不動産投資で初めて融資を受ける前に必要なこと

不動産投資初心者

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「不動産投資で初めて融資を受けるときに必要なこと」をテーマにしました。

 

参考になればと思います。

 

自己資金ゼロでも銀行融資は可能?

自己資金ゼロで不動産投資を開始するリスクとは?

ちまたにある不動産投資の広告を見ると、頭金ゼロでも新築の不動産物件に投資ができるとアピールされています。

 

頭金ゼロで投資出来たら助かるなと思う人も多いと思います。

 

確かに、サラリーマンだったら、もらえる給料は限られていて、貯金をすることは簡単ではありません。

 

 

結婚して、家族がいれば、生活費をまかなうのが精一杯ということも多いと思います。

 

車、家、教育ローンの支払いが毎月ある方も多いのではないでしょうか。たまには、おいしいものを食べたり、自分が好きな趣味にお金を使いたいですよね。

 

でも、不動産投資は、自己資金がゼロで運営出来るほど甘くはないというのが実態です。

 

新築ワンルームマンション投資は、自己資金ゼロで、満額融資で始められるというのは、確かに魅力です。

 

 

 

サブリースがあれば、リスクは無い?

その上、サブリースの家賃保証がついているので、万が一、新築であっても入居者が見つからない場合でも、リスクは無いと考えがちです。

 

サブリースは契約になっていますが、毎月の家賃の金額は、定期的に見直しがされるようになっているはずです。

 

投資開始時には、家賃収入と融資の返済金額がほぼ同額もしくは、1万円くらいのマイナスという条件が多いかと思います(立地、間取りにより異なります)。

 

 

 

これが、入居者がなかなか見つから無い状態が長期化するようだと、サブリース契約の家賃設定が大幅に下がる可能性もあります(最近では、家賃金額の減少幅をあらかじめ限定する制度もあるようですが)。

 

サブリース以外のリスク要因とは?

それに加えて、融資が変動金利の場合、金利が少し上昇するだけで、月あたりの返済額が数万円上がる可能性があります。

 

 

さらに、10年後、修繕積立費、管理費が月あたり数万円上がる可能性があります。

 

これらの家賃低下、返済金額・修繕積立費・管理費の増額で、投資当初1万円の月あたりのマイナス収支が、月5万近いマイナスになる可能性があります。

 

これらに加えて、退居があれば、内装工事、エアコン、換気扇など付帯設備が故障すれば、修理、交換費用がかかります。

 

 

もし、貯金も無い状態で、以上のようなことが起きた場合、ワンルームマンションの経営を継続出来るでしょうか。

 

超低金利時代に、金利が上がるはずがないと思うかも知れませんが、明日のことは誰にも分かりません。

 

 

 

超低金利時代であっても、変動金利より毎月の融資返済額が多くなる固定金利をあえて選択している人は、金利が上昇することが将来起こり得ると思い契約しています。

 

20年、30年という長期の融資契約を結ぶ場合、変動か固定金利の2択であれば、多少、毎月の返済金額が増えても、固定金利を選ぶ人は多いです。

 

 

私の場合、アパートローンを三井住友銀行と契約するとき、変動金利しか選択肢がなかったため、変動金利で契約しましたが、固定金利の選択肢があれば、迷わず固定金利を選んでいました。

 

幸い、変動金利契約ではあったものの、契約期間中、適用金利が上昇することはありませんでした。

 

どうしても、頭金ゼロで新築の不動産投資をしたい人には、投資開始後、堅実に貯金をして、できるだけ早い段階でオーバーローン部分に相当する金額の貯金をして、何年か後の売却に備えるということです。

 

初めての融資の受け方

不動産投資で自己資金が必要な理由とは?

不動産投資のスタートがどのような形態であっても(新築、中古、アパート、区分所有、マンション、戸建など)まとまった金額(500万円以上)の自己資金無しに、始めることは、私の経験上、おすすめ出来ません。

 

理由1 : 自己資金が多ければ、多いほど、銀行の融資の審査を通りやすくなります。

 

理由2 : 不測の事態への備えのため。

 

不動産投資では、不測の事態が起きて、投資開始時のシナリオが機能しなくなる可能性があります。

 

 

たとえば、東日本大震災のよう大地震、それに伴う火災、土地の液状化。

 

私が保有する投資用不動産アパートのすぐ近くでは、大規模な液状化が発生しました。

 

車が通行出来なくなるほど道路が陥没しましたが、幸い私の保有物件と、そのまわりは被害を免れました。

 

 

液状化マップをその後調べたところ、地震で、いつ液状化が起きてもおかしくない、柔らかい地質でした。

 

局地的豪雨による浸水が、2020年九州で発生しました。

 

世界的な気候変動の影響か、ここ数年、日本国内でも、過去に殆ど例がないような局地的豪雨により、大規模な浸水、地滑りで多くの家屋や人命に被害が出ています。

 

 

風水害による建物の損壊については、保険でカバー出来ますが、入居者の引っ越し代金の支払いが必要です。

 

また、建物を建築する間、家賃収入が途絶える一方で、融資の返済は継続しなければなりません。この点が風水害が発生した場合のリスクになります。

 

天変地異が発生した場合、それ自体、家主の責任ではありませんから、不可抗力的なこととして、金融機関が認め、一時的な融資返済の猶予に応じる可能性が高いものの、入居者の引っ越し費用など、まとまった資金が必要になることから、常に、手元には、まとまった現金が必要であることには変わりありません。

 

 

 

新型コロナのような大規模な感染症の拡大などについても、投資開始時のシナリオが機能しなくなる大きな要因となります。

 

通常の長期賃貸借契約に基づいた入居であれば、入居者が新型コロナにより失職して、家賃が払えなくなり退居になる可能性が確かにありますが、その場合、再度、入居者を募集すれば良いわけです。

 

 

 

ところが、外国人観光客をターゲットとした短期貸し前提である場合、新型コロナのようなパンデミックが発生して、観光客が全く見込めなくなると、収入がゼロとなり、融資の返済が出来なくなる可能性があります。

 

新型コロナ収束後も、新たな感染症が発生する可能性はあり得るので、観光客をターゲットとした短期貸しの不動産投資であっても、観光客が来なくなった場合に備え、いつでも、一般の長期貸しに転用できるような建物構造の工夫が必要かと思いますが、内装工事が必要であるならば、これもまた、まとまった資金の準備が必要です。

 

 

理由3 : 出口戦略上、売却したいときにオーバーローンを回避するため

また、予想もつかないような事態になったときに、将来の見通しが立たない中、売却するしか選択肢がない場合、そのとき、融資を受けていて、オーバーローン状態の場合、借金が残ることになります。

 

新型コロナでは、業績不振により倒産する会社が多くなるかと思いますが、それまで経営上何の問題も無かった会社が突然倒産するようなことも今後想定されます。

 

入居者が家賃を払えなくなり、退居。その後、入居者が見つからなければ、融資の返済が出来なくなり、売却もしくは、物件の差し押さえで競売になる可能性があります。

 

 

たとえ競売になっても、落札価格が、融資残高より低ければ、競売後も残債の返済は続くことになります。

 

物件売却後、オーバーローン部分の返済を、本業の収入から支払わなければならない状況で、新型コロナのような感染症が世界的規模で広がるなど不測の事態になり、オーナー自身の勤務先が倒産して転職先が見つからなければ、自己破産手続きを取るしかありません。

 

 

ここまでのことが起きたとしても、もちろん再起することは可能だと思いますが、なかなか大変です。

 

そのため、不確実性の時代に、このような事態をあらかじめ避けるためには、自己資金をある程度蓄えて、将来のリスクに備えることが大事です。

 

 

 

新築の投資用不動産を30年融資で契約して、30年間所有しつづけることは、それなりのリスクが伴うことなので、どんなに遅くても15年から20年後には売却することをおすすめします。

 

そして、15年から20年後のタイミングで、オーバーローンが解消していない場合、売却が難しくなるので、それまでに貯金をする必要があります。

 

 

どのように自己資金を貯めるか

自己資金を貯めることは簡単ではありませんが、努力するしかありません。

 

最近では、都市銀行の場合、頭金を物件価格の3割用意することが求められるため、購入予定の価格帯の3割を貯金しておくことが最低限のラインとして必要です。

 

いろいろな支払いをこなしながら貯金をすることは簡単ではありません。人によって金銭感覚や、お金の使い方もそれぞれです。

 

 

ですが、1件目の投資用不動産を手にいれるためには、どうしても、まとまった額の資金が必要です。

 

私は、1件目の投資用不動産を購入するためには、少なくとも500万円の資金を貯金などで用意することを前項でもおすすめしました。

 

家族からの贈与で、まとまった資金を用意出来る人は別として、多くの人は現在の本業の収入から貯金をして資金を用意することになるかと思います。

 

1件目の投資用不動産を融資を受けて購入する場合、若ければ若いほど良いと思います。

 

 

それは、1件目を購入したあとに、若ければ、2件目、3件目と不動産投資をしていく時間的な余裕があるからです。

 

将来的に、1件づつ投資用不動産を買い増していく計画の人は、時間的な余裕を確保するために、出来るだけ短期間に、頭金を用意することが必要です。

 

 

買いたいものがあっても、買い物を減らすなどの努力はもちろんのこと、これまでのお金の使い方をすべて見直すつもりで貯金をしていかないと、計画通りに融資を受けながら、投資用不動産を買い増していく時間が無くなってしまいます。

 

そして、それは、機会損失につながります。

 

 

以前の勤務先の大阪出身の同僚の話しをします。

 

2人大阪出身の同僚がいました。

 

会社は都内のオフィス街にありました。1人は、毎日、区役所の出張所の食堂(公的施設にある食堂は大体安価です)でランチを済ませていました。そのエリアのランチの最低相場は千円(安いチェーン店除く)で、お金のあるOLは1500円以上のランチを出す店で食べています。

 

 

彼は、食後、スタバなどでコーヒーを飲まず、自販機のコーヒーを毎日日課のように飲んでいました。

 

仮に彼が、毎日千円のランチと500円のコーヒー、合計1500円のお金を使っている人と比較して、合計600円でランチを済ませているとすると、1日で900円、年間で198,000の差が生まれます(年間休日145日と想定した場合)。

 

この差は大きいですよね。これはランチだけの話しですが、ランチをこれだけ節約しているということは、ほかのことでも節約している可能性があります。

 

 

もう1人の大阪出身の同僚は、3斤パンを買って、食べる分だけ家からオフィスに持参し、会社の冷蔵庫にマーガリンとジャムを買い置きして、朝食として食べていました。

 

カフェで毎朝、パンとコーヒー500円を使っている人と比較した場合(パンとジャムで1回50円と想定)、年間で試算すると、約9万9千円の差です

 

彼は、40代後半でしたが、その時点で既に自宅のマンションのローンの支払いを終えていました。なかなか真似ができることではありませんが、このような堅実な生活様式が貯金をするためには必要だといえます。

 

 

自分の生活を見直してみると、節約出来ることは、いろいろとあると思いますので、どのように節約すれば、頭金相当の貯金が出来るか考え、実践することが、投資用不動産の1件目を取得するための近道であると言えます。

 

まとめ

今回、不動産投資で初めて融資を受ける前に必要なことをテーマに取り扱いました。

 

いかがだったでしょうか。

 

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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