 

 

 

日本政策金融公庫のもう1つの特徴

融資の対象エリアの限定が無いことです。たとえば、東京に住居があり、仕事をしていたとしても、福岡の収益用不動産の融資に応じてくれます。

 

規模の大きい都市銀行でも、支店が無いエリアを対象とした融資は行いませんので、これは、日本政策金融公庫の大きな特徴であり、メリットです。

 

 

間違っても、年間家賃が融資期間中ずっと満室というプランを立てるのはアブナイです。

 

どんなに多く考えても、年間の空室率は30%=入居率70%くらいでシミュレーションをして、融資期間10年間の収入と支出のバランスを考えなければならないと思います。

 

年間で満室の場合、年間家賃収入が100万円だとすると、向こう10年間の収入見込みを100万円(年間家賃収入) x 70%(入居率) x 10(年間)

=700万円くらいを目安として、融資の返済が可能かどうかを計算するということです。

 

 

不動産経営では、固定資産税、管理会社に払う管理料、火災保険、地震保険、所得税、電気代も支出費用として、あらかじめ融資返済があっても、支払えるかどうかを判断する必要があります。

 

その他の不動産投資に積極的な金融機関

 

 

オリックス銀行

スルガ銀行

静岡銀行

三井住友L&F

ジャックス

ソニー銀行

イオン銀行

 

 

ただし、オリックス銀行などのノンバンク系銀行の特徴として金利が高いことがあげられます。

 

補足 : 減価償却資産の耐用年数の解説

木造の住宅用一戸建て : 耐用年数22年

中古の一戸建て(築22年を超えている木造) : 同4年

中古の一戸建て(耐用年数の一部を超えている木造):

(耐用年数—経過年数)+経過年数x20%

例:築10年:(耐用年数22年—築年数10年)+築年数10年x20%=14年

マンション(鉄骨・鉄筋(=RC造) : 同47年

木造アパート : 同20年

 

 

補足 : 減価償却の解説

収益用不動産の場合、購入した建物の金額を耐用年数で割り、1年単位で、不動産収入から差し引くことで、支払う所得税を軽減できます。

 

減価償却の計算の仕方

  • 築10年中古戸建てを購入した場合

購入金額 (土地+建物) : 3000万円

建物の評価額 : 1000万円

木造の住宅用一戸建て : 耐用年数22年

残っている償却期間 :

(22(耐用年数)—10(築年数))+10(築年数)x20%

=(22-10)+2=14年

1年目の年間家賃収入 : 300万円

1年目の減価償却額 : 1000万円(建物の評価額)÷14年= 71万円

1年目の課税対象となる所得 : 300万円 — 71万円=229万円

1年目の所得税 : 229万円x10%=23万円(四捨五入)

 

 

仮に減価償却が無い場合の所得税

1年目の年間家賃収入 : 300万円

減価償却額 : 0円

1年目の課税対象となる所得 : 300万円 — 0円=300万円

1年目の所得税 : 300万円x10%=30万円

 

 

減価償却がない場合の所得税の支払いは、

30-23=7万円

となり、減価償却がある場合よりも、7万円多くなる計算になります。

 

これが10年間継続すると、単純計算で、合計70万円の差になります。

 

 

築23年中古戸建てを購入した場合

購入金額 (土地+建物) : 3000万円

建物の評価額 : 1000万円

木造の住宅用一戸建て(耐用年数22年経過している) : 4年

残っている償却期間 : 4年

1年目の年間家賃収入 : 300万円

1年目の減価償却額 : 1000万円(建物の評価額)÷4年= 250万円

1年目の課税対象となる所得 : 300万円 — 250万円=50万円

1年目の所得税 : 50万円x10%=5万円

この場合、築年数が耐用年数の22年を経過しているため残存耐用年数は4年となります。

 

 

このため、1年あたりの減価償却額が少し増額になるため、支払い所得金額も軽減されます。

 

融資が厳しいときの出口戦略

融資が厳しいときの出口戦略としては、まず、小さい規模の戸建てなどから不動産投資をはじめて、時間をかけて、少しづつ貯金をしながら、次の投資に備えるのが良いのではないかと思います。

 

時間とお金を大事にして、不動産投資関連の本をたくさん読んで、投資に精通するよう勉強しながら、市場のゆがみを見抜く目をみがいて、投資の機会を虎視眈々と狙うことをおすすめしたいと思います。

 

 

まとめ

今回、

 

「 融資が厳しい時に初めての不動産投資を可能にするには 」

 

と題して解説しました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

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不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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