不動産経営を成功させるリフォーム10項目のやり方

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

不動産経営を成功させるリフォーム10項目のやり方と題して、

 

私の15年の不動産投資経験から、徹底解説していきますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

 

 

不動産経営成功のためのリフォームの考え方について

不動産経営では、リフォームはとても重要です。このやり方によっては、不動産経営の成功につながりますし、逆に、失敗とまではいかなくても、入居率・収益力の低下になる可能性もあります。

 

 

 

不動産経営上のリフォームは、会社の経営と同じ

不動産経営のリフォームは、会社の経営と共通していることがあります。それは、定期的に設備投資をしなければ、その業界では生き残れないといことです。

 

自動車業界は、環境問題や、将来的な石油の枯渇を想定して、ガソリンが必要のない、電気自動車の開発のため、激しい競争を繰り広げています。

 

そうしなければ、自動車メーカーは生き残れないからです。もちろん、自動運転の技術が自動車業界の勢力図を塗りかえると言われている側面はあります。

 

 

ある自動車メーカーの設備投資を考えてみます。

 

電気自動車を新たに生産することになり、そのための工場に電気自動車用の生産ラインをつくらなければならないとします。

 

電気自動車専用の組み立てロボットが必要であれば、実際に電気自動車の生産をはじめる前に、そのロボットを買って、生産ラインに設置しなければなりません。

 

 

性能の良いロボットを買わなければ、他のメーカーに勝てません。そして、設備投資をすることで、将来への布石が打てなければ、早晩、自動車業界で淘汰されてしまいます。

 

不動産投資でも同じで、時流の流れを見て、必要な将来投資を行わない投資家は、不動産投資マーケットから追い出されることになります。

 

不動産には、リフォームした方が良い、さまざまな設備があります。

 

 

 

そして、不動産のオーナー(大家)にもそれぞれ、リノベーションについては考え方が異なります。

 

私の考え方としては、収益の一部はリフォームのために残しておき、入居者に還元するべきだというものです。

 

 

収益の一部はリフォームに使用し、入居者の利便性、快適性の向上をはかることが、社会還元にもつながると私は考えています。

 

リノベーションのとき、管理会社を通じて発注すれば、管理会社や、それを受注した改装業者にも資金が流れ、不動産経営上のステークホールダー(利害関係を有する相手)と共存共栄をはかれます。

 

不動産経営を成功させるためには、大家の一人勝ちのような構図ではなく、ステークホールダーとの共存共栄が必要だと私は考えます。

 

 

この点については、下記の記事で詳しく書いていますので、良ければ、ご覧ください。

拙著記事「アパート経営で失敗しないための物件管理のマインド」

 

リフォーム・リノベーションのタイミング

雨漏りがあれば、すぐに修復しなければなりませんが、それ以外のリフォームであれば、退去者があり空室になったタイミングで、設備を更新するのが1つのやり方です。

 

私が購入した物件は、中古木造アパートでしたので、平成築ではあったものの、入居募集時に、これといってアピール出来る設備があったわけではなかったので、退去があると設備更新をしていました。

 

 

銀行融資を受けて購入した不動産の場合、手元の現金が十分でないときに、設備更新のためにお金を使うことはおすすめしません。

 

設備更新のために手元のキャッシュを使ったあと、1年間空室が継続しても、銀行への融資返済が出来るだけの預金があることが1つのリスク管理上の目安かと思います。

 

私の経験上、仲介会社への成約報奨金をかなり良くし、家賃も下げて尚、全戸の半数の空室が埋まらない期間が1年近く(多分10ヶ月くらいだったと思います)続いた経験上、この記事を読んでいるみなさんには、安全策をおすすめしているわけです。

 

水まわり

洗面台

元々の設備は、1枚鏡で、確か混合栓ではなく、冷水とお湯の蛇口が別々という、いたって簡素なものだったかと思います。

 

これを最初は、ただ単に、シャンプードレッサー付き混合栓で大きめの鏡つきの洗面台を管理会社を通じて、発注、工事をして取り付けていました。

 

この設備更新のアイデアは、私が不動産経営を初めて開始したときに参考にしていた本を参考にしたものです。

 

 

別の記事に、その本の紹介をしていますので、良かったら、ご覧ください。

 

この本に書かれていた、設備更新のおける視点は、女性の目線、好みに合わせて、設備更新を行うというものです。

 

ですが、その後、普通のシャンプードレッサーでは、他の物件との設備での差別化が出来ないと考えを改めました。

 

 

そして、自分でネットで、三面鏡(シャンプードレッサーの洗面台に、左右と真ん中に1枚づつ独立した(左右は可動式で、女性が髪型を確認しやすいようになっているもの)を購入しました。

 

洗面台の下は収納スペースですが、普通の開き戸式ではなく、あえて、2段の引き出しタイプを選びました。

 

 

開き戸タイプは、物を置くと、置いた上のスペースがデッドスペース(使えない空間)になってしまい、効率的な収納が出来ないからです。

 

その点、2段式の引き出しであれば、使えないスペースが無くなり、より多くの物を整理整頓しながら納めることが出来るので、入居者の方も助かると思います。

 

 

 

私のアパートは2LDKといっても、スペースは限られているので、そこに1人暮らしであっても、収納スペースに困らないよう、大家である私が、配慮することが大切だと考えています。

 

設備更新まとめ : 女性目線で行い、多少コストがかかっても、他の物件との差別化のために、少しグレードの高い設備に入れ替える(予算の都合がつけば)

 

 

 

 

それを物件まで配達してもらい、管理会社に受け取りの際に立ち会ってもらいました(自宅から物件まで片道5時間かかるため)。

 

もともとあった洗面台の撤去と、新しい三面鏡シャンプードレッサー

 

男性は、生活する上で困らない、便利な設備があれば良いという人が多いです。

 

 

トイレ

昔は汲み取り式のトイレでしたが(いつの時代?昭和30年代ですかね。でも、地方では未だ一般的なところがあると先日聞いて驚きました)、今は水洗トイレが常識で、ウォシュレットも標準化しています。

 

このような現代に、ウォシュレットをつけていない物件を保有しているとすると、内覧に来た入居検討中の人から敬遠される要素の1つになりかねません。

 

人が使用していたウォシュレットを嫌がる人もいますから、その場合、入居時ごとにウォシュレットを新しいものに交換するケースもあるかと思います。

 

 

 

セキュリティー

ダイワハウスの賃貸コンセプトはセキュリティーに訴求

セキュリティ賃貸物件として、ダイワハウスが、かなり前からテレビで宣伝してますよね。

 

結構あのコマーシャルが私は好きなのですが、ダイワハウスは、他の物件との差別化をはかるため、セキュリティーが高いイメージをアピールしています。

 

最近では、女性の社会進出により、女性の一人暮らしが増えていることから、その潮流の沿って、所有している不動産物件のセキュリティーをどのように確保していくのかが、物件オーナーの大きな課題として位置付けられているのは間違いありません。

 

セキュリティー対策が十分ではない物件は敬遠され、入居率が低下し、物件価値も低下していくことになれば、資産の拡大の大きな足かせになりかねません。

インターホン

インターホンは、来訪者に対応するコミュニケーション設備ですが、ドアを開けずに、来訪者が不審者ではないかを確認するためのセキュリティー機器という側面があります。

 

新築物件では、TVモニター付きのものが標準的ですが、中古物件のマンションやアパートでは、TVモニターがついていないところも未だ多くあります。

 

私が設置しているTVモニターは、パナソニック製で、持ち運び出来るカラーモニターつき子機が付いているものです。

 

 

これだと、壁に固定されている親機から離れている場所、別の部屋、トイレにいるときでも、訪問者が来た時対応出来るので、利便性が良いです。

 

このように、1つ1つの設備が快適で利便性が高いと、退去防止、他物件の差別化になると私は考えていますので、それを徹底してやっています。

 

モニター付きインターホンはモニターがついていないものよりも、費用が高くなりますが、高い分、利点もあります。

 

 

その利点は、セキュリティーが高まることです。

 

 

 

 

セキュリティーは、最近、重要視されるようになったわけではなく、以前より、その視点はありました。

 

オートロック

居住用集合住宅のセキュリティー設備として、一般的な物は、みなさんも良くご存知の「オートロック」です。

 

 

最初は、賃貸用にではなく、販売用の分譲マンションに付帯されるようになり、それが、徐々に市場に浸透し、一般化されていったわけです。

 

分譲マンションに一般的に付帯されるようになってのち、賃貸用にも付帯するケースが多くなってきました。

 

ですが、オートロックを設備として設置するためには、エントランスのスペースの確保が十分無いと、不可能です。

 

 

理由としては、自動ドアタイプのものだと、ドアが開いたとき、ドアを格納するスペースが必要になるからです。

 

でも、最近では、いろいろなタイプのオートロックが賃貸物件用に開発されるようになり、分譲マンションに設置されているような大型の自動ドアタイプではない、簡易的なタイプが登場しています。

 

一番簡単なタイプは、開き戸に鍵がついていて、扉を閉めると、自動的に施錠(ロックされる)されるタイプです。

 

 

これなら、広いスペースが無くても、設置出来ますし、コストも安く抑えることが可能です。

 

もちろん、この簡易タイプだと、無理に扉を乗り越えれば、建物敷地内に侵入出来るため、悪意がある侵入者を防ぐのは、難しくなります。

 

 

賃貸物件の防犯カメラ

でも、簡易オートロックでも、防犯カメラと、防犯ステッカー(防犯カメラがついているという警告メッセージの)を併用すれば、抑止力は大きく高まります。

 

私の自宅の防犯カメラ設置

空き巣に複数回自宅に侵入されて困っていた居住者が防犯カメラをつけると、その後は侵入が無くなったと聞いたことがあります。

 

 

それを聞いて、私も自宅玄関には、防犯カメラがつけています。無線LAN接続のため、私のスマホでモニタリングをすることが出来るタイプです。

 

アマゾンで検討していたところ、良い評価が多くあったため、購入しました。

 

あとになって考えてみると、テレビの解説でも同様のコメントを聞いたことがありますが、良い評価は、販売会社の自作自演のケースが多々あるようで、あてにはならないのではということです。

 

 

ネット接続する際の設定がやや分かりにくかったため、メールで質問したところ、思ったより早く回答があり、設定を終えることが出来ました。

 

サポートの問い合わせ先を見たところ、メーカーは中国企業でした。

 

日本ではまだまだ、防犯カメラの市中での設置は数が少ないですが、ロンドンや中国の都市部では、至るところに防犯カメラが設置してあり、その数の多さは不気味なほどです。

 

中国人に言わせれば、防犯カメラが多ければ、それだけ犯罪が減り、治安が良くなるのだから賛成だと言います。

 

でも、それは個人のプライバシーがなくなることを意味するわけで、一旦、そのような体制が出来てしまうと、常に行政に個人の行動が監視されることを拒否出来なくなる恐れがあると私は思います。

 

 

自宅への窃盗犯侵入未遂事件

私が自宅に防犯カメラをつけた、きっかけは、深夜1時半過ぎに3日連続で侵入されそうになったからでした。

 

この後の話は、だいぶ長くなってしまいますので、興味の無い方は、上部の目次から、次の項目に移ってください。

 

1回目は、ウッドデッキのガラス戸から侵入されそうになりました。

 

 

ガラス戸だったため、用心して、念のため、ドアが開くとアラームが鳴るセンサーをつけていたところ、それが、けたたましく夜中に鳴ったため、驚いて飛び起きました。

 

2回目は、翌日、同じガラス戸でした。

 

1回目の時に、センサーが鳴りましたが、あまりに突然(当たり前ですが)で、得体の知れない恐怖があり(既に家の中に侵入されているかも知れないという)体が凍りついたように身動きが取れなくなりました。

 

 

そのため、センサーが数分間鳴りっぱなしになりました。

 

その間、警察に110番通報し、ほどなく警官4人が到着し、現場検分を私立会いで行いました。

 

別に、テレビの刑事ドラマみたいに、フラッシュカメラや、その他現場検分のための特殊道具を持った鑑識チームが来たわけではなく、単なる、目視での検分です。

 

 

まずは、センサーが鳴ったガラス戸付近の実況検分を行いました。

 

ガラスは割れていませんでした。

 

扉は施錠されていました。

 

センサーは、ガラス・ドアが開くと鳴る仕組みでした。

 

 

ガラスを割らず、扉は施錠されていたのに、なぜ、センサー・アラームが鳴り出したのか?

 

あたかも推理小説です。

 

警官は頭をひねった挙句、出した答えは、センサーの誤作動だろうとの結論でした。

 

 

私は、その警官が出した結論に釈然とせず、納得がいきませんでしたが、かといって、それをくつがえす解答が、その時には思い浮かびませんでした。

 

「う〜ん、センサーの誤作動かあ。何となく納得いかないけど、まあ、あり得ない話でもないか」と、無理やり自分に言い聞かせて、就寝しました。

 

警官らは、しばらく周辺をパトロールすると言い残し、その場を立ち去りました。

 

 

鳴り響いたセンサーは誤作動したとの前提で、買い置きしてあった新しいセンサー(なぜか、買い置きがありました)に取り替え、再度設置しました。

 

取り付けた場所は、ガラス戸の一番上の、外からは死角で見えない場所です。

 

そして、その夜のこと。

 

 

また、前日と同じ時間帯の、午前1時半にセンサーが鳴り響きました。

 

まさか、2日連続で鳴ることはないと考えていたので、かなり驚きました。

 

また、誤作動かという考えも頭をよぎりましたが、これは違うなと感覚的に思いました。

 

また、警察に110番通報して呼ぼうとも考えましたが、誤作動で2回呼んだということになると、本当に危機的な状況のときに呼べなくなると考え、呼びませんでした。

 

 

おそるおそる、携帯片手に2階の寝室から、1階のガラス戸を見に行くと、ガラス戸は閉まっていました。またしても、施錠されている状態です。

 

そのときは、まだ、その理由に気づきませんでした。

 

そして、その2日後、今度は同じ1階の勝手口についている別のタイプのセンサー・アラームが夜中に短く警告音を発しました

 

 

勝手口につけていたアラームは性能が良く、1個8千円しましたが、それなりの価値があります。

 

ドアノブに設置するタイプです。

 

鍵穴に鍵がささるときの金属音だけで、短く「ピッ」と大きい警告音が鳴る仕組みになっているのです。

 

このため、不正解錠しようと鍵穴に金属を入れる瞬間にすかさず警告音で侵入犯を威嚇するのです。

 

 

また、バールでこじ開けようとする場合にも、その衝撃でセンサーが反応し警告音が鳴る仕組みです。

 

そして、その金属音が継続すると100デシベル以上の高音が2分以上連続で鳴る構造です。

 

その晩は、1秒の警告音が短かったため、そのまま寝てしまいました。多分疲れていたのだと思います。

 

 

あとになって考えてみると、そのあと、無理やり、侵入してこなかったから良かったものの危ないところでした。

 

私がセンサーを当時取り付けていたのは、ウッドデッキに面している3つのガラス戸と玄関、そして、勝手口の5箇所でした。

 

勝手口にも取り付けていたのは理由があります。

 

 

上司の自宅窃盗事件から学んだこととは?

私の上司の自宅の勝手口のドアが留守中、バールでこじ開けられ、侵入されたことを聞いて、それでセンサーを取り付けていました。

 

上司の自宅の勝手口は、ドアの枠組みも破壊されたため、修理費用が50万円かかりました。

 

ドアが曇りガラスで太い防犯格子はあったものの、上司の話を聞いてから油断できないと思い、用心のため、センサーを取り付けていたため、難を免れました。

 

 

侵入犯がバールでこじ開けるのは、勝手口に限らず、玄関ドアも該当します。

 

みなさんもご存知の侵入ケースだと思いますが、私がテレビで知ったのは、白昼堂々、マンションの玄関ドアに大音量でドリルで穴を開けサムターンを回す手口です。

 

大音量でも近隣の人は何かの工事の音だと思うらしいです。

 

そうなったら、侵入犯のやりたい放題ですよね。

 

 

先の上司の家は、その後、2回侵入未遂がありました。

 

もう1回は、1階の和室の窓格子が外されていたとのこと。

 

あとの1回は、キッチンの出窓の格子が外されていたとのことです。

 

 

格子を外されていた2回のケースは確か、私同様、在宅中、夜間です。

 

実は、窃盗犯の夜間侵入の場合刃物を持っているケースが多いと聞きます。

 

夜間侵入の場合、家の中に家人がいることが分かっていて、あえて侵入してくるわけです。

 

警察関係者によると、夜中、住人が寝静まった時間帯を狙うので、侵入犯としては、住人と遭遇はしたくはないものの、万が一、起きて騒がれそうになったり、取り押さえられて捕まりそうになったときの備えのために刃物を持っているとのことです。

 

 

そのため、万が一、就寝後目が覚めて、侵入犯が家の中に既に入ってきて、金目の物を物色しているのに気づいても、寝たふりをしてやり過ごす方が良いと警察関係者は言います。

 

へたに騒ぐと、殺される可能性があるとのことです。

 

寝たふりをしていても女性1人だったら、またシナリオが変わってくる可能性を考えると、侵入されたときの対応として、絶対的な正解はないので、侵入されないようにすることが重要だと思います。

 

 

まずは、狙われないようにすることが大事だと思います。

 

窃盗犯は侵入する前に必ず下見をするといいます。

 

目立つ高級車、外車が置いてあるとそれだけでターゲットになると聞きます。

 

 

そのような車を所有する場合、外から見えないよう、車庫はシャッター式にする。車のボディ全体を覆うカバーをつけて、ヒモで縛るなど、対策が有効だと思います。

 

セコム、ALSOKなどのセキュリティー・システムを契約することも有効ですが、実は、思いもよらないデメリットもあります。

 

それは、セキュリティー・システムは万能ではないということです。

 

 

セコムなどのセキュリティーの契約後、侵入犯が窓ガラスを破ってセンサーが作動すると、ただちにセンターが契約者の自宅に警備員を急行させます。

 

ところが、警備員が詰所から、その自宅に行くまでに15分かかる場合、その間に、窃盗犯は、金目の物を奪い、その場から立ち去ることが可能です。

 

警察を呼ぶ場合も同様です。

 

 

110番通報をしてから、自宅に警察官が到着するのに10分だとしても、窃盗犯は、ひと仕事終えて、すでに、その場から逃げることが出来ます。

 

このため、警察署の近くに家を所有することを希望する人もいます。

 

このように見てくると、セキュリティーに入ることはプラスにはなりますが、侵入時間を短縮することは出来ても、侵入を未然に防ぐことには限界があります。

 

 

物理的に家に侵入されないよう、敷地と道路、隣家の境界線には、越えにくい門、柵を設置することは、侵入を防ぐ最初の対策です。

 

門扉に鍵をつけることは当たり前のこととして、侵入犯が敷地侵入後隠れやすい死角をつくらないように、敷地の外から見通しがききやすい、柵、門扉にすることが大切です。

 

敷地内の家の周りは、道路面から裏側に回り込めないよう、腰高以上の柵や、を設置すること、植木棚や、植木鉢を置いて、簡単に侵入出来ないようにすることで、侵入を抑止する効果があると警察が言っていました。

 

 

侵入犯は、敷地内に侵入しやすいところを狙う傾向がありますが、これは、逃走しやすいことにもつながり、それが好まれるとのことです。

 

窓にはなるべく、シャッター雨戸を設置し、それ以外の窓は、防犯性が高い格子を設置することをおすすめします。

 

格子は窓外に付けるタイプだと、外される可能性があるので、建物内に付けるタイプだと、より防犯性が高まります。

 

 

窓には補助錠と、センサー(開閉時に鳴る物と、衝撃センサーがついているものの併用、そして、よくあるガラスを小型バーナーで焼き切るのを防止する特殊フィルムも少しお金がかかりますが、付けると安心です)の取り付け。

 

それでも侵入されたときのために、包丁は保管箱に入れて鍵をかける。

 

目潰しスプレーを家の各所に置く。スタンガンを用意する。捕縛ネットロケットランチャーを買うなどありますが、運が悪いと、反抗され、ケガをしたりすることになりますので、注意が必要です。

 

 

謎が解ける : 施錠されたガラス戸の開閉センサーが鳴った理由

その後、ようやく、謎が解けました。

 

そのガラス戸は鍵穴があって、外から鍵を使えば、開けられるのです。当たり前ですが。

 

でも、居住者以外が鍵を持っているはずはありません。

 

私が住んでいた家は当時借家でした。

 

 

そのため、ガラス戸の合鍵を所有出来る可能性は、少なくとも2通り考えられます。

 

1つには、私が入居する前の入居者がスペアキーを作り、侵入をこころみた。

 

2つ目の可能性。それは、賃貸であるため、賃貸の管理スタッフ(現役または退職者)がやった可能性です。

 

 

その2つの可能性に気づいた私は、早速管理会社に連絡し、対策を講じるよう要求しました。

 

すると、当時のハウスメイトのマネージャーが行ったことは、ガラス戸の鍵のシリンダ交換です。

 

シリンダを交換すると鍵が変わるので、窃盗犯が持っている鍵では開けられないという理屈です。

 

 

ですが、侵入犯が複数の鍵を所持していた場合、また、侵入しようとする可能性があり、根本的な解決になりません。

 

それを私が、そのマネージャーに指摘したところ、彼はこう言いました。

 

「鍵穴につまようじを奥まで突っ込むことで、鍵での解錠が出来なくなります。」

 

鍵穴に異物を入れて、取れなくすることで、鍵が奥まで入らず、鍵があかなくなることにより、侵入を防ぐということでした。

 

 

それを聞いて、私は、迷わず、それを実行しました。

 

1階には、アラームが鳴ったガラス戸以外に、その斜め前にも同じ形式のガラス戸と、キッチンには、ガラス戸の勝手口があり、2階にも1つガラス戸がありましたので、すべての鍵穴に爪楊枝を奥まで挿入しました。

 

幸い、その後、アラームが鳴ることはありませんでした。

 

ですが、今度はしばらく経ってから、雨戸の下の施錠が2日連続で外れているのに気づきました。

 

 

雨戸は下部だけでなく、上部にもついているため、下部を外しただけでは雨戸は開けられないようになっています。

 

そのことがあり、下部の雨戸の錠前は簡単に外れないよう、錠の隙間に棒を差し込み、こじ開けられないように対応策を講じました。

 

それ以降は、それが奏功し、下部の錠前が朝、雨戸を開けるとき、外れていることはなくなり、ほっとしています。

 

 

そのようなことがあって、雨戸がついていない窓などの開口部には全てセンサーを取り付けました。

 

費用は合計数万円です。

 

ですが、このセンサー・アラーム面倒なことがひとつあります。

 

それは、電池交換です。

 

 

私が設置しているセンサーは、電池残量が少なくなってくると、赤色のランプが一定期間点滅するようになっています。

 

そうなると、電池交換が必要なのですが、私は、これが結構面倒だなと感じています。

 

2階だけで、14個アラームを設置しています。

 

 

これを全部、交換時期が来れば交換しなければなりません。

 

1つのアラームあたり、電池はアルカリボタン電池が2個必要です。

 

家に侵入されそうになってから大分経つこともあり、気が緩んでいて、一部のセンサーは電池切れのままになっています。

 

これを機に、また電池を新しい物に交換します。

内装のリフォーム

壁紙

私は、入居者が退去したら、内外装の見直しを行っています。

 

なるべく費用を抑えるために、単価の安い壁紙を選択する方も結構多いと思います。

 

私の場合も、なるべく安い壁紙を使ってコストが掛からないように努力していますが、工夫もしています。

 

 

それは、壁面積がどうしても広くなる、リビングや居室の壁や天井の紙は単価が安いものを選択し、面積が狭い、洗面スペース、トイレには、少しグレードの高い、多少高級感のある女性が好みそうな色柄のものを入れるということです。

 

女性の場合、建物の外観、部屋の内装の全体的なイメージ、雰囲気が心地よいか、安らぎを感じるか、明るい気持ちになるか、清潔感があるかなどを重要視するように思います。

 

 

具体的には、コスト的にそれほど差が無いのであれば、少し値段が高くても女性が好みそうな材質、機能、デザインのものに更新するように私は心掛けています。

 

玄関周り

玄関周りも私は重要視しています。部屋の印象がエントランス(入り口)で大きく左右されるからです。

 

土間部分

土間は以前、単なるコンクリートむき出しのものでしたが、ここに、タイル調のシートをかぶせました。

 

 

高級感が出るまでにはなりませんが、雰囲気が少し、おしゃれに和らぐ感じにはなるので、それなりの効果が期待出来ます。

 

シューズボックス

靴の収入スペースの建て付けも実は、重要なポイントだと考えています。

 

でも、私が所有する物件は、玄関スペースが狭く、十分な靴の収入スペースが確保出来ていません。

 

おしゃれな人ほど、靴にはこだわりますし、女性なら、場所をとるブーツの置き場所も必要です。

 

 

私の物件の場合、大工工事で、大きめの靴収納棚の設置を検討しましたが、費用がかなりかさむことから、保留にしたままになっています。

 

このため、入居者の方は、玄関に置ききれない靴は、部屋の中に持ち込んでいると思われます。

 

クローゼット

最近の洋服収納は、洋服ダンスを家具として後から設置するのではなく、あらかじめ、備え付けのクローゼットなどの洋服収納を利用するようになっています。

 

実は、この点について、私が所有しているアパートでは未対応です。

 

一度、建築業者立会いのもと、既存の押入れ(和装ではなく、引き戸ではあるものの、中は押入れと何ら変わらないといったものです)をクローゼットに改装する工事見積もりを出してもらったのですが、まだ工事をやっていません。

 

 

押入れの中は、真ん中に底板があり、それで押入れの空間が2分割されているのが現状です。

 

真ん中の底板を外し、ハンガーをかけるポール(棒)を上部に端から端に渡し、コートやドレスを折れない状態で吊るせるようにするリフォームを検討していました。

 

そして、引き戸の押入れを折りたたみ式の引き戸に替えれば、クローゼットに改装できるというものです。

 

 

これがあるだけで、内装にイメージが大きく変わりますので、同じようなつくりになっている部屋にはおすすめのリフォームです。

 

外装のリフォーム

外灯

この設備も、とても大切なものだと、私は考えています。

 

理由は、建物全体のイメージを左右するものだと言っても過言ではないからです。

 

夜、暗くなってから、仕事や用事で、自宅に戻ってきたときに、外灯がついていないと、建物(アパートやマンション)の場合、とても暗く感じます。

 

 

敷地が広く、建物が大きい場合、戸建と違い(帰宅時に、戸建でも外灯が点いていると、ほっとしますが、戸建は外灯は設置してあっても点ける、点けないは入居者の自由)特に、暗く感じます。

 

自宅の近所の賃貸物件(他の方の所有)のパーキングには、洋風の洒落た外灯が複数あります。

 

それがあるだけで、その物件の価値、イメージが上がっているように思います。

 

 

サイディング

建物のイメージは、建物のデザインや外壁によって大きく変わります。

 

入居希望者が、ネットや、実際の内覧で、建物の画像や、実際の建物を見た最初の印象が、数多くある賃貸物件の中から、自分が住む場所を決めるときの大きな要因になることは多いのではないかと思います。

 

なぜなら、自分の部屋を出た後、帰宅のときに、その建物を毎日間近に見るわけですから、デザインが古かったり、カビやコケなどの汚れ、ペンキのはがれ、階段の金属てすりのサビを毎日見ることになれば、気にならない人(特に男性)もいますが、嫌気がさしてくるからです。

 

 

でも、築年数が古くても、リフォームで手入れがされていれば、建物の外観というものは、見違えるほど綺麗になるものです。

 

私の木造アパートは、中古でしたが、前のオーナーが不動産業者(複数の収益不動産を法人名義で所有している、収益不動産経営のプロ)でしたので、私が購入するちょうど1年ほど前に外壁を全面的にサイディングでリフォームし、屋根や、内階段の金属の手すり部分の塗装も全部行っていました。

 

ネットでこの物件を購入前に検索していたときに、サイディングをする前の外壁の状態の画像を見たのですが、良い意味で大きくデザインが最新式のものになり、前の外壁と比べ見違えるほど良くなっていることが分かりました。

 

 

まとめ

今回、「 不動産経営を成功させるリフォーム10項目のやり方 」を取りあげてみました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

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