不動産投資目的法人設立後2件目物件の銀行融資最短期間は?

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「不動産投資目的法人設立後2件目物件の銀行融資最短期間は?

 

について解説します。

 

ぜひ、最後まで御覧ください!!

 

 

法人設立後の銀行が評価する実績の最短期間は?

法人設立後は、毎月の収入で預金残高が増えて、法人の実績が増していきます。通常、銀行は法人設立後1件目の融資を行った後、最初の決算(1年目)を終えてから、2件目の融資の相談に応じるところが多いです。でも、必ずしも1年目の決算を過ぎてからでないと、2件目の融資に絶対応じないというわけではありません。

 

赤字の決算では実績はつきませんが、毎月利益を得て、毎年黒字決算で納税していたら、それは法人実績として銀行からの評価が得られることになります。

 

 

 

 

不動産投資2件目銀行融資を受ける物件の価格(規模)はどれくらいにすべき?

不動産投資2件目銀行融資を受ける物件の価格(規模)は、1件目と同等か、それより小さい規模の収益物件であれば、1件目の融資を受けてから半年しか経っていないとしても、銀行が融資に応じる可能性が多少はあるのではないかと思います。

 

銀行が半年くらい経ってから、その半年間だけで積み上がった収入実績で規模の大きい2件目の収益物件のアパートを購入しようとしても難しいです。

 

 

 

 

なぜなら、フルローンであれば、毎月手元の残る現金は少ないため、その少ない現金の貯めだけで法人として不動産経営を始めて半年だけでは、1件目と同等以上の規模の不動産を2件目購入するための融資を銀行に申し込んでも難しいです。

 

不動産投資目的法人設立後すぐに2件目の融資を銀行に打診したいとき必要なこととは ?

 

決算期の半年前のタイミングの場合、銀行は、法人設立後1年経って、正式な決算書の内容を確認してからでないと、2件目の融資には応じられないと言うところが多いです。

 

 

その理由は、銀行からすれば、正式な決算書でなければ、その設立したばかりの法人の財務状況が確認出来ないからです。

 

どのような利益構造で1年目の不動産経営を行ったのかを銀行は、1年目の決算書を見て判断をして、その上で、融資の申し込みがあれば、その決算書を土台に融資実行の可否を決めたいのです。

 

そこで、どうしても法人設立後半年のタイミングで2件目の収益不動産を購入したい場合は、決算書ではないですが、法人の財務情報を記入した試算表を作成することが必要です。

 

 

たとえば、法人の決算が12月の場合、1年の半期である法人設立後6ヶ月の6月にいったん決算して、つくる書類、「試算表」を銀行に提示して2件目の融資の打診をしてみるというのも1つの方法ではあります。

 

この試算表は決算書ほど内容としては詳しくできてないため、決算書には添付される明細が無いのですが、これがあれば、銀行に法人設立後半年しかたっていなくても、2件目の融資を検討してもらえる可能性ができます。

 

 

 

 

銀行としては、法人の経営実態が決算書で把握出来ない状況で、融資の申し込みに応じることはないので、その試算表で法人の経営上不良債権などが発生してないかを確認してから、融資ができるかどうかを判断することになります。

 

不動産投資目的法人設立半年後に融資してくれる金融機関は、1年目の決算を終えてから融資を検討しますと言う金融機関よりも、数としては圧倒的に少なくなるとは思われます。

 

 

不動産経営目的法人を設立することの意味とは ?

 

収益不動産経営の目的のために法人を設立することの意味は、小さい戸建のように規模の小さい物件であったとしても、まずは1件目の収益不動産を法人名義で購入して、銀行にアピール出来る実績を積み上げることが大事です。

 

 

 

銀行が融資の審査を行う際に、確認することとは ?

 

1 使途 : たとえば、不動産の購入資金

 

2 返済原資 : 何の収入源によって、借りたお金を返済するかを聞かれるので、それは、家賃収入で返済しますと回答することになります。

 

 

3 保全 : もし借金を返済出来ない場合、どのように返済するのかという問いに対しては、不動産の評価が融資金額以上なので、返済出来なくなれば、不動産を売却して返済しますとの回答になります。

 

以上の3点が、銀行が法人に不動産投資のために融資の審査をするときに確認することになります。

 

 

銀行に融資を申し込むにあたり、以上3点の説明が銀行の融資担当者に、自分で出来ることが前提になります。

 

2の返済原資は、家賃収入であるとの説明を融資担当者にすることになりますが、その家賃水準がその時の賃貸市場で適正な設定なのかを把握している必要があります

 

なぜなら、銀行融資担当者は、現在入居中の家賃水準が高すぎないか、または安すぎないかを冷徹に評価します。

 

 

 

 

でも、もう1つ、銀行としては融資にあたり確認事項があります。

 

それは、法人としての実績です。

 

 

2件目の不動産の規模は、何をベースに検討するべき ?

 

法人の規模を決める要素には、「購入した不動産の大きさ」、「自己資金額」、「本業の仕事と収入」がありますので、以下詳しく説明していきますね。

 

購入した不動産の大きさ

法人設立後、1件目に購入した不動産の大きさにより、銀行側から見た法人の規模の評価が変わります。たとえば、区分所有のワンルームマンション。小さい戸建。木造アパート一棟。RCマンションなどです。

 

 

 

自己資金額

自己資金の額の大きさも、収益不動産経営目的法人の規模感に影響を与えます。

 

本業の仕事と収入

本業の仕事が安定した収入のあるサラリーマン(給与所得者)なのか、それとも、自営の仕事なのか。

 

また、その仕事により得られる収入の額と収入の種類。

 

サラリーマンであれば、多額の給与でなくても、安定的に収入が得られます。一方、自営の仕事の場合、業種や仕事の内容により、毎月収入が低かったり、高かったりと安定していないケースも多々あります。

 

 

1件目に購入した収益不動産の規模が、「法人の規模」よりも小さいものであれば、2件目は1件目よりも大きい、法人の規模に合わせた不動産を購入しても良いと思います。

 

でも、1件目に法人名義で購入した収益不動産が法人の規模に合わせて、最大限の大きさのものを購入したのであれば、法人設立後半年以内に2件目に検討する不動産の規模は、1件目と同等の大きさか、それよりも小さな規模のものにした方が銀行融資の審査を通過しやすいと思います。

 

 

法人設立後、1期目(法人設立1年後)の決算が出たあと、徐々に、購入する収益不動産の規模を大きくしていくと良いと思います。

 

まとめ

 

 

今回、

 

不動産投資目的法人設立後2件目物件の銀行融資最短期間は?」をテーマに

 

解説してきましたが、いかがだったでしょうか ?

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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