不動産投資リフォーム融資で物件を買うのは問題ありか?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

不動産投資リフォーム融資で物件を買うのは問題ありか?

 

をテーマに解説していきます。

 

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

リフォーム資金として銀行融資申込み、実際には不動産投資物件購入に使う場合の問題とは?

銀行に融資を申し込むときに、リフォーム用資金としていたところ、そもそもリフォームには借りたお金を使わず、物件購入の資金として利用することは、契約上、資金使途違反になります。そのため「信用」を非常に大切にする銀行は将来的な融資を断る可能性が出てくるため、それが問題になります。

 

ただし、銀行から振り込まれた融資をその後、その使い途までチェックしている金融機関は、今のところ、信用保証協会くらいのようです。

 

 

日本政策金融公庫でも、現段階では、融資資金が申込時の使途以外に使われていたとしても、将来的に問題になることはないようですが、今後いつ、この方針が変更されるかは分かりませんので、注意が必要です。

 

不動産投資目的法人の運転資金融資を他目的へ流用すると。。。

 

どの金融機関でも、法人の運転資金として融資したお金が物件の購入に利用されていたとしても、次回の融資に影響する可能性は低いようです。

 

 

ただし、運転資金として貸したお金が設備資金に使われていたことを銀行が発見した場合、次回の融資がおりなくなる可能性が出てきますので注意が必要です。

 

リフォーム資金の融資は、運転資金の融資よりも審査が通りやすいという事実があります。また、金額的にもリフォーム目的の融資は、運転資金融資よりも大きい金額が可能です。

 

不動産投資の銀行融資審査が厳しい場合にリフォーム融資を物件購入に使うのは ?

 

物件購入のため銀行から融資がおりないときに、リフォームなど他の目的理由で融資を受けることは契約違反なので出来る限りやめた方が良いと思いますが、将来的な資産拡大のために一時的に融資で受けたお金を物件購入のために流用するのはやむを得ないのかなとは思います。

最近では銀行の不動産投資への融資が以前より厳しくなっていることをよく聞くのでなおさらですね。

 

 

たとえば、銀行融資申し込みのときに、これまで自己資金が物件価格の2割で良かったのが3割必要になるケース。

 

また、物件の担保評価が厳しくなっているケースもあります。

 

最短の期間で資産を拡大していくためには、自己資金をなるべく利用せずにフルローンで物件を購入したいと考えている方も多いはず。

 

でも、銀行に正面を切って物件の融資を断られるのであれば、自宅のリフォーム資金という名目で銀行融資を受けて、そのお金で収益用不動産物件を購入するのも手段の1つと考えている人も多いと思います。

 

 

不動産投資の著作(本を書いている)有名な投資家も融資を銀行から引けないときには、他の名目で銀行からお金を借りて、そのお金を物件購入に使うことを公然と語っている方もいます。

 

物件購入のために融資を受けられなければ、すべてを自己資金でまかなう必要が出てきます。そもそもお金が無く、収入が限られているからこそ、リスクがあっても不動産投資をしようと考えている方も多いわけです。

 

そうであれば、たとえ契約上は融資使途(使いみち)違反であっても、レバレッジ(自己資金の数倍のものを買う)をかけて収益用不動産投資を行うのも致し方ないのかなと思います。

 

 

でも、この場合でも、もし融資を申し込んだ理由(たとえばリフォーム利用として)以外の物件購入に使用したことが銀行に知られたとしても、それから先の不動産投資に影響が出ないよう考えておく必要があります。

 

将来的に、複数の物件購入をする計画の中で不動産投資を行っていく場合、メインバンクからの信頼を無くさないようにしなければなりません。

 

もし、物件融資がおりないのだけれども、どうしても欲しい物件があるが、自己資金が無い場合には、メインバンク以外のところから借りる方が良いかと思います。

 

 

私が個人事業主として不動産投資物件用リフォーム融資の打診をノンバンクにしたケース

 

私が個人事業主として不動産投資物件用リフォーム融資の打診をノンバンクにしたケースでは、融資担当者いわく、融資が実行されたとしても、振り込まれた融資のお金がどのように使われたのかを確認することは一切ないとのことでした。

 

また、申し込み時の利用目的以外のことにお金を使用したとしても違約金や融資金の回収を行うなどのペナルティを課すという条件は契約書にも一切書かれていないとも、その融資の担当者は言っていました。

 

 

私は所有しているアパートを担保とした1千5百万円のリフォーム融資を打診してみましたが、仮審査では問題無いとのことでした。

 

私の場合の融資条件では、そこのノンバンクの金利設定は、3.6%変動金利または、4.5%の固定金利で融資期間は23年とのことでした。

 

金利が低いにこしたことはありませんが、通常ノンバンクだと融資期間の設定が短く、その分月々の返済額が多くなる傾向にあります。

 

 

不動産経営上、融資を受けて投資を行う場合、毎月の収支に余裕がないと、急な出費や長期の空室にもちこたえられなくなり、物件を指し押さえられる危険性が高くなります。

 

それを考えると、金利は多少高くても融資期間を長めにとってくれる銀行、融資条件はメリットが大きいです。

 

 

このノンバンクは、私個人としては、なかなか良いなと考えています。

 

その理由は、

 

有名なクレジットカード会社を母体としているため、社会的信用度が高い
収益物件の対象地域:全国(地域限定の銀行、ノンバンクが多い)
融資金額は1億円まで可能(個人用:1億円、法人・個人事業主用:3億円まで)
金利が他のノンバンクより低い(前述のとおり)
融資期間設定が他のノンバンクより長い(前述のとおり)
目的を限定しないフリーコースがある(リフォーム用より金利高め)
事業資金も融資(法人名義で不動産投資をしている方も利用可能)
最短3日でスピード審査

 

このように書いてくると、宣伝めいてきますが、営利目的のご紹介ではありません 笑。

 

もし、どこのノンバンクかお知りになりたい方は、下記の相談窓口からご連絡ください。

営業はしませんので、ご心配なく。笑

 

実際に融資を受けることになったら、また報告しますね。

 

まとめ

 

今回、「不動産投資リフォーム融資資金で物件を買うのは問題ありか?

 

をテーマに解説してきましたが、

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

 

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