サラリーマン副収入獲得・不動産投資で失敗しない、おすすめ本とそこから学んだ3つの大事なこと

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

 

「サラリーマン副収入獲得・不動産投資で失敗しない、おすすめ本とそこから学んだ3つの大事なこと」

 

と題しまして、

 

私が実際、サラリーマンの仕事を続けながら、不動産投資を開始する前、リスク回避のために読みました本を紹介したいと思います。

 

 

 

 

サラリーマンが副収入を得るために、不動産投資をする人が多くなってきていますが、その失敗を回避するための情報収集として、本を読むことは、転ばぬ先の杖の役割を果たすと思います。

 

副収入を得たいサラリーマンが、不動産投資で失敗しないためのおすすめ本 :「 サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣 」藤山 勇司著

 

サラリーマンとして、不動産投資をどのようにやるのか?

 

 

 

 

私がこの本を読んだときには、まだ、今ほど不動産投資に参加する人が日本では少なかった、15年ほど前でした。そういったことでは、サラリーマンが不動産投資をする概念を作り出した、草分け的存在です。

 

アマゾンの書評を見ると賛否両論です。著者の藤山氏は、一部上場企業の商社マンとしてサラリーマンをやりながら、不動産投資を始めた人なので、一般常識を持ち合わせた人です。

 

 

 

その後、氏の勤務先である商社が倒産したことをきっかけに、その当時、給与所得以上の収入を不動産から得ていましたので、奥さんの承諾を得て、脱サラして、不動産経営を専業としたという経緯を経たあとに書いた本です。

 

そのため、サラリーマンの仕事をしながら副業としての不動産経営というよりも、専業者としてマインドで綴られている箇所が本の中では多いですが、不動産投資初心者には参考になることが多いのでおすすめです。

 

 

 

藤山氏の不動産投資のスタンス

藤山氏の不動産投資の基本的なスタンスは、キャッシュフローを重視した、利回り重視で、平均的な市場価格より格段に安い物件を購入して、高利回りの不動産経営を行うというものです。

 

そのため、利回りが低く、キャッシュフロー上は、経費を差し引くと、手元に現金が残らない状態であっても、立地が良く、築古ではないRCコンクリートマンションを購入して、数年後に土地値の値上がりを狙うキャピタルゲイン重視や、OPM(Other Person Money:入居者の家賃で融資返済を行う投資)で融資返済を継続した数年後に売却し、換金する投資スタイルとは異なります。

 

 

 

 

自分でも競売物件に応札

では、どのように氏が格安物件を手に入れるのかというと、1つには、競売物件です。それを格安で購入し、室内外の修繕を行ったあとに、入居者を募集して運営するのです。それで、私も会社を休んで、地方都市まで飛行機に乗ってわざわざ入札に参加しました。

 

不動産投資素人の私が、この本を読んで、競売物件購入のことを知ったときは、結構なカルチャーショックのような印象をうけました。

 

 

 

それで、その後、それに習い、私は、とあるターゲットとしているエリアの競売物件を管轄裁判所のホームページから情報検索して探し出し、応札した経験があります。

 

その物件は、そのエリアでは、高級住宅地に類されるところにあり、会社を休んで、わざわざ1泊して、見に行きました。RCのファミリーマンションで、レンガの外壁タイルのおしゃれな外観でした。

 

 

 

まだ、その当時の所有者が居住中でしたので、中は見ることは出来ませんでしたが、確か、少し裁判所のホームページに現況を伝える画像がありました。

 

私は、確か、最低落札価格に近い価格で応札したと思いますが、落札には至りませんでした。落札者発表の裁判所の会場にも当日足を運びました。

 

 

 

 

普通の会社員も居たように思いますが、ほとんど、不動産業者とおぼしき人たちが多かったです。落札出来なかったと思われる業者が不機嫌そうに、会場から立ち去ったのを覚えています。

 

落札出来ず残念であった一方で、私としては、ホッとしました。

 

 

 

なぜなら、競売物件は、元の所有者が融資の返済が出来なくなったり、固定資産税を滞納して差押えにあったあとに競売にかけられるケースが大半です。

 

人の不幸につけこんで、利益を得たとしても、どこか私個人としては、すっきりしないし、その思いを持ちながら、継続的に、その物件を所有していくことに抵抗を感じるからです。

 

 

 

そのようなこともあり、私が競売に応札したのは、過去その1回だけです。

 

大きな利回りを得るために、格安物件を見つけるのは簡単ではない

 

 

 

 

藤山氏は、投資用不動産を格安で取得する手段としては、自分の足で探すことです。しかし、これは、これだけ不動産投資に興味がある人が増加すると、良い物件の競争が厳しく、なかなか現在は難しいのが実状です。

 

良い物件ほど、市場に出回る前に売れてしまう

 

 

 

 

本当に良い収益用不動産は、ネットに掲載される前に売却されてしまうのが普通です。これは、氏の本にも確か書いてあったことです。

 

誰かが所有している不動産物件情報が仲介会社に伝わると、優先的に、投資用不動産を検討している、または、購入する可能性の高い、すでに不動産投資を行っている家主を多く知っている、普段付き合いのある不動産業者に連絡するからです。

 

 

 

その理由は、そうした方が時間的にも早く売却できる可能性が高いからです。

 

そのような家主は、別の物件の紹介を受けて、銀行融資を受けようとすると、既に銀行と長い年数の付き合いがあり、信用関係が構築されているので、融資の審査が通りやすく、そうでない人と比較すると格段に早いタイミングで売買が成立します。

 

だから、一般的な不動産市場に出回る前に、優良な投資用不動産物件ほど、売買が成立してしまうことが多く、その他の一般的な購入者は、何かしらのハンデや欠点がある不動産しか検討対象として情報収集できないことになるのです。

 

私が購入したアパートの売主は、業者

私が購入したアパートの売主は業者でした。売買契約書上の売主は、その会社でした。

 

 

 

 

その会社の社長に会いに、その会社に行ってみると、会社名義の自社ビルでした。何の飾り気もない、無機質な感じが漂うビルでしたが、その都市では、中心地に所在していました。

 

事務所の中に案内されると、事務用のテーブルと、パイプ椅子が並んでいるだけで、普段使用している感じではありませんでした。

 

 

 

 

色々話しを聞いていると、私が購入したアパート以外に複数の収益用不動産を会社名義で所有しているようで、そのうちの1件を売りに出していたのです。

 

その会社は、法律上会社の形態をとっているものの、社長以外の社員はいない、いわば個人事業主が経営している会社のような感じでした。

 

 

 

自社ビルは、どこか薄暗く(電気代の節約のためか)、普段来客が無いので、応接室も無く、広い自社ビルはがらーんとしていて、本当に殺風景でした。

 

社長の表情は、どことなく暗く、得体の知れない感じでしたが、その筋の人のような、悪い感じでもない一方で、何を考えているか、その無表情な顔つきからは想像がつかないように見えました。

 

 

 

 

不動産の売買の話しを始めると、そこはやはり、プロとしての余裕と、無駄が一切ない言葉遣いから、不動産取引においては、これまで長く、そして回数をこなしている、海千山千の雰囲気を醸し出していて、こちらも隙は一切見せられない、緊張感のある会話をしました。

 

今になって考えてみると、その社長が、複数所有する収益不動産を売却する可能性としては、2つ考えられると思いました。

 

 

 

 

 

1つは、手持ちの現金が少なくなってきたので、会社の運用資金、もしくは生活上使用するお金として、不動産を現金化するという可能性。

 

もう1つは、私に売却した物件は、競売か、任意売却による購入したものの、プロの不動産業者からすると、問題と思われることがあり、所有し続けるには、リスクがあるので、早く売却して処分し、自己の複数ある不動産物件ポートフォリオを入れ替えるというもの。

 

私が今、その当時、どちらの可能性が高いと思うかというと、実は後者です。

 

 

 

 

 

私が購入したアパートの不動産登記の履歴を見ると、その社長である売主が所有する前は、やはり、会社名義で所有されていて、その会社が土地から購入して新築として建築したようでした。

 

でも、何らかの理由(会社の業績不振、アパート経営の不振)に起因して、任意売却。

 

または、融資返済、固定資産税の支払いが長期に滞り、競売にかけられた、当該物件を売主である、その社長が購入した後、私に転売したのではないかと思います。

 

 

 

 

先ほど、競売物件のデメリットについて、触れましたが、不動産競売や任意売却の場合のリスクは、私が応札したRCマンションよりも、私が購入した木造アパートの方が場合によっては大きくなると思います。

 

その理由は、居住用の分譲マンションの場合ですと、競売にかけられている人以外に居住者が複数いるからです。

 

 

 

 

 

そして、その人たちが、きちんと修繕積立費を毎月支払っている限りにおいては、計画的に屋上や建物の防水、外壁、水周りの修繕を行っているため、築40年以上経過しているような鉄筋コンクリートマンションでもなければ、居住が困難になるほど、著しく建物の状態が悪くなることは無いからです。

 

その一方で、木造アパートの競売、任意売却を経て売りに出されているケースはどうでしょうか。競売、任意売却に至るまでの途中のプロセスとしては、資金不足が発生しているはずです。

 

 

 

 

 

そして、資金不足になっていたとすると、その間に発生していた、要修繕個所が資金不足から、全く対応されていない、もしくは、応急処置程度で済まされていて、更なる修繕の必要性が残っている可能性もあります。

 

木造アパートの場合、屋根や、外壁、内装設備の修繕義務は、家主にあって、部屋を使用している入居者ではないというのが、分譲マンション(一棟ものの収益用RCマンションとも異なります)の内外装の修繕とは大きな相違点となります。

 

 

 

 

 

また、中古の木造アパートの場合、建物の修繕履歴の全容を把握し難いというのが、問題点として挙げられます。

 

車の場合ですと、整備記録がどれだけ、時系列的に、そして全ての期間を網羅的に残っているかにより、修理箇所、パーツの交換箇所とそのタイミング(交換時の走行距離)、整備した工場の場所(ディーラー車検、民間車検場、ユーザー車検など、整備を受けた整備場の技術水準)が確認できます。

 

 

 

 

しかし、不動産には修繕の履歴を記録する帳簿を保存する義務無いために、売主から、売主が所有していた期間の、建物の瑕疵や、修繕箇所、入居者の入居中のトラブル(自殺や、殺人事件の履歴、家賃滞納履歴、不法占有者の有無、隣地との境界線の問題など)を口頭の説明で聞き出さなければなりません。

 

建物の不具合については、売主が状況を把握しながら、自ら買主に説明をしなければ分からないだろうとの判断の元、売買契約時に、故意に説明責任を果たさず、不具合を隠す場合は、厄介なことになる可能性が高いです。

 

 

 

 

 

自分が自宅として住むための中古居住用不動産の瑕疵担保期間は通常1年間で、それ以降に発生した建物の不具合については、売主が責任を負う必要がありません。

 

投資用不動産については、売主が不動産業者である場合、売主が個人、または、不動産業以外の仕事をしている場合は瑕疵担保期間より、長くなります。

 

私の場合、売主が不動産業者であったため、通常より長い瑕疵担保期間が契約上設定されました。

 

 

 

 

 

そして、その期間中に入居者から雨漏りのクレームが入りました。雨漏りのトラブルは、場合によっては、かなり厄介です。

 

理由としては、どこから雨水が侵入しているかを特定することが簡単ではないからです。どこか、屋根や壁に目視で確認出来るほどの大きさの穴が空いていれば、そこを補修すれば良いわけです。

 

 

 

 

しかし、雨水が目視できないほどの隙間から、染み渡るように少しずつ建物内部に侵入してくる場合、その経路を特定することが非常に難しくなります。

 

新築当初は、雨水が入り込む余地がないように施工されていたとしても、経年劣化による、屋根材、壁材、防水シート、柱、その他主要構造部分の湿気による膨張や収縮により、変形していく場合、どこがどのように、どれだけ変形しているのかを調べるのは大変骨の折れる仕事です。

 

 

 

 

 

幸い、私の木造アパートの雨漏りは、瑕疵担保期間に発生したために、その補修費用は全額売主負担でした。また、補修作業後は、雨漏りは全く発生しなくなったので、大変助かりました。

 

雨漏りがその後も継続するようであれば、入居者は嫌がって退居するだろうし、また入居しても、すぐに退居することが連続するようであれば、退居時と募集時に発生する多大なコスト、雨漏りの調査依頼と補修にかかる費用を考えると、大変大きな不動産経営上のリスク要因となります。

 

 

 

 

 

仮に、購入を検討している木造収益不動産が過去複数の家主により所有されていることが、登記上確認されるようであれば、建物の瑕疵については要注意です。

 

過去の売買において、十分な誠意ある、建物の瑕疵の説明責任が為されなかった可能性があるからです。

 

 

 

 

 

藤山氏が大切にしている収益金管理の考え方

藤山氏は、不動産投資で得た収入をしっかり自己管理をしています。そこが、氏がこれまで、厳しい不動産投資の世界でサバイブしてきた理由の1つだと思います。

 

普通、副業で不動産経営をしていて、手元に毎月お金が残るようだと、ついつい使いたくなってしまうものです。

 

 

 

 

氏は高収益の利回りの高い不動産を買うようにしているので、融資の毎月の返済をした後でも、かなりの現金が手元に残るはずです。

 

しかし、氏はそれをきちんと貯金にまわして、建物の修繕や、新規の不動産購入費用に充てるために、保全しておくのです。

 

収益用不動産から毎月得られる収益には、なるべく手をつけないことを氏は徹底しています。

 

氏は、本を執筆していた当時(今はどこに居住しているかは知りませんが)、都内の城東エリア、いわゆる、下町です。このあたりに住む利点があるからです。

 

当時氏が住んでいた中古マンションは、確か、格安で手にいれた中古マンションは、それを売却する場合、市価で売却しても高利回りを見込める収益用不動産として売れる物件で、且つ売却益が出る状況でした。

 

 

 

 

 

都内で、城東であっても、このような物件を購入することは至難の技です。

 

普通であれば、妻子がいて、それなりの収入があれば、年収で最大限組めそうな多額の住宅ローンを組んで、新築の自宅を購入するケースが多いかと思います。

 

 

 

 

 

氏の考えは、前にも触れましたが、住宅ローンに融資枠を使用してしまうと、収益用不動産の融資枠が少なくなってしまうので、住宅ローンは組まないというものです。いかにも氏らしい考え方です。

 

また、氏は、サラリーマンの時の限られた給与のときの生活スタイルを変えていませんでした。

 

普通の人であれば、年収ベースで数百万円増加すれば、その全部とは言わないまでも、3分の1位は使うことが多いのではないでしょうか。

 

 

 

 

氏が利回りの良い新規の物件を購入したのち、年収が大幅に増えても、変えるのは、奥さんに許可を取って、そのお祝いに晩酌のビールを1本余分に追加するぐらいだと、本で語っていました。

 

また、氏は車を所有せずに、タクシーを利用するとのことでした。何台も高級車を現金で買えるのにもかかわらず、タクシーで済ませて、余剰資金は全て、再投資にまわして、不動産を買うというのが氏のスタイルです。

 

 

 

 

 

私には真似出来ません。でも、それを踏襲していれば、今頃、とっくに脱サラして、リタイアしていると思います。

 

人間考え方はそれぞれ違うので、投資のスタイルも変わってくるかと思いますが、得た収益をその後どのように使用するかで、その後の成否、人生の方向性が変わってくるということは言えると思います。

 

 

 

 

藤山氏の不動産運営はマーケティングの観点が盛り込まれている

 

家賃設定

 

氏が提唱していたのは、賃貸市場での優位性を持つためには、まず、適正な家賃設定。氏は、安価で不動産を購入しているために、その分、家賃設定が柔軟に変更出来るという利点がありました。

 

 

 

 

 

氏が、本を執筆している時点で確か、全保有不動産を売却して現金化して、融資を一括返済したとしても、かなりの金額の現金が手元に残る計算で、既にリスクはゼロ。

 

そのような余裕があるために、市場の家賃相場よりも家賃を下げたとしても、資金に余裕があるために、問題が無いのです。

 

 

 

 

 

これが、融資の返済がきついと、家賃を安易に下げることは厳しいし、かと言って、空室が継続すれば、手元資金に余裕がない場合、精神的に追い込まれます。

 

氏は、空室が継続する場合には、仲介会社と相談して、家賃を下げることは厭わ無いポリシーです。

 

 

 

 

 

設備更新

 

藤山氏の方針としては、設備更新は積極的に行います。自己所有している不動産の部屋と同じような立地、築年数、間取りの競合不動産が自己物件のエリアにある場合、何らかの差別化をしないと、賃貸市場で淘汰されるリスクが高まります。

 

氏はそのような危機意識のもと、自己保有不動産の市場での価値を客観的に見極め、他の競合不動産にはあるが、自己保有不動産には無い設備を新規で付帯したり、既に付帯している設備を新型に更新することを徹底してやっているとのことでした。

 

氏は、設備更新にあたり、中古品を利用するなど、コスト意識を徹底させながら、取り組んでいました。

 

しかし、中古品の流用の場合、どの程度の状態の商品であるかを、自分で立ち合って確かめる必要性が生じます。あまり程度の悪い商品である場合、入居率の維持に支障が出ると私は思うからです。

 

 

 

 

 

特に、私のように、所有物件が自宅から離れていて、且つ、本業がサラリーマンとしての仕事である場合、休みを取得して、中古品の状態を確かめることは困難です。

 

また、程度の良い新古品でも、出回っている数が少ない場合、探すことにも手間と時間がかかり、兼業で不動産投資をする場合には、困難さが付きまといます。

 

藤山氏は、当初、サラリーマン兼業で不動産経営を開始したものの、後に専業となり、自分で部屋の修繕の大工仕事をやったりする時間があるので、中古品で設備投資をするだけの時間的な余裕があります。

 

 

 

 

 

私は、サラリーマン兼業不動産経営者としては、設備更新の際、ネットで割安感のある設備を購入し、遠方にあるアパートまで配送してもらいます。配送の際の立合いは管理会社の担当者にお願いしています。そして、工事は、管理会社に紹介してもらった業者に設置してもらうようにしています。

 

これであれば、会社を休まず、コストをある程度抑えて、設備更新をすることが可能なので、兼業で忙しい方には、この方法をおすすめしたいと思います。

 

ワンルームマンションの場合、自分が保有する建物には他の所有者の部屋もあるため、自分だけが、大掛かりな設備更新をするわけにはいきません。

 

 

 

 

 

最近のワンルームマンションは全てオートロックになっていますが、一昔前のワンルームでは、オートロックがついていない所もあります。

 

だからといって、自己負担できたとしても、自分の判断だけで、勝手にオートロックをつけるわけにはいきません。他のオーナーの同意が必要となります。

 

それに対し、木造アパート一棟、戸建を所有している場合、建物と土地全体を一人で所有しているため、アパートであれば、必要に応じ、アパート用オートロックをつけることは可能です。

 

 

 

 

 

まとめ

 

「サラリーマン副収入獲得・不動産投資で失敗しない、おすすめ本とそこから学んだ3つの大事なこと」

 

と題しまして、

 

本を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。

 

参考になったところがあれば幸いです。

 

 

 

 

 

この記事に書けなかった重要な不動産情報をお知りになりたい方は、下記、メルマガに登録してみてください(解除はいつでも可能です)。

 

また、不明な点、質問したいことなどあれば、ご遠慮なく、下記、無料相談窓口から、お問い合わせください(名前の登録は不要です)。

 

マーティンのメルマガ

メルマガ
私マーティンが、メルマガをお届けします。 不動産投資に役立つ関連情報、最新の不動産投資情報を発信していきます。 登録は無料で、配信の解除は随時可能です。 お申し込みはこちら。

無料相談を受け付けています

不動産投資 無料相談受付
不動産投資サバイバーのマーティンです。 この無料相談受付は、みなさんが、これから不動産投資を検討するにあたり、疑問に感じていること、または、既に不動産投資をしているものの、悩んでいることに、お答えするコーナーです。 お気...

 

 

 

それでは、また。

 

不動産投資サバイバーのマーティンでした。

コメント

タイトルとURLをコピーしました