不動産投資の始め方

不動産投資初心者

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

「 不動産投資の始め方 」

 

と題しまして、

 

不動産投資が未経験の方にも分かりやすいように、不動産投資の基本的なことから、どのように始めたら良いのかまでを丁寧に解説していきます。

 

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

 

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴は色々ありますが、1つには、時間の経過とともに着実に資産が増加することです。もう1つには、融資を組めば、少ない自己資金で規模の大きい投資が行えることです。いわゆるレバレッジ(てこの原理)です。

 

 

 

時間を味方につける不動産投資

前項でふれましたとおり、不動産投資は、時間の経過とともに資産を拡大できる特徴があります。

 

不動産投資での資産の拡大には、大きく分けますと、2通り方法があります。

 

 

 

利回り(賃貸収入)による資産拡大

不動産投資では、マンション、アパート戸建を購入後、自分で居住するのではなく、人に賃貸しすることが出来ます。

 

その家賃収入で収益不動産購入時の銀行融資の返済をしていけば、年を経るごとに、融資返済が進み、資産を拡大できます。

 

 

 

キャピタルゲイン(売却益)による資産拡大

収益不動産を購入後、土地価格が上昇したり、築古物件の内外装リフォームをすることにより、不動産価格が上昇し、購入時の価格より、売却したときの価格が高ければ、その差額で資産を拡大することが出来ます。

 

日本国内であれば、都心部へ海外投資家の多額の投資マネーが投入されれば、需給バランスにより、土地価格が上昇し、キャピタルゲインを得やすい環境となります。

 

 

 

また、海外に目を向ければ、建物価格が日本のように著しく下落することが無いため、購入時から数年経てば物件価格の順調な値上がりにより、売却益を狙いやすいアメリカのような国もあります。

 

不動産投資は、知識修得により投資リスクを減少させることが可能

不動産投資は、一般的に、ミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、知識修得により投資リスクを減少させることが可能な投資です。

 

 

ですから、不動産業者のカモにならないように、不動産業者に直接コンタクトを取る前に、不動産業者以上の知識を身につけることが、絶対必要条件です。

 

知識を身につけた上で、対等な立場(たとえ対等でなくても、不動産業者の言っていることを自力で判断出来るだけの必要最低限の知識を修得した上で)で話せるようになってから、実際の不動産投資を行う、不動産業者主催(最終的には不動産販売を目的とする)セミナーへの参加をするよう、おすすめします。

 

 

担保力を活用し、投資を加速させることが可能

不動産投資のもう1つの大きな特徴は、融資をうけて不動産投資を行った場合、数年後、融資返済の進んだ不動産の担保力を銀行から評価してもらい、別の物件の融資を引き出して、新規不動産投資が出来る点です。

 

 

 

不動産投資の始め方

不動産をやると決めたからには、早く始めたいという気持ちは理解できますが、まずは、不動産投資の知識を修得することが、何よりも重要です。

 

 

 

 

不動産投資知識の修得のしかた

不動産投資で成功した人の本を読むこと

不動産投資知識の修得のしかたには、いろいろありますが、1つには、不動産投資で成功した人の本を出来る限りたくさん読むことです。

 

出来る限りたくさんの本を読む理由は、不動産投資と一言で言っても成功パターンは複数あるからです。

 

 

 

また、他の人にあてはまる成功ケースが自分にあてはまることもあれば、当てはまらないこともあるからです。

 

おすすめする本の選び方

自分の属性や条件が似ている人が書いた本は、その成功パターンを再現しやすいので、参考になる可能性が大きいです。

 

 

 

 

たとえば、あなたがサラリーマンで年収が500万円くらいなら、同じような状況で不動産投資を開始した人の書いた本であれば、その成功例が機能する可能性は高まります。

 

でも、たとえ、あなたの目指す投資規模が1億円以上だとしても、本を書いた人が年収1千万円で、あなたの年収が500万円だったら、その成功例は実現しにくい可能性があります。

 

 

 

なぜなら、不動産投資をレバレッジを利用して銀行融資を組んで始めるのであれば、通常、銀行が最大限融資する金額は、年収1千万円の人と年収500万円の人とでは、金額数千万円差が出ます。

 

年収1千万円の人が立てる不動産投資のスタートラインと、年収500万円の人のそれは違いがあるのです。

 

 

 

 

でも、だからといって、年収500万円の人が1億円以上の資産規模の不動産投資を目標とすることが不可能なわけではありません。

 

ただ、年収が異なれば、目指す資産規模によっては、その途中のプロセスは投資のやり方を変える必要性が場合により、あるということです。

 

 

 

 

不動産投資を開始するとき、たくさんの本を読むメリット

不動産投資を開始するとき、たくさんの本を読むメリットは、本を読むことで、他の人が体験した事例を自分のこととして吸収することで、同じような事態に遭遇したとき、チャンスをつかんだり、逆に失敗するリスクを回避出来るようになる点です。

 

 

 

MBA(経営学修士)を獲得するために大学院に通う学生は、そこで会社経営のケーススタディを、実際にあった事例を元に研究しています。それもまた不動産投資同様に、将来的なビジネス機会の獲得、対応策の準備とリスク回避のためです。

 

 

 

 

不動産投資をスクールで体系的に学ぶ

不動産投資知識を本で学ぶことの利点は、前項でふれたとおりですが、自分で選択した本を通じて知識を修得していく場合、知識に偏りが出て、不動産投資を行うにあたり、知っておいた方が良いことをカバー出来ないことがあるからです。

 

たとえば、私は、不動産投資を開始する前、利回りを重視した投資家の本を読み、それを参考に不動産投資を開始し、利回りの高い物件を購入しました。

 

 

 

 

でも、あとになって考えてみると、キャピタルゲインの視点が欠落していました。

 

また、その投資家は、一度保有した不動産は売却することはロスにつながるとの投資方針のため、出口戦略がありませんでした。

 

 

 

 

このように考えていくと、有料のスクールでは、網羅的に不動産投資の方法や視点を広い視野で学ぶことが出来るので、修得する内容にかたよりがありません。

 

私がおすすめしているスクールのレビューをした記事がありますので、ぜひご覧ください。

 

『ファイナンシャルアカデミーオンライン不動産投資セミナーの評判・口コミ』

 

 

 

 

不動産投資知識修得前のセミナー参加はリスクが非常に高い

不動産投資を早く始めたいからといって、何の知識もなく新築アパートや新築ワンルームマンション、新築戸建投資用不動産販売会社主催のセミナーや、個別相談会に参加することは、最もハイ・リスクな不動産投資の始め方です。

 

絶対やめた方がいいです。

 

自己破産になる人もいます。定年目前で失敗したことに気づく方もいるかもしれません。

 

 

 

上場会社は社会的信用度もあるから、そこのセールスマンが嘘をつくはずがないという過信や盲信は、命取りになります。

 

不動産投資は、実は思考力が求められるゲームと言えます。

 

 

 

 

不動産投資は、不動産業者が言っているからといって、自分で確認もせず、考えもしないタイプの方が、第三者の不動産投資成功者からのアドバイスを得ることもなしに成功出来るほど、甘いものではありません。

 

不動産投資の購入が良い条件であったとしても、購入した不動産物件の内的、外的環境は日々変化していきますので、思考停止状態で不動産経営をその後継続していると、思わぬ状況に直面する可能性があります。

 

 

 

そのため、不動産投資は、あまり手がかからないとはいえ、常に頭をフル回転させていないと、ゲームオーバーになって、市場から退場することを余儀なくされることもあります。

 

不動産投資で成功している人ばかりが脚光を浴びていますが、同じくらいの数の人が失敗、もしくは、出口が取れずに塩漬け(売りたくても売却が出来ない)状態になっていると考えるべきです。

 

 

 

 

不動産投資を個人として始めるか、それとも法人としてスタートするか?

不動産投資を個人として始めるか、それとも法人としてスタートするかを最初の段階で検討することをおすすめします。

 

理由としては、資産規模であれば総額1億円以上を目指したいということであれば、最初の1件目の不動産投資物件購入から法人名義にした方が、短い期間で目標達成出来る可能性が高まります。

 

 

 

 

もちろん、リスクはありますが。

 

もし、最初の1件目は、まずは不動産投資というものを小規模なりで経験してから、そのあと、どのような規模の不動産投資を将来的に行うか決めても良いかとは思います。

 

ただ、年齢が40歳を既に超えている場合は、融資の関係で大きい規模の不動産投資を目標とすることが、場合により難しくなるので、大規模な資産を目指すのであれば、最初から法人で始めることをおすすめします。

 

 

 

 

不動産投資法人設立については、こちらの記事で詳しく書いてありますので、あわせてご覧ください。

 

不動産投資は法人・個人どちらの方法にメリットがある?

 

 

ターゲットとする不動産を決める前にやること

ターゲットとする不動産を決める前にやることとして、投資目標、計画を立てることが挙げられます。

 

結婚している方であれば、パートナーとよく相談した上で、どのくらいのリスクを取って良いか(物件規模が大きいほど、高額であるほど、リスクが高くなります。

 

実際、不動産投資に失敗して、妻子と別れることになった話があります。

 

 

 

 

投資目標

たとえば、何歳までに、いくら位の資産規模に到達したいかを投資目標として決めることです。

 

40歳にリタイアしたいから、現在30歳から始めて10年後には2億円の資産規模に到達するというのが、1つの例です。

 

 

 

 

目標を定めることで、その目標を達成するためには、どのような投資スピードで取り組む必要があるのか、自己資金はどうするのかなど、目標に至るまでのプロセスを決めていくことになります。

 

1件目の不動産購入金額の決定

1件目の不動産購入金額の決定は、複数の要素で自ずと決まってきます。

 

 

 

 

投資に利用出来る自己資金(貯金)

自分の年収で受けられる融資の金額 : 複数の銀行、信用金庫、ノンバンクなどを訪問して、不動産投資でどの位の金額を融資してくれる可能性があるのかを打診することで、最大利用出来そうな融資の金額が分かります。

 

貸してくれる金融機関が見つからない場合は、自己資金か、家族に借りるなどの手段で不動産投資を開始するか、自己資金が十分貯まるまで開始を延長せざるを得ません。

 

 

 

 

新築ワンルームマンション、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家はおすすめしない

 

新築ワンルームマンション、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家はおすすめできません。

 

唯一勧められる人は、年収1千万円以上のような高収入の人で所得税の支払いを圧縮したい人です。

 

 

 

 

それ以外の人には、メリットが無く、リスクが非常に高いです。

 

理由はここでは書きませんが、私のこちらの記事で詳しく書いていますので、

興味のある方はこちらをご覧ください。

「 新築ワンルームマンション投資の出口戦略 」

 

新築ワンルームマンション投資をテーマにしていますが、基本的な考え方は、新築アパート、新築戸建、共有持分新築大家も同じです。

 

 

 

不動産投資物件の選び方

不動産投資物件の選び方として、まず最初にやるべきことは、いくらの予算が1件目の不動産として適切なのかを検討することです。

 

融資を受けて不動産投資を行う場合、空室が長期間継続した場合、貯金か給与所得など別の収入源から融資を返済出来るかを一つの目安にすることをおすすめします。

 

 

 

 

理由としては、私の15年以上の不動産経営の経験上、空室が長期間継続することがあったからです。

 

そして、期間だけではなくて、例えば10室のアパートを経営しているとすると、その半分の5室が空室の状態が長期間継続する場合があります。

 

空室が継続して、融資の返済が出来なくなったら売却すれば良いという考え方も勿論ありますが、たとえ条件が悪くない物件であっても、すぐに売れるとは限りません。

 

 

 

 

銀行が融資の延滞を認めている期間に売れない場合は、銀行が抵当権を行使して物件が差し押さえられ、競売にかけられます。

 

競売になる時点で、差し押さえの段階で銀行融資の残高が500万円で、競売の落札価格が200万だと、物件を失うだけでなく、その後300万を銀行に返済する必要があります。

 

 

 

 

その300万を返済出来ないと、会社員としての毎月の給与、もしくは、自宅、さらに、家の中の動産(自家用車、テレビやソファなどの家財道具)も差し押さえになります。

 

どうしようもなくなったら自己破産することが出来ます。

 

でも、自己破産を一旦してしまうと、自分の生活はある程度取り戻せても、また不動産投資をすることが難しくなりますし、時間を無駄にすることになります。

 

 

不動産投資で致命的なことは、多額の資金を失うことだけでなく、投資する時間を失うことです。

 

なぜなら、不動産投資で資産を拡大するには、ある一定の年数が必要だからです。

 

不動産投資を考える上で最も大事な要素の1つには、この時間があります。

 

 

 

そのため、不動産投資で失敗することを安易に考えない方が良いので、不動産投資のスタートとしては、堅実な方法を選択する方が良いと思います。

 

堅実な方法とは、高い空室率が長期間続いても(少なくとも1年間)持ちこたえることが出来る予算計画を立てた上で、1件目の不動産投資を行うことをおすすめします。

 

 

 

 

不動産投資、銀行融資の受け方

不動産投資1件目の大体の予算が決まったら、それを基に銀行がどのくらいの金額を融資してくれるのかを打診してみましょう。

 

将来的に最短で大きな資産規模を築きたい場合には、1件目の融資は大変重要な意味を持ちます。

 

1件目でフルローンにて物件を購入することが出来れば、自己資金を1件目で使わず、2件目の購入にあてることが出来るため有利です。

 

 

 

 

銀行へのアプローチの仕方には、まず最初に電話をかけて、アパートローン融資担当者に取りついでもらうか、直接銀行の窓口に行って相談するかの2通りあります。

 

私の場合、運良く、自宅の住宅ローン担当者に紹介してもらいました。

 

最近の話としては、不動産投資への融資が厳しいとよく言われていますので、電話をかけても、融資担当者に取り次いでもらえないケースもあります。

 

 

 

 

その場合は、直接銀行の窓口に行って尋ねるのが良いと思います。

 

銀行に行くときには、自分のこれまでの仕事の経歴、勤務先の名刺、運転免許証の写し、過去5年の収入証明(確定申告書、源泉徴収票)、法人であれば決算書、検討している物件エリアのマーケティング調査報告書(自分で作成)、物件の不動産経営の事業計画書を持参すると、担当者から前向きに融資を検討してもらえる可能性が高まります。

 

 

 

 

銀行の融資については、こちらの私の記事で詳しく書いていますので、ご覧ください。

「 融資が厳しい時に初めての不動産投資を可能にするには 」

 

まとめ

 

今回、

 

「 不動産投資の始め方 」

 

と題しまして、

 

 

 

 

解説してきましたが、いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

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それでは、また。

 

マーティンでした。

 

 

 

 

 

 

 

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