不動産投資は法人・個人どちらの方法にメリットがある?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、よく疑問としてあげられる、

 

 

不動産投資は法人・個人どちらの方法にメリットがある?

 

 

デーマにしました。

 

 

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

不動産投資を個人・法人で行う場合の税金・節税

不動産投資は、個人それとも法人どちらで行うのがメリットあるのかという疑問があるかと思いますが、規模を拡大するために短期売買を繰り返すのであれば法人は個人より税金面でメリットがあります。

 

以下、個人、法人別に税金面から説明していきます。

 

不動産投資を個人・法人で売却するときの税率のちがい

個人として不動産を購入した場合

5年以内の売却 : 売却益は「短期譲渡所得」として39%の税率(所得税30%+住民税9%)がかけられます

 

5年以上での売却 : 売却益は「長期譲渡所得」とし20%の税率(所得税15%+住民税5%)がかけられます

 

法人として不動産を購入した場合

売却のタイミングがいつでも : 一律30%前後の税率

 

結論:税金・節税面

以上のことから、収益不動産を購入後、キャピタルゲインねらいなどで、5年以内の売却をしながら投資規模を拡大する計画があるのであれば、法人が節税面からおすすめということになります。

 

不動産投資を法人・個人で行う場合の経費

不動産投資を行う場合の経費を法人と個人で比較すると、個人よりも法人の方が経費を幅広く参入出来るので、メリットがあります。

 

不動産投資法人の赤字通算メリット

法人が不動産投資以外の事業を行っている場合、どちらかの事業で赤字が出ると、黒字の事業と赤字の事業を足し合わせることで、課税される所得を圧縮出来ます。

 

不動産投資法人における保険の経費算入

個人として保険に加入する場合、年間の生命保険料最大控除額は12万円まで。個人年金、介護医療保険は合計で年間4万円までの控除額制限があります。これに対し、法人では、国税庁通達で保険料経費算入規定が見直されたものの、個人のような少額での控除制限はありません。

 

不動産投資法人における人件費としての経費算入による節税

法人の場合、家族を専務などの役員にして報酬を支払うと、複数人への報酬支払いとなるため、不動産所得が複数人に分散されることにより、課税額を抑えることが可能になります。

 

また、不動産投資法人の収入を役員へ将来的に支払う退職金として積み立てることで節税をはかることも出来ます。

 

退職金の場合、通常の所得と異なり、課税率が低くなるからです。

 

 

不動産投資法人における資金の私的流用

不動産投資法人における資金の私的流用は、発覚すると税務署からペナルティが課せられますので、注意が必要です。

 

不動産投資を法人で行うデメリット

不動産投資を法人で行う場合、メリットが大きいですが、デメリットをあえて挙げるとすれば、会社の設立に費用がかかること、株式会社にすると無限責任を負わなければならなくなることです。

 

不動産投資法人設立に必要な費用

法人設立に必要な費用は、

株式会社の場合:30万円ほど

合同会社の場合:20万円ほど

となります。

 

不動産投資法人の税金

法人の場合、赤字でも税金がかかります。赤字の場合でも年に1回、7万円を支払う義務が生じます。

 

H2 不動産投資を法人で行うタイミング、最初から?

不動産投資を法人で行うタイミングは、不動産投資の規模を将来的にできる限り最短で拡大したいということであれば、あらかじめ法人を設立した上で、最初の物件から法人名義で購入することをおすすめします。

 

最初は個人で不動産投資を始めて、状況を見ながら法人にする場合のタイミング

最初から法人を設立して不動産投資を始めるのはリスクが高そうで気乗りがしないので、初めは個人名義で不動産投資を開始したいと考える方も多いのではないでしょうか。

 

私の場合、不動産投資を始めた当初、勉強不足で法人名義で不動産投資を開始することは考えもしませんでした。

 

そのような場合、個人から法人に切り替えるタイミングの目安として挙げられるのは、不動産所得(不動産収入全体から、管理費用、融資支払い利息、税金などの経費を差し引いて残った金額)が900万円を超えたときです。

 

その理由は、個人の所得税は、900万円を超すと税率が43%に上昇するためです。

 

これに対し、法人では、800万円を超えると税率は38%なので、個人よりも5%ポイント低くなります。

 

 

まとめ

 

今回、「不動産投資は法人・個人どちらの方法にメリットがある?」

 

をテーマに解説してきましたが、

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

 

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不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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