不動産投資で、合法的「詐欺」にあわない為の対策

不動産投資

 

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

今回、「 不動産投資で、合法的「詐欺」にあわない為の対策 」と題して、これまでの不動産投資経験を元に解説していきますので、是非、最後までご覧ください。

 

みなさん、不動産投資で詐欺というと、どのような状況を考えますか。手付金を持ち逃げされるとか、架空の不動産売買で、頭金を騙し取られるとか、そのようなことを想像しますよね。

 

でも、世の中、合法ではあるけれど、実質的には、詐欺まがいの不動産取引というのも存在します。このような詐欺の場合、自分が購入した不動産投資用の不動産の取引が詐欺まがいだと気づくのは、購入してから、すぐではないというのが、なかなか厄介なところです。

 

このような目に、みなさんが遭わないよう、これまで苦労して積み上げてきた努力、貯金を失わないよう、一緒に考えてみたいと思います。

 

不動産投資の誇大広告で詐欺にあう?

 

結論からいうと、不安心理につけこむような不動産投資の広告で詐欺にあう可能性は大いにあり得るということです。

 

不動産投資の広告には投資用不動産を販売する会社は、様々なメディア媒体を通じて、広告を設定します。

 

そして、それを軸に、マーケットの拡大を試行し、潜在的顧客層にアプローチし、販売機会を獲得していくことになります。

 

 

その広告内容には、様々なものがありますが、自己予算が少なくても不動産投資が出来るなどのキャッチコピーで、不動産投資のハードルを下げて、誰でも不動産投資が出来ることをアピールするものです。
でも、不動産投資は、果たして本当に自己予算が少なくても、誰でも出来る投資なのかを、よく考える必要があります。

 

不動産投資は失業の備えになる ?

 

不動産投資の収入は、変化がいまだかつてなく速い世の中では、不測の事態の備えになると思います。

 

今回のテーマから離れますが、今後予想される社会情勢を考えてみたいと思います。この先の10年は、過去いまだかつて経験されたことがないような社会変化が予想されます。

 

その大きな要因は、AI(人工知能)の本格的な台頭を近い将来迎え、それに伴い、現在の雇用環境が劇的に変化するというもの。

 

 

今、私たちは、未曾有の社会変化の過渡期に生きています。それは、過去の産業革命以上のものとなる可能性が大きいです。

 

AIが、我々の社会にあらゆる面で浸透し始めると、これまで人間でしか遂行できないと考えられてきた分野の仕事が、AIに取って代わられます。

 

特に、知識集約型の職業、たとえば、弁護士。法律とそれまでの判例の知識の蓄積は、記憶が薄れやすい人間よりも、膨大な情報を正確に漏れなく蓄積出来るAIの方が秀でています。

 

 

税理士や、司法書士、弁理士のような士業と言われる仕事は、今後、人工知能に取って代わられる公算が大です。

 

それ以外の職においても人間が排除され、今後10年の間に現在存在する職業の47%が自動化されてしまうというのが、イギリス、オックスフォード大の研究により言われています。

 

 

そうなると、職を失い路頭に迷う人が大勢でてくることは想像に難しくありません。

 

いつ何時、勤務先の会社が突然倒産したり、AI人工知能の普及により、解雇になるか分からなくなる社会の到来がもうすぐ来ることを考えれば、現在の仕事以外の副収入をあらかじめ確保しておくことは、将来、大きな助けになることは間違いありません。

 

大きな社会変化には自助努力で対応するしかない

 

AI人工知能の社会への急速な浸透により、多くの人が失業する状況に直面しても、国や行政は、財源不足で、十分な雇用対策は構築出来ません。そのため、将来的な収入不足には個人、個人が自助努力で対応するしかありません。

 

また、そのような状況で困窮した人たちを救済する手段、セーフティーネットを政治や行政が構築することは難しいと思います。

 

AIの社会への浸透するスピートが早ければ、早いほど、その対策を講じることは、困難だと言えます。

 

 

何故なら、政治や行政、民間において、AIが台頭してきた場合を想定した対策案を検討している情報は、現時点で一切聞かれないからです。

 

雇用創出の問題は、いつの時代でも容易に解決出来る問題ではありません。

 

近未来における、そのような社会の到来を念頭に、社会の仕組みをシュミレーションしている人たちは、恐らく、一部の学者を除いて存在していないと考えるべきでしょう。

 

 

そうであるならば、AI時代を生きて行く世代に人たちは、自助努力でその社会を生き抜いていくしかないということになります。

 

新型コロナが発生したばかりのとき、東京都の小池知事が、ウィルス感染拡大を封じ込めるために、飲食店の開店自粛を要請し、休業補償をすると宣言しました。

 

しかし、ある時から、飲食店の自粛を強く求めなくなりました。それは、休業補償を継続するために、そして、その後想定される事態に対処する財源が全く足りないことに気づいたのでしょう。

 

 

都民の生活を守る重責を担う立場であり、また、他の地方自治体に対する影響力の大きさを考量すると、その首長であるならば、最初から、気づくべきだったと思いますが。

 

このような都政の対応力不足の事例からも、あらかじめ想定していないことが起きた時の、行政の対応力の無さが分かります。

 

月に20万円の補償では、家賃の高い都内の店舗では焼け石に水で早晩店を廃業する人が大勢でてくる。そして、店をたたんだ人たちは、他に仕事を簡単に見つけることは難しいのだから、失業保険を求める。

 

 

しかし、新型コロナのワクチンや特効薬が開発されるのに1年はかかります。

 

そして、それが1億人近い数の一般市民に行き渡るようになるのは、さらに1年以上かかります。

 

そのため、どれほど最短で見積もったとしても、現在の新型コロナを収束に導くためには、2年かかります。

 

そうすると、失業保険が最長1年で、その後は、生活保護に頼らざるを得ない人たちが大挙して、都の窓口に押し寄せることになります。

 

 

新型コロナが発生する前でも、行政は、生活保護を申請しに窓口に来る人たちを理不尽な理由で厄介払いするような措置を講じてきました。

 

そのことからも新型コロナで、店や会社を廃業して、生活に困窮した大量の困窮者に対応出来るだけの財源が十分あるわけはありません。

 

さらに付け加えると、現在流行っている新型コロナウィルス収束以降に、インフルエンザ同様、遺伝子の形を変えた新たなコロナウィルスが猛威を振るうことになれば、また同様の事態に対応する必要が出てきます。

 

 

ウィルスと共存した社会システムの構築をすることが、これからは求められてくる可能性が極めて高いということを念頭に、今後の人生計画を立てる必要があります。

 

不動産投資のキャッチコピー・情報・シナリオを疑う

 

人それぞれ、仕事内容、属性、資産状況により異なります。そのため、不動産投資を検討しているのであれば、不動産投資関連の広告にある、キャッチコピー・情報・シナリオが、どの程度、自分のライフ・プランに沿ったものか、その内容にどの程度妥当性があるかを精査することが必要です。

 

 

「税金対策になります」

という広告は、年収が1千万を超えているような高所得者を狙ったものであり、中所得以下の人には関係ありません。

 

「頭金が無くても全額銀行融資で不動産投資が始められます」

新築であれば、不動産価格の100%を融資してくれる銀行があります。でも購入した後の不動産投資のシナリオはどのようになるのでしょうか。

 

 

 

 

「 新築だから、空室の心配は無い 」を疑う。
都内の新築物件で実際にあった話です。山手線沿線に近く、好立地であるとの売り込み文句。購入後、まったく入居が決まらず、長期間空室が続いたというケース。
入居が決まらない理由は、部屋の占有面積が、狭いというもの。その狭さから、新築ではあるものの入居検討者から敬遠され、空室が長期間続いたというわけです。
このように、新築であっても、間取りが特殊だとか、立地が変わっているとか、通常と異なる条件の物件の場合、入居者が集まらないことがあるので要注意です。
占有面積が狭いにもかかわらず購入した人は、平均的な広さがどのくらいなのかを事前によく調べていなかったことが失敗した原因です。
新築でも空室が長引く可能性が高いケースがもう1つあります。それは、同じエリアに、同じような物件が乱立している場合です。
これは、ネットで賃貸物件情報を検索すれば、同じエリアに同じ間取りの部屋の空室がどれだけあるかを見ることにより、競合状況が確認できますので、購入を検討するときは、必ず確認することをおすすめします。

競争が厳しいエリア
は、購入後、年数が経てば経つほど、建物や部屋の経年劣化により、購入後の新築物件への競争力を失います。
そのため家賃水準の下落圧力が高まり、急速に収益力が下落し、融資を受けて購入した場合、家賃収入だけでは毎月の融資返済ができなくなり、給与収入から補う必要が生じます
サブリースなので、万が一入居者が入らなくても、融資の返済のために給与所得から支払う必要が無い方法であれば大丈夫との広告。

 

サブリースの条件は、物件により異なります。

 

でも、たいていの場合、数年ごとに家賃支払い金額の見直しが行われ、オーナーの了承が無くても、サブリース会社が独断で条件を変更できるようになっているので、注意が必要です。

 

 

サブリースの契約条項は、契約前に取り寄せて、理解、納得が出来ない場合は、解消するまで契約を締結するべきではありません。

 

不動産経営が、老後の生活資金になるのかを疑う

 

収益用不動産を購入して、老後の生活資金に備えるというプランを軸に販売広告を打って、収益用不動産が販売されているケースで、収益不動産を購入し、不動産経営により、もたらされる収益が老後の生活を支えることが出来るというシナリオが成立するかどうかは、条件次第です。

 

 

たとえば、定年まで10年の50歳の人が、価格が3千万のワンルーム物件を頭金2千万円で購入した場合。

 

平均寿命が80歳で余命30年を前提とし、向こう15年以内に融資をすべて返済し、返済した時点で売却、別の中古ワンルームを現金で購入する計画。これは成立する可能性は大です。無難なプランではないでしょうか。

 

別のシナリオとして、30歳の人が頭金ゼロで、30年ローンを組んで、定年60才を過ぎて、ようやく現金が手元に残るという投資プラン。私は、個人的見解としては、おすすめ出来ません。

 

 

理由は複数あります。

 

30年後の建物の状況。これを想像する良い方法があります。

 

それは、今、築30年のワンルーム物件を見ることです。

 

もちろん、築30年であったとしても、立地が良く、建物の外観も綺麗に修繕されている、内装も最新のものになっている、30年前には無かった、オートロックも後付けで設置されているのであれば良いのではないかと思う方もいると思います。

 

でも、1つ、どうしても変えられないものがあります。何だと思いますか?

 

それは、間取り、部屋の広さです。

 

これを変えるには、建物全体を取り壊して、新築するしかありません。

 

これが築30年のワンルームマンションの決定的な欠点になります。

 

そして、30年後に、どうしてもワンルームを売って現金化したいと思っても、買い手が見つからない場合、どうなると思いますか。

 

 

これ、実は、投資用マンションだけでなく、居住用マンションでも同様のことがあてはまるケースが存在します。


それは、マンション・オーナー高齢化により生じる深刻な問題です。

 

マンション所有者に生じる義務として、大規模修繕に関わる、毎月の修繕積立費の支払いがあります。

 

オーナーの高齢化、築年数の経過に伴い、修繕積立費を支払わないオーナーが発生するケースが出てきます。

 

その場合、未払いの積立費を回収するために裁判所に申し立てを行い、その物件を差し押さえ、物件の売却金で、補填するのが通常の手続きになります。

 

 

しかし、収益用マンションで築30年を超え、入居率が著しく低下しているような物件の場合、物件を差し押さえて、競売にかけても、応札が無く、売却できない可能性が出てきます。

 

ワンルームマンションが、そのように修繕費の未払いの状態が増加する状況に陥ると、それ以外のオーナー1人にかかる修繕積立費の毎月の支払い負担額が当然のことながら増額されます

 

単純な例を出しますと、当初、総戸数50戸の物件で、月に3万円の管理費と修繕積立の支払いをしていたのが、管理費と修繕積立を滞納するオーナーの数が半数の25人となるとどうなるでしょうか。

 

 

競売でも買い手が見つからない場合、残り25人が負担する毎月の管理費と修繕積立の金額は、倍の6万円になります。総戸数が少ない物件の場合、更に、その分、その増額分が大きくのしかかります。

 

このように、ワンルームマンション経営に大きなリスクがあることを、ワンルームの販売会社が知らないわけはありません。

 

20年後、30年後の社会情勢のリスクという不確実性があるので、販売会社は、物件は保有せずに全戸販売するのです。

 

 

広告されている通り、バラ色の将来が保証されているのであれば、販売会社は、全戸販売せずに、会社名義で総戸数のいくつかを自社で運営するはずです。

 

将来的に必ず来るリスクを避けるために、販売する時点で、全戸売り切り、利益を確定し、確保するというのが、販売会社のセオリーなのです。

 

 

ワンルームマンションを新築を、頭金ゼロで自己資金が少ないという理由から、敢えてチャレンジするのであれば、どんなに長くても、15年経ったら、いつでも売却できるよう、貯金をするようにおすすめします
戸数は限られているので、難しいかもしれませんが、ワンルームをどうしても購入するのであれば、新築を買うよりも築5年くらいの築浅物件を買う方がお得です。

 

新築の価格には、市場価格に広告費用と販売管理費(営業費用)が付加されているので、割高だからです。中古になると、市場価格で、新築のようにそれ以外の費用が付加されないためです。

 

 

「ババ」ぬきゲームに巻き込まれないために

 

ババぬきゲームに巻き込まれないためには、周到な出口戦略が必要不可欠です。

 

それができない場合、ワンルームマンション投資の「ババ」ぬきゲームに巻き込まれるリスクが高まります。

 

 

バブル時期に建設された、スキーリゾートマンションでは、「ババ」ぬきゲームにはまって抜け出せない人がかなりいるようです。

 

バブルがはじけて、マンション・ローンや、管理費、修繕積立金を支払えなくなる人が大量に発生しました。

 

また、売却しようにも買い手が見つからず、大量の他の未納オーナーの影響で、管理費、修繕積立金の毎月の支払額が、跳ね上がり、負担増に悩みながらも、不動産を処分出来ないアリ地獄にはまってしまっているケースです。

 

 

中古収益不動産売買における情報の非対称性による合法的な詐欺を回避するためには

 

中古収益不動産売買における*「情報の非対称性」による合法的な詐欺を回避するためには、徹底的な自己努力によるリスク管理が必要です。

「情報の非対称性」市場における各取引主体が保有する情報に差があるときの、その不均等な情報構造のことです。

「売り手」と「買い手」の間において、「売り手」のみが専門知識と情報を有し、「買い手」はそれを知らないというように、双方で情報と知識の共有ができていない状態のことを指します。

不動産投資市場での「情報の非対称性」は、売主が不動産業者である場合、売買の対象となっている物件で、売主が持っている専門知識、物件情報(買主が知らないと取引が不利になるようなこと)を買主が知らないと不利になるようなことを、物件を買主に売るためにあえて知らせない、教えないような状況のときに発生します。

 

購入を検討している対象不動産の情報は、売主が開示しない情報はすべて、買主が知り得ない情報です。

 

 

また、仲介業者は、不動産に関するプロで、多種多様な不動産取引の実績とノウハウの蓄積があります。

 

買主が普段不動産業界に携わっていないために不動産についての知識が圧倒的に不足しているのであれば、情報の非対称性により、不利な状況のもと購入することを強いられます

 

そのため、不動産投資初心者は、常に情報収集を行って、不動産投資の知識修得に努め、投資用不動産の購入を検討するときには、念には念を入れる、石橋を叩いて渡るよう、慎重を期して投資用不動産を選定することが肝要です。

 

 

詐欺を避けるために、行うべき重要な確認とは ?

 

新築と異なり、中古物件の戸建て、一棟物(木造・RC・鉄骨)の場合、柱などの主要構造部分を始めとする建物に、売主が所有している間生じた問題、基礎が傾いた、シロアリで柱が腐食し修理した、屋根や壁に雨漏りがあり修繕したなど、すべての履歴について売買契約をするときに口頭で説明する義務があります。それを必ず確認しましょう。

 

私が購入した中古木造アパートの場合、売主が所有している間に外壁を全面的に、サイディングを設置しました。

 

そのため、私は、今後のメンテナンス、設置時のおおよそ仕様やグレードを把握するために、設置会社と、総工費用額の情報提示を売主に求め、それを受けとり確認しました。

 

 

詐欺を回避するための方法とは ?

 

不動産関連業務を本業としていない、投資経験の無い、または浅い、投資家が、不動産業者と対等な取引をすることは不可能なので、中立な立場にある不動産のプロのアドバイスを受けることが大事です。

 

不動産業者を相手とする不動産取引は、不動産取引経験や法律知識の蓄積があり、生半可な付け焼刃の不動産知識で太刀打ち出来るものではありません。

 

これは、情報の非対称性が適用される典型的なパターンであるため、不利な取引条件で契約することを回避するためには、自分が関わる不動産取引の背景にある重要な要素を見抜く力が必要不可欠です。

 

 

そのためには、中立的な立場からアドバイスすることが出来る不動産関係の専門家からアドバイスを適宜受けることが、不動産取引のおけるリスク回避に有効です。

 

私は、不動産を実際に購入する前に、賃貸不動産メーカーに長年勤務している学生時代の友人にアドバイスを求めました。
そして、購入を検討している物件の土地の境界線に、境界石が無いのであれば、売主に隣地地主から、境界石を打ち込む許諾を得て、その費用を買主である私と折半することにしました。

 

 

これは、不動産においては、境界線に関係した、隣地地主とのトラブルが多いことを念頭に、将来的なトラブル回避のために実行した対応策です。

 

収益不動産の売買契約を締結する前にやるべきこととは?

 

収益不動産の売買契約を締結する前に、事前に契約書を取り寄せる理由は、不利な条項、不明な点をあらかじめチェックし、不利な条件で契約することを回避し、リスクをコントロールするためです。

 

 

収益用不動産の購入をしたことが無い人にとっては、不動産売買の契約書を見るのは、一生のうち何回もあるわけではないので、契約の当日まで契約書の内容があらかじめ想定出来ている人は少ないと思います。

 

売主がたとえ、自分同様サラリーマン兼業の不動産経営者だとしても、売主側の仲介業者は、海千山千の不動産業者です。

 

 

 

仮に、不利な契約条項に自分側の仲介業者が気づかなくても、その責任を仲介業者のせいには出来ません。そうするには、裁判で争うしかありませんが、それには相当の時間と労力がかかります。

 

また、よほど悪質性が高いことを証明出来なければ、裁判を起こしても勝ち目はありません。

 

なぜなら、契約書に書かれていることは一旦押印して署名してしまえば、買主は契約書のすべての条項に合意したことになり、その条項は合法化されてしまうからです。

 

そのため、あくまでも、買主である自分が、不動産売買契約の責任を負わなければならないので、契約は慎重にしなければなりません。

 

 

事前に契約書を取り寄せて内容確認したときに、不明な点があれば、売主側にきちんと確認をとり、納得出来るものでなければ、曖昧な部分が契約後に深刻なトラブルに発展する可能性があります。

 

また、契約当日に提示された契約書の内容に、あらかじめ取り寄せて確認した契約書と異なる点が無いか、念入りに照合する必要があります。

 

不利な条項を買主に承諾させるために、敢えて契約前に買主に渡していた契約書には不利な条項を記入せず、契約時に、契約内容を差し替える悪徳な不動産業者もいる可能性があります。

 

 

それをあらかじめ想定して、契約当日の契約書の内容を隅から隅まで念入りに照らし合わせて、確認することは必要不可欠です。

 

万が一、契約条項の一部が変更されている場合は、変更内容に納得できるまで契約すべきではありません。融資の実行日を変更することを銀行は嫌がりますが、事情を説明して、契約を延期することが場合によっては必要です。

 

いくら悪徳な契約条項であったとしても、自分が印鑑をついて契約すれば、自分が契約内容に同意したとみなされ、法律上は有効になってしまい、契約後に裁判をしても、契約を撤回することは出来ません。

 

 

もちろん、建物の瑕疵を売主が知っていながら、買主に契約前に伝えていないことが発覚した場合は、それなりの賠償責任を売主が取ることになります。

 

あせって契約すると、数百万円、数千万円のリスク、破産のリスクがあるということを肝に銘じることが必要です。

 

 

不動産の売買契約書には、取引において、土地の広さを公簿に基づく契約か、それとも実測に基づく取引かを明確にする条項が必ずあります。

 

将来的な売却の際に、土地の正確な広さが売却価格に大きく影響すると考えられるときには、契約前に売主、買主費用折半で、測量を行い、実測で土地の広さ、形状を正確に把握することをおすすめします。

 

 

将来的に、キャピタルゲインの獲得を目指すような収益用RC一棟マンションや、駅近の立地の良い不動産、居住用の不動産を購入する際には、土地の広さが直接そのまま、売価に反映されるため、当該取引を公簿に基づいたものにするのか、測量をやり直して、それに基づく実測に基づき、売買契約をする取引形態にするのかを慎重に見極める必要があります。

 

土地の開発が昔の場合、測量技術が正確でない可能性があります。

その場合、公簿に基づき購入してしまうと、売却するときに買主が測量のやり直しの要求に応じたあとに、土地の広さが公簿で示されていた広さよりも実際には狭かったりすると、想定していた金額で売却することが出来なくなり、不利になります。

 

 

まとめ

「 不動産投資で、合法的「詐欺」にあわない為の対策 」について、みなさんと一緒に見てきました。

 

いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

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それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

 

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