不動産投資の物件の増やし方

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「 不動産投資の物件の増やし方 

 

について解説します。

 

物件を増やしたい方資産を最短で拡大したい方、ぜひ、最後まで、ご覧くださいね。

 

 

フルローンの不動産投資物件の増やし方

 

フルローンの不動産投資の物件の増やし方は、自己資金を諸費用の支払い以外の支払いを銀行融資で全てまかなうというものです。

 

自己資金の使用を少なくして、出来る限り金額の大きい不動産を買うことによりレバレッジを利用していく方法です。

 

 

私は投資を開始するときに、この方法を知りませんでしたので、自己資金を物件価格の2割を投下(利用)して、アパートを1棟購入しました。

 

もし、私が不動産投資を開始するときに、この方法(フルローンの不動産投資の物件の増やし方)を知っていたとしても、この方法を選んだかどうかは分かりません。

 

 

理由としては、後で説明しますリスクがあるからです。

 

私はなるべくリスクが高い方法は取りたくない方なので、この方法を知っていても、この方法は選ばなかったかもしれません。

 

 

フルローン不動産投資で物件を増やす方法のメリット

 

自己資金を多く投下して不動産投資を行う手法よりも早く資産を拡大できます。

 

フルローン不動産投資で物件を増やす方法のデメリット

 

 

  • 融資金利が高くなる

銀行からフルローンで融資を受ける場合、頭金を何割か自己資金で支払い融資を受ける時とくらべると、融資金利が高くなることが多くなります。

 

  • 融資金利が高くなると、キャッシュフローが少なくなります

融資金利が高くなりますと、月々の融資の支払い金額が多くなり、毎月手元に残る家賃収入が少なくなります。

 

 

フルローン不動産投資で物件を増やす方法のリスク

『フルローン不動産投資で物件を増やす方法のデメリット』の

「融資金利が高くなると、キャッシュフローが少なくなります」

の項で、お伝えしましたとおり、フルローンの場合、手元に残る現金収入がすくなくなることで、空室、修繕、修理など、急で多額の出費があるときに十分な現金が手元に無いために対応が困難になることがリスク要因です。

 

 

空室リスク

 

フルローンで収益不動産を購入して投資を行う方針の場合、できる限り大きな不動産の購入を目指す方法になります。

 

この場合、高額の戸建てを1件だけ購入するケースはほぼ無いと思います。多いケースとしては、部屋数がある程度ある集合住宅の木造アパート、またはRC、鉄骨のマンションの購入になると思われます。

 

 

  • たとえば、12部屋、1億円のマンションを購入した場合

 

購入した時は満室で10部屋全室入居していたのが、半年後5部屋退去になったとします。

 

1部屋当たりの家賃が8万3千円と仮定します。

 

 

満室で1ヶ月当たりの家賃収入は、83万円です。

 

1億円をフルローン、年利5%、30年の返済期間の元利均等返済の場合、

1月当たりの返済額は、約54万円です。

 

もし、10室中5室が空室になると、月当たりの家賃収入は、約42万円で、1月当たりの返済額より、12万円不足することになります。

 

 

この場合、この12万円の不足分をサラリーマンであれば給与もしくは貯金から補う必要があり、空室が無くならなければ、その期間毎月12万円1億円の収益マンション以外から補い続ける必要があります

 

状況がさらに悪くなれば、空室がさらに増えて、6室、7室となると、赤字の金額は、月あたり20万、29万と増えていきます

 

 

こうなったとしても持ちこたえることが出来るだけの給与収入か、預金がなければ、銀行への返済が出来なくなり、1億円のマンションは銀行か保証会社に差し押さえられ、物件が競売にかけられます。

 

競売の入札状況が悪ければ、融資金額を下回り、物件を手放したあとも借金だけが残り、返済義務が継続する可能性もあります

 

 

それさえ出来ない場合、マンション以外の自宅や、自宅にある自家用車、家具、テレビなどの電化製品のような動産まで差し押さえになり、サラリーマンであれば、毎月の給与も差し押さえの対象になります。

 

収益不動産を競売にかけられた時点で、自己破産出来れば、その方が良いかも知れません。そうすれば、給与や動産の差し押さえは避けられるかも知れません。

 

フルローンで失敗して、借金が残ってしまうと、このようなシナリオを覚悟しなければならないことを知った上で、レバレッジを最大限かけて高額の不動産を購入するのであれば、この資産拡大のプランはありかと思います。

 

 

結婚して家族が既にいる場合、事前に相談されることをおすすめします。

 

不動産投資に失敗して、離婚になり、家族と離別するケースを聞きますので、慎重なご判断をおすすめします。

 

 

修繕のリスク

 

RCマンションの屋上、または、木造アパートの屋根の防水がきかなくなり、居住スペースに雨漏りが発生するケース。

 

雨漏りはかなり厄介なトラブルです。

 

 

雨漏りの侵入経路の特定が難しいからです。

 

そのため、可能性のある部分を1つ1つ点検し、修理をしてみて、それでもダメなら、他の侵入経路を探すという、きわめて地道で根気のいる作業になります。

 

すぐに原因が分かれば良いですが、原因が特定出来ず、雨漏りが長期化すると、退去につながり、その後も雨漏りが続けば、空室率が高くなり、不動産経営の収支を圧迫します。

 

 

また、RCの屋上防水の工事はかなり高額なので、中古で購入する場合、必ず、過去の修繕歴を確認することが絶対必要です。

 

エレベーターの点検、故障対応

 

RCまたは鉄骨マンションでエレベーターがある場合、注意が必要です。

 

 

問題が無くても、保安上、定期点検が欠かせないからです。購入前に必ず、定期的にどのくらいの点検費用が発生するのか確認することが必要です。

 

点検費用は結構、高額になることが予想されます。

 

エレベーターの故障もかなり厄介です。

 

 

性能が良いメーカーのエレベーターであればある程度安心出来ますが、過去に死傷事故が発生したことがある型、メーカーのエレベーターである場合、単なる故障のとどまらず、死傷事故につながる可能性があるからです。

 

そうなれば、入居者から施設管理責任が問われることになり、場合によっては裁判になります。

 

 

フルローン不動産投資のリスク回避の方法

 

フルローン不動産投資のリスク回避方法が1つあります。それは融資期間を出来る限り長くすることです。銀行に融資を相談する際、金利を低くすることをお願いするのではなく、金利は高くなっても良いから、融資期間を長くするようお願いしてみましょう。

 

長い融資期間が取れれば、毎月の収支(家賃収入から融資返済額を差し引いて残る現金額)が良くなり、入居率が多少下がっても持ちこたえられるメドがたちそうであれば、物件の購入を検討出来ます。

 

融資期間を長く取ってもらっても、思ったより金利が高く、物件のあるエリアの他の物件の数や競合状況を考えると不安が残る場合は、慎重に投資を検討することをおすすめします

不動産投資 物件の増やし方 家賃収益を。。。

 

1件目の収益用不動産を融資を受けて購入した後、家賃収入が振り込まれる口座と、融資の返済口座が同じ場合。家賃収入を不動産の管理や修繕のため以外のことに使うと、場合によっては銀行から浪費癖があると思われる可能性があります。

 

2件目以降の物件購入により資産を更に拡大していきたいと考えている場合、1件目の不動産から得られた収益を使わずに貯めておいた方が良いと思います

 

また、いつ将来的に、内外装の修繕の必要が発生するか分かりませんから、そのための準備をしておくために1件目の収益、2件目の物件から得られる収益を貯めておくことは必要だと思います。

 

不動産からのまとまった金額の収益があると、ついつい使いたくなってしまうものですが、ある程度目標とする資産規模まで投資規模が拡大するまで我慢することが必要だと思います。

 

私は結構使ってしまったので、あまり説得力がありませんが。。。

 

 

不動産投資 物件の増やし方 どの仲介会社にアプローチすべき?

 

1棟目に購入した物件を紹介してもらった仲介会社に連絡をとるのが効率的に良い物件を獲得することに有効です。理由としては、その仲介会社は、収益物件の取り扱いが得意な不動産業者である可能性が高いからです。

 

 

 

1件目の実績があるので、長い付き合いが出来るようになり、継続的に良い物件情報を1件目の担当者から紹介してもらえるようになります。

 

そのためには、せっかく出来たつながりを大切にすることが必要です。

 

それに対し、これまで取引が無いコンサルタントに、コンサル料金を支払う形で物件を紹介してもらうと、お金の付き合いになりがちです。

 

 

そのため、コンサルティング料金を支払わなくても、良い物件を個人的な信頼ある関係構築をもとに紹介してもらえるようにすることが理想的です。

 

効率の良い新規物件の獲得の仕方は?

 

効率よく不動産投資で物件を増やす方法としては、管理会社に、物件を紹介してもらうこともおすすめです。また、修繕担当者にも紹介してもらうことも有効です。

 

 

管理を任せている管理会社の売買部門を紹介してもらえれば、普段から取引のある管理会社なので、初対面の不動産業者を何件も訪問するよりも、はるかに効率良く良い物件を紹介してもらうことが出来るようになります。

 

理由としては、管理会社に管理を委託することで関係が出来ているからです。

 

他の知らない不動産業者だと、取引実績がなく、ゼロからの関係構築になるので、良い物件を紹介してもらえる優先順位が低くなるからです。

 

 

また、管理会社が大手だと、管理物件が多いため売り物件が出ると、すぐに紹介してもらえるというメリットがあります。

 

売ることを検討している人は、管理会社にそろそろ売ることを考えていると相談することが多いのです。

 

 

その相談を受けた管理会社からすると、その物件をネットに載せて売りに出す前に、管理している物件の購入を希望しているオーナーを紹介すれば、仲介手数料を2倍多く手にできます

 

それに対し、ネットに載せて他の仲介会社の購入希望者が買うと、仲介手数料を他の仲介業者に仲介料を一部払うことになり、自分の仲介手数料が半分になってしまいます。

 

 

そのため、ネットに載せる前に管理物件のオーナーに直接販売した方が得なので、本音としては、ネットで売り出す前に普段から取引のあるオーナーに売りたいのです。

 

このようなことから、管理会社の売買部門は、ネットに売却情報を載せる前に、まずは、自社で管理している管理部門経由で管理物件オーナーで購入希望者がいないかどうかを確認し、いない時に、ネットに情報を載せるようにします。

 

この物件取得方法のメリットは、割と安い価格で良い物件を購入出来る可能性があるということです。

 

 

 

 

不動産投資で物件を増やすための銀行へのアプローチの仕方

 

1件目の銀行融資を受けた経験により、どのように銀行にアプローチをすれば良いか分かるようになっています。

 

その経験を生かして、他の銀行から融資を受けることが可能かどうかを、2件目の物件を探しつつ、同時並行して確認していくことをおすすめします。

 

 

 

 

どのような書類を持参すれば、相談しやすいかは、1件目の融資を受けた経験が活かせます。

 

たとえば、サラリーマンであれば、源泉徴収票。1つ目の収益不動産購入後、1回目の確定申告をしていれば、前年の確定申告書を銀行訪問前に準備しておくと良いですよね。

 

検討している物件概要と、その事業計画書を作成し、どの程度、不動産経営が分かっているかを、銀行の融資担当者にアピール出切れば、その担当者が融資を検討してくれる可能性が高まります。

 

 

 

このように複数の銀行に打診してみて、どのくらいの予算の物件であれば、どの銀行が融資をしてくれそうなのかを分かるようになれば、良い物件が出てきたときにあわてずに、目星をつけておいた銀行の融資担当者に相談出来ます。

 

これが、良い物件を見つけた時に、早く融資づけの見当をつけて、物件をゲットできるフットワークの良さにつながります。

 

 

 

 

このようなフットワークの良さは、物件を紹介してくれる不動産業者へのアピールになるので、良い物件を優先的に紹介してくれるようになりますから良いですよね。

 

 

物件を探す前に、銀行に融資の打診のための訪問をする。

 

銀行によっては、属性は気にしない、自己資金が少なくても構わないし、フルローンでも融資するという銀行はあります。

 

 

 

でも、物件の評価価格に見合った額の融資しかしないという銀行があります。

 

融資するのであれば、いくらまで融資してくれるのかを確認しましょう。1億なのか、5億なのか。

 

建物の築年数はどのくらい古いものまで貸してくれるのか(融資してくれるのか)を銀行訪問で確認することをおすすめします。

 

 

 

まとめ

 

今回、

 

「 不動産投資の物件の増やし方 」

 

を取りあげてみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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