サラリーマンの副業としての不動産投資

不動産投資

不動産投資サバイバーのマーティンです。

サラリーマンが副業として不動産投資をする場合のメリット、デメリットを私の不動産投資経験から、お話していきたいと思います。

サラリーマンが副業として不動産投資をする場合のメリット

管理委託による時間の節約

管理を委託すれば、 管理に必要な時間が軽減され、サラリーマンとして、本業をこなしながら、給与所得以外の収入を得られます。

OPMを利用できる

不動産の購入時に金融機関から融資を受けた場合、その返済は、入居者の家賃(O: OTHER, P: PERSON, M: MONEY: 他人のお金)で賄われ、不動産のオーナーは物件の管理さえしていれば、収入が得られるビジネス、不労所得になります。

ミドルリスク ミドルリターン
金融取引である先物取引やFX取引は、かけられるレバレッジが20倍以上でリターンが大きい分、損する金額も非常に大きくなり、ハイリスク ハイリターンです。それに対して、現在の銀行の不動産融資方針では、3倍のレバレッジがまだ1つの目安です。そのため、先物取引より、リスクの度合としては低いと考えられます。しかしだからと言って、リスク管理を怠ると、失敗するリスクが高くなるので油断は禁物です。

減価償却ができる
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不動産収益から減価償却費用を差し引くことで、利益を圧縮し、税金の支払い額を抑えることが出来ます。サラリーマンであれば、一定の控除額が利益から差し引くことが出来ますが、その費用は限られている一方で、不動産収益から控除出来る減価償却費用は金額が大きく、メリットが大変大きいです。

経費で利益を圧縮できる
不動産投資では、不動産経営にかかった様々な費用を確定申告で経費計上することで、所得税や市民税を圧縮することが出来ます。例えば、物件の管理を管理会社に委託した場合、その管理料。固定資産税。電気代。銀行融資を受けて不動産を購入した場合、毎月の返済額に含まれる利息分は経費扱いとなります。自宅と物件の間の移動交通費、宿泊代、食費。空室の入居者募集に係る、仲介会社への広告費用も経費に該当します。

定年後、リストラなど給与所得が無くなった時の対策

定年やリストラで仕事がなくなっても、収入があるということは、自分の将来にとって、大きな安心材料になります。

定年で会社を辞めて、退職金をもらったとしても、収入ご無ければ、あっという間に、退職金は無くなってしまいます。退職して、すぐに年金をもらえる年齢に達しているとは限りません。

現在の年金制度は、高齢者の年金を就労している若い世代の人達の給与から拠出されるお金で賄われているので、急激な人口減で、若い世代の担い手が少なくなり、現在より、大幅に支給金額が下がる可能性が高いです。無いものを払うことは出来ないからです。

今は、70才でも若いので、働けないことはないと思いますが、老体に鞭打って、炎天下で、車の交通誘導の仕事はキツイと思います。

そう考えると、働いていなくても収入が入る不動産経営は、高齢者ほど、メリットが大きい収入の獲得になると言えます。

融資を受けてレバレッジが効かせられる

1千万の物件を購入するために、3百3十3万円の頭金で購入した場合、不動産手数料、登記費用など諸経費は除く、3×333=999 =1000として、自己資金の3倍の物件の購入ができ、その購入価格に対する収入が得られるので、自己資金の3倍の価格の利回りが獲得出来ます。
銀行より利回りが高い
銀行は超低金利で、何十年預けても、将来に備えた資産を築くことは出来ません。

節税対策
高所得のサラリーマンが融資を受けて不動産投資を行うケースで、空室が発生し、確定申告で赤字決算となれば、給与と不動産の収入が通算され、高額の給与に対する課税が少なくなり、節税になります。

 

サラリーマンが副業として不動産投資をする場合のデメリット

空室リスク

空室が継続して、融資の返済が長期にわたり滞ると、融資返済不履行による物件、他の資産の差押えになる可能性があります。金融機関が、返済額の変更など、返済条件の変更に応じてくれるケースがもちろんありますが、返済出来る可能性が低い状況に追い込まれると、物件の差押え後、競売にかけられ、売却されます。売却金額がローン残債よりも少ないオーバーローンである場合は、物件の所有権を失うとともに、借金が残り、返済義務は継続されるという最悪の事態に陥ります。また、金融機関のブラックリストにのり、収益不動産ローンはおろか、住宅ローン、自動車ローンが組めなくなり、クレジットカードの利用にも制限がかかる可能性があります。

人口減による不動産価値の低下

近い将来、人口減で、土地が余り、不動産の取引上の流動性が低下し、不動産価値が低下する可能性が高いです。この傾向は、都心から離れた郊外や地方都市では、顕著になると思われます。

融資枠の減少

自宅住宅ローンの金額に制約がかかります。人それぞれ、仕事や収入など属性に応じて、融資を受ける金額には制限があります。不動産の価値が高い場合、融資条件が緩和されるなど特別なケースを除き、理想のマイホームブランがある人は、何を優先するのかよく検討することが必要です。

 

まとめ

みなさん、今回のテーマはいかがだったでしょうか。サラリーマンが不動産投資をすることは、様々なメリットを享受できる可能性がありますが、その一方で、デメリットがありますので、その両方の兼ね合いをよく検討した上で、サラリーマンの副業としての不動産投資の妥当性を考えてみることをおすすめします。

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